전문가들 “장기적으로 계속 긍정적” vs “시장 전환점에 돌입” 엇갈린 반응

 광역토론토(GTA) 콘도미니엄 투자는 적어도 지난 10여년 동안 큰 인기를 누렸고, 적시에 구입한 사람들에게는 뜻밖의 이익을 가져다 주었다. 그러나 부동산 투자에 관한 최근의 보고서들은 잘못된 투자로 여겨지게 했다.

 특히 시장조사 기관 어바네이션과 CIBC은행의 조사에 따르면 GTA에서 분양 콘도를 구입한 투자자의 절반 이상이 손실 (본보 2일자 A7면)을 본 것으로 나타났다.

 또한 부동산회사 로열르페이지에 의하면 젊은 투자자들이 콘도 대신 단독주택으로 눈을 돌리는 상황이다. 투자자들은 과연 지금 콘도에 투자해도 될지 의아한 순간이다.

 이에 대해 일부 전문가는 업계에서 전환점을 맞았다고 믿었다. 반면 대부분의 경우 최근의 난기류에도 불구하고 콘도 투자는 앞으로도 수년간 계속 임대 시장을 형성할 것이라고 내다봤다.

 토론토메트로폴리탄대학의 도시 건설 전문가 처리스 버다는 "전체적인 콘도 투자의 미래는 예전과 같은 확고한 배팅이 아니다. 일부 프로젝트는 높은 이자율 및 건설비용 같은 요인으로 인해 일시 중지되고 있다. 이는 수요 감소로 이어져 투자자를 확보하기 더 어려워진다"고 지적했다.

 연방통계청의 캐나다주택통계프로그램(CHSP) 2020년 데이터에 따르면 토론토 콘도의 3분의 1 이상(36%, 14만5,015유닛)이 투자자 소유다. 지난 2월에 발표된 온타리오 전체 콘도에서는 42%(23만3,860유닛)로 약간 더 높았다.

 그러나 토론토 대학교 주택정책 연구원인 제레미 위더스는 “지난 10여년 동안 주택가격이 급등하면서 일반적으로 고령자 및 고소득자가 시장에서 점점 더 파워를 갖게 됐다. 이들은 기존 보유주택 자산과 더 높은 소득을 활용해 콘도에 투자하는 경향이 있어 GTA의 주택 재고에서 차지하는 비중을 빠르게 증가시켰다”고 주장했다.

 부동산 정보업체 테라넷(Teranet)의 또 다른 보고서에 따르면 작년에 금리 인상이 시작된 이후 주택 구입 후 1년 이내에 매도한 경우가 특히 콘도에서 눈에 띄게 증가했다.(본보 9일자 A8면)

 이와 관련 Zonda Urban(전 Urban Analytics)의 시장조사 부사장 폴린 리어맨은 "시스템에 더 많은 스트레스가 있지만 한계점에 아직 도달하지 않았다. 팬데믹 기간의 이자율 최저점에서 최근의 금리 급등이 일부 투자자들을 불안하게 만들었으나 많은 사람들이 버티고 있다”고 주장했다.

 모기지업체 Ratesdotca의 빅터 트랜은 “콘도 투자 추세가 고객들에게 안정적으로 유지되고 있다. 투자자들에게 인기 있는 변동 이자율 모기지로 인해 일부 더 많은 상환에 직면했음에도 불구하고 높은 유연성 때문이다”고 설명했다.

 그는 “우리 고객들은 대부분 자신의 집을 소유하고 있으며, 그 자산을 활용해 일반적으로 콘도 같은 투자를 하고 있다. 그냥 평범한 사람일뿐이며, 몇 년 전에 구입함으로써 운이 좋았다고 할 수 있다"고 말했다.

 이는 지난 5월에 발표된 통계청 데이터에 의해서도 뒷받침된다. 온주의 투자자 대다수는 55세 이상이며, 일반적으로 젊은 세대보다 재정적으로 여유가 있어 부동산에 투자할 수 있는 연령대다.

 버다는 “임대료 통제에서 벗어난 2018년 이후에 건축된 유닛을 소유한 투자자의 경우 높은 모기지 비용을 세입자에게 전가할 수 있어 적자를 모면할 수 있다”고 덧붙였다.

 그렇다고 시장에 변화가 일어나지 않는다는 의미는 아니다.
 

 리어맨은 “키치너-워털루, 해밀턴과 같은 온타리오의 저렴한 지역 또는 심지어 서쪽의 파리나 케임브리지 같은 더 작은 지역에서 단독주택, 반단독 및 타운하우스 투자자를 포함해 도심을 벗어나는 경우를 많이 보고 있다”고 말했다.

 로열르페이지에 의하면 단독주택은 GTA에서 투자자들에게 매력적인 옵션으로 나타났다. 최근 조사에서 투자 부동산으로 응답자의 44%가 단독주택을 선호한 반면 콘도는 39%에 그쳤다.

 반면, 트랜은 “키치너-워털루만큼 먼 곳을 찾는 고객도 있지만 일부는 매달 수익을 올리지 못하더라도 토론토 콘도를 여전히 매력적으로 여긴다”고 주장했다.

 그는 "단독주택은 투자용으로 너무 비싸다. 보통 1백만 달러 이상 들어간다. 투자자가 일반주택을 구입해 임대하는 것이 이치에 맞지 않다. 콘도가 적당하고 관리도 훨씬 쉽다”고 덧붙였다.

 리어맨은 “비록 현재는 투자손실을 입더라도 장기적으로 집값이 오르면서, 시간이 지남에 따라 헤징(hedging)을 기대할 수 있다”고 덧붙였다.

 위더스는 통계청의 데이터를 기반으로 현재 추세가 계속된다면 토론토 전체 콘도 아파트의 2/3가 10년 안에 투자용으로 변할 것을 추정했다. 그러나 이자율과 건설비용 상승에 따라 프로젝트의 감소를 볼 수 있으며, 이는 세입자를 위한 임대공급이 줄어들 것임을 의미한다.

 버다는 콘도가 사실상 임대용으로 공급되고 있지만 올바른 유형이라는 것을 의미하지 않는다고 지적했다.

 그는 “콘도 유닛의 경우 임대전용 아파트보다 평균적으로 좁고, 판매하거나 입주하려는 주인의 변덕에 따라 세입자는 더 불안정하다. 연방 및 주정부, 지자체가 더 저렴한 임대 공급을 위해 협력해야 하나 모두 지나가는 민감한 사항으로 취급한다. 위기에 처해있어 정말 깨어있을 순간이다"고 강조했다. (김효태 기자 | [email protected])

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