(지난 호에 이어) 
바로 이웃한 집이면 채광, 전망, 사생활침해 등의 소지가 있는 것들을 구체적 사실에 바탕을 두고 논리적으로 반대의사를 개진해야 합니다. 또 공청회에서는 한 사람이 발표하는 시간이 제한되어 있고, 중복된 내용으로 여러 이웃들이 발표에 나서면 위원장으로부터 의견발표 중간에 제지 당하기 쉬우므로 여러 이웃이 연대하여 반대행동에 나설 경우에는 발표자를 한 명 또는 복수로 선정하여 반대의 사유를 근거사실과 함께 적절한 시간분량으로 나누어 프리젠테이션 하는 것이 좋습니다. 

 주민들의 이러한 반대행동에도 불구하고 신청인의 건축계획이 조정위원회에서 허가되는 경우가 점차 늘어날 것으로 보입니다. 왜냐하면, 더 이상 집을 지을 땅이 부족한 현실에서 각 동네마다 공터에 새로 집을 짓거나 넓은 땅을 분할하여 두 채 이상의 신축주택을 짓는 소위 'Infill Development'가 예전보다는 더 쉽게 허가해 주는 경향이 있기 때문입니다. 

이는 온타리오주의 The Planning Act(토지사용계획법)에 따라 만들어진 Provincial Policy Statement(토지사용정책지침서; PPS)의 지지를 받고 있고, 각 지방자치단체들의 Official Plan(토지사용기본계획)과 최근의 Zoning By-law(도시계획조례)들이 모두 'Intensification'(땅을 집약적으로 사용하도록 하는 정책)을 도시 내 토지사용의 기본방향으로 삼고 있기 때문입니다. 

이러한 변화는 2005년 2월부터 시행된 온타리오주의 그린벨트제도(the Greenbelt Act)가 시행되면서 무분별한 도시외연의 확장개발이 억제된 반면, 이미 기반시설이 갖추어진 도시지역 내의 땅을 보다 효율적으로 활용하는 쪽으로 개발의 방향이 전환되었기 때문입니다. 

조정위원회에서 건축계획안을 평가하는 기준인 'Four(4) Tests' 중에서, 반대하는 인근주민들은 주로 아래의 두 가지 평가항목을 근거로 반대하는 경우가 많습니다. 즉, 1) 신청한 건축계획이 이웃이나 인근지역에 미치는 부정적인 영향(Impact)이 거의 없거나 경미한 것인지? 그리고 2) 신청한 건축계획이 그 지역에 적합하게 어울리며 바람직한 것인지? 

 하지만, 건축허가를 추진하는 신청인측은 관련전문가들을 동원하여 나머지 두 가지 추가항목에서도 근거논리로 조정위원회 위원들을 설득합니다. 즉 3) 신청한 건축계획이 도시계획 및 토지용도구역 조례(Zoning By-law)의 목적과 취지에 맞는지? 그리고 4) 신청한 건축계획이 해당 지방자치단체의 토지사용기본계획(Official Plan)의 목적과 취지에 맞는지? 라는 평가항목입니다. 

이 두 가지 항목에서는 전문적인 식견이 없으면 논리를 펴서 주장하기란 쉽지 않습니다. 이러한 4가지 테스트에서 하나라도 실패하면 위원회의 승인을 받기가 어렵게 되므로 신청인들은 비용을 들여서 공청회에 대비한 준비를 철저히 합니다. 게다가 해당지역 주민들과 소통을 잘 하여 미리 우군을 많이 확보한 경우에는 더욱 쉬운 게임이 됩니다. 

 이러한 이유 때문에 공청회에서 반대주민들이 건축계획을 저지하는데 성공하는 사례가 많지는 않습니다. 반대하는데 성공한 주민들은 효과적으로 팀을 구성하여 임무를 나누어 대응논리를 개발하고 발표자를 선정하여 전달할 내용을 잘 정리하고, 위에서 말한 'Four(4) Tests' 의 항목별 근거자료를 바탕으로 반대의 이유를 논리적으로 잘 준비한 경우들입니다. 

한번이라도 공청회에 참석하여 전체과정을 참관해보았다면, 반대를 할 때도 요령이 필요함을 느끼게 될 것입니다. 부동산개발과 관련하여 창과 방패의 대결에서 방패가 예리한 창을 막아내기가 쉽지 않은 현실을 말해줍니다.

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