웰빙 부동산
건축공학, 도시계획을 전공한 공인중개사로서 토론토 지역의 장단기 개발계획을 토대로 하여 여러 가지 조언을 드리며, 주택의 건물구조에 따른 장단점 및 실내디자인 측면에서 기능적인 동선 분석 및 조언, 캐나다 주거환경에 따른 환경특성을 고려하여 조언 드립니다.
정영훈 부동산
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토론토 연간 6천채 임대유닛 부족 예상(2)
frankyjeong
2017-10-17
(지난 호에 이어)
지난 주 Resale 콘도 투자를 하였을 경우를 글로 비교하다 보니 이해가 어렵다는 요청이 있어 쉽게 시각적으로 비교가 될 수 있도록 표를 작성하여 보았다.
필자는 렌트를 할까? 아니면 콘도를 살까? 고민하는 고객들에게 2년 전까지만 해도 항상 하는 조언이 있었다. 만일, 28개월 이하로 머무른다면 렌트를 하도록 하고, 28개월 이상 머무를 것이라면 콘도를 사는 것이 좋다고 말이다.
그러나 모기지율도 낮아지고 콘도가격이 많이 오르면서 28개월 기준이 없어지는가 싶었는데 부동산 안정화 대책 시행으로 부동산 가격이 급락하며 조금 더 하향 쪽으로 무게가 실리면서 금리도 점차 올라가고 있어 다시 28개월 기준이 맞아 들어가는 시기가 온 것 같다.
앞으론 최근 2년 동안 발생했던 식으로 어떤 콘도를 구매하더라도 무조건 오르는 현상은 없을 것이므로 투자에도 더욱 신중해야 할 것이다. 기존 Resale 콘도매매 시 지금 캐나다의 Interest(1%), Prime Mortgage Rate(3.2%)의 조건으로 토론토 다운타운의 평균 sqf당 가격인 $822의 600sqf(1+Den)콘도를 $493,200에 구매한다는 가정으로 가진 돈을 사용하여 전부 지불하고 구입할 경우와 70%의 모기지를 얻는 경우로 나누어 1년 뒤, 2년 반 뒤, 5년 뒤에 매도 시 순이익 비교를 확인해보면 어느 정도의 투자 수익을 올릴 수 있는지 아이디어를 얻을 수 있을 것이다.
표를 보면 1년 후에 매도하고 모기지를 70% 얻은 경우 $20,076을 지출하게 되는데, 이 금액의 대부분은 이자로 약 2만불 이상의 손해를 보게 된다. 보유기간이 28개월을 지나는 시점부터 수익이 창출되어 30개월이 지나서야 약 $11,525의 수익이 발생된다.
여기서 한가지 더 고려한 것은 저축 시 얻을 수 있는 예상 이익, 즉 기회비용을 차감한 것으로 좀더 박하게 계산된 것임을 참고 바란다. 또한 매년 5.4%의 상승이 지속되어야 하는 전제가 있으므로 부동산 시장이 더 나빠지면 낮은 상승률이 적용돼 그 만큼 수익은 줄어들 수 있다.
이자율이 더 오르면 모기지를 빌린 경우가 Cash로 구매한 경우와 비교해 이자와 각종 제비용으로 지출이 더 발생함으로써 더 적은 이익을 가져갈 수 밖에 없다는 것을 명심하고 모기지를 얻는 것에 좀더 신중해야 할 것이다. 자칫 잘못하면 돈 벌어서 전부 모기지로 갖다 받쳐야 하는 수도 있기 때문이다.
이자율이 계속 오르면서 부동산 시장이 위축되어 있을 때일수록 너무 돈을 많이 빌려 투자하는 것은 위험하기 때문에 수익을 위해서는 모기지를 좀 줄이고 본인의 자산을 좀더 이용하는 것이 투자 수익 면에서는 유리할 것으로 본다. 물론 투자에는 고려할 것이 이뿐만 아니라 여러 가지가 있고 모두 상관관계가 있으므로 다각적으로 고려해야 할 필요가 있다.
필자가 지난 주 서두에 언급한 바와 같이 정부의 역할이 중요한데, 매년 부족한 약 6,000여 채의 렌탈 주거유닛을 정부가 나서 해결해주어야 렌트비의 급작스럽고 무리한 상승을 막을 수 있다. 주택안정화 대책의 일환으로 1991년 이후에 지어진 콘도의 경우에도 기존의 렌트비를 1년이 지났다고 하여 주인 맘대로 올릴 수 없도록 가이드라인을 만들어 놓았지만 세입자가 나가는 순간 다음 세입자를 받을 때 다시 맘대로 올려 받을 수 있기 때문에 실효성은 많이 떨어진다.
이러한 현상이 발생하지 않도록 하기 위해선 그 동안 렌탈 주거지 대신 콘도건축을 대신 허가해준 정부의 잘못이 크다. 앞으로 렌탈 주거형태를 우선적으로 공급하여 늘어나는 수요를 줄여야 해결될 수 있다. 그러다 보면 자연스럽게 주택시장은 안정되고 투기의 위험에서도 국민을 보호 할 수 있으며 안정적인 주택의 수요와 공급이 해결될 수 있을 것이다.
만일 계산 결과에 궁금함이 있다면 주저 말고 언제든지 필자에게 연락 바란다. 모든 적용 수치들은 2008년부터 2016년까지를 기준으로 산출된 것이기 때문이다. (끝)
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