지난 수년 동안 폭등했던 집값이 앞으로도 계속 상승할 것이라고 사람들이 생각하고 있다. 과거 어느 때보다 집값이 가장 높은 집을 팔고 살림을 줄여가는 소위 “다운 사이징(downsizing)”에 대해 생각해 보자.
-은퇴, 사업부진, 실직 등으로 시세차액을 이용해 여유자금이나 생활비 마련을 위해
-월세로 살다가 집값이 떨어지면 다시 사기 위해: 주식시장에서 ”무릎에서 사고 어깨에서 팔라”라는 말처럼 장래의 집값도 정확히 예축하기는 불가능한데 만일 집값이 더 올라가면 다시 집을 사기가 어려워진다. 과거에 부동산/금융분야의 전문가라는 사람들한테서도 볼 수 있었던 경우이다.
- 부모의 도움(bank of mom and dad) 없이 집 사기가 어려워진 자녀를 도와주기 위해
- 자녀의 출가 등 가족구성원의 변화(배우자나 부모 등)로 수리비, 집 보험료, 관리 등에 특히 크고 노후한 집일수록 과다한 관리/수리비용과 수고대신 여가/취미생활을 할 수 있게
- 거동이 예전 같지 않은 노년기로 들어서면서 계단이 별로 없는 방갈로형태의 단층집 또는 여행/출타시 방범/집관리에 신경 쓸 필요 없이 헬스장이나 수영장 등의 편의시설과 건물내 방범시스템이 갖추어진 condo apartment 등으로 이사를 가기 위해
- 단독주택들이 위치한 대부분의 지역과 달리 도보거리내 주변에 편의시설들이 있는 콘도아파트로 이사를 가기 위해
- 토론토와 같은 복잡한 대도시를 떠나서 텃밭 등을 가꾸며 여유롭고 심플한 생활을 할 수 있는 전원지역이나 소도시 등으로 이사를 하기 위해
- 여생을 보낼 한국이나 저렴한 생활비와 연중 내내 온난한 날씨로 많은 캐나다인들의 희망 은퇴지역의 대표지인 중남미의 Costa Rica와 같은 곳으로의 이주를 위해서(캐나다 시민권자가 일정기간 이상을 국외에 거주시 건강보험 혜택, 연금수령액, 납세 면의 변화 들에 대해 알아야 함)
- 한인 무궁화양로원과 같은 요양원(long-term care)으로 입주하기도 하는데 소득에 따라 정부로부터 일부나 전부를 보조 받기도 하고 입주 조건/자격에 따라 입주시기가 정해진다. 상시 한식제공, 한인 간호사, PSW(personal support worker)들이 상주하는 무궁화요양원에 입주하려면 신청자의 사정에 따라 다르지만 현재 제한된 60개 BED로 다른 long-term care보다 입주하기까지 오래 기다려야 한다. Bed수를 늘릴 수 있도록 동포사회에서 보다 적극적인 관심과 후원이 절실하다.
기본적인 생활은 가능하지만 타인의 도움 없이는 생활이 불편하다면 양로원과 같은 사설 Nursing Home로 갈수도 있는데 비용에 따라 다른 Care(서비스)를 받게 된다. 사설 양로원은 정부의 재정적인 보조와 보다 철저한 감독하에 운영되는long term care과는 여러 면에서 다르다.
- 이민 1세의 한인 들한테는 드물지만 일정한 주거지 없이RV(recreational vehicle) Site등에서 살기 위해
- 높은 시세의 집에 살면서 생활비가 부족해 넉넉지 못한 생활하는 사람을 “하우스푸어(House Poor)” 혹은” House Rich, Cash Poor”라고 하는데 천정부지로 오른 집에 모기지가 없거나 거의 없고 정부연금 이외 별다른 소득이 없는 곧 은퇴를 앞두고 있거나 이미 은퇴를 했다면 더욱 downsizing을 고려해 볼만 하다.
- 캐나다 남자들의 평균 수명은 80세, 여자는 84세인데 어느 정도 예상되는(정확히 알 수 없지만) 장래의 건강상태와 기대 수명 등에 따라 결정할 수 있다. 집을 팔지 않고도 큰 집을 유지/관리할 비용과 넉넉한 은퇴 자금이 있더라도 보다 편안한 노년생활을 위해 이사를 한다.
- 비교적 건강한 노인 중 더 이상 큰집에 살 필요가 없지만 답답한 콘도보다 일단 타운홈이나 작은 집으로 이사를 간 후 나중에 콘도로 이사를 가려는 사람들이 있는데 앞으로 몇 년 내로 다시 이사를 가는데 들어가는 비용과 수고를 해야 할지 생각해봐야 한다.
대부분 노년기에 접어들면서 예상보다 건강이 나빠지거나 어떤 질병이 생기기도 한다. 이런 경우 지난 10년 동안에 지어진 대부분의 3층 타운하우스로 이사간걸 후회하는 경우도 상당히 있다.
4-5년 후에 완공될 신축콘도를 계약하고 입주 전까지 집을 팔기 위한 여러 준비를 하거나 미리 콘도로 이사를 가는 것이 여러 번 이사를 하는 것보다 현명할 수도 있다.
- 오랫동안 가족과 살면서 많은 추억이 있는 집을 팔지 않고 계속 살기를 원한다면 집을 담보로 융자를 얻을 수도 있다. 감정가의 최고 약 60%까지 융자금을(모기지가 없는 경우를 기준) 받을 수 있는 역 모기지(reverse mortgage), 그리고 흔히 마이너스 통장이라고 알고 있는 Line of Credit(LOC)의 종류인 집을 담보로 얻는 HELOC(Home Equity Line of Credit)이나 기존의 모기지융자액을 더 늘리는 refinancing이나 기존의 모기지 외 추가로 얻는 2차 모기지 등이 있는데 대체적으로 역모기지보다는 LOC나 HELOC이 유리하다.
두 개 정도의 회사들이 취급하고 있는 역 모기지 상품은 몇 년 전에 비해 조건이 좋아졌지만 아직도 여러 제약조항들과 함께 만일 집 시세가 정해 놓은 가격 이하로 떨어지면 집을 팔아 갚아야 하며, 이자율도 비싼 편이다. 해약할 때의 위약금 등 세부사항들도 확인해야 한다.
더 좋은 선택인 LOC과 HELOC도 은퇴 후 연금 이외 별다른 소득이 없다면 과거에 비해 융자받기가 어려워졌고 융자금도 많이 낮아졌다. 따라서 융자금을 꺼내 쓰지 않는 한 아무 이자지불이 없기 때문에 은퇴하기 전 소득이 있을 때 미리 HELOC 등을 받아놓는 것도 생각해 볼만하다.
추가 융자가 아닌 집을 팔고 이사 갈 때의 비용들과 손익에 대해 알아보면….
- 취득세(provincial land transfer tax)는 집을 살 때 드는 비용 중 가장 큰 항목으로 원래 온타리오 정부에 내는 세금이었는데 지난 2008년부터 자체적으로 토론토시도 취득세(TLT)를 도입하면서 결과적으로 토론토시내의 집을 살 때 비슷한 세율의 2개의 취득세를 내야 한다.
세율계산: www.landtransfertaxcalculator.ca, 생애 처음(전 세계 포함) 집을 사는 first time home buyer 는 Provincial land transfer tax 중 $4475, Toronto land transfer tax 중 $4000로 합 $8475의 리베이트(감세)를 받는다.
- 집을 팔 때는 기존의 모기지를 해약하게 되거나 새로 매입한 집으로 모기지를 갖고 갈수도 있다. 해약을 하면 이자율차이에 따른 차액(Interest Rate Differential Penalty)이나 세 달치 이자액 중 높은 것을 위약금(penalty)으로 내게 되는데 이자율 차이가 클수록, 모기지 만기까지 기간이 길수록 예상보다 많은 위약금을 내야 함으로 집을 팔기 전에 관련 여러 다른 세금들과 함께 미리 알아봐야 한다.
- 변호사 수수료: 복잡하지 않은 평범한 매매라면 약 1,500-2,500불 정도인데 계약과정의 복잡 정도, 모기지가 있는지에 따라 달라진다. 사고 파는 업무를 한 변호사가 담당하면 보다 원활한 업무처리와 함께 약간의 수수료 할인도 가능한데 이는 집을 사고 팔 때에 한 에이젼트를 쓰는 것과 마찬가지이다. 단 에이젼트와 달리 수수료의 절감을 위해 Buyer와 Seller는 각자 다른 변호사를 선정한다.
- 이사 비용은 이사 거리와 이삿짐 정도에 따라 정해지고 대부분 이사에 걸리는 시간에 따라 정하기보다는 flat rate가 더 저렴할 수 있다. 이사 날은 이삿짐센터가 바쁜 월말은 가능한 피하고 closing날 역시 월 첫째 날이나 마지막 날 그리고 특히 연휴가 끼어있는 금요일 같은 날로 정하지 않는 것이 좋다.
간혹 모기지 문제 등 때문에 정해놓은 클로징날 대신 다음날로 미루어지기도 하고 기다리는 동안의 스트레스를 피할 수 있다.
- 편의상 사는 같은 날로 파는 집의 closing날을 잡지 않기도 하는데, 대부분 짧은 기간이지만 그동안 Bridge Loan을 얻게 되면서 두 채의 집에 대한 모기지 상환과 utility 비, 재산세 등을 내게 된다.
- 집을 팔기 위한 여러 준비에 들어가는 비용, 수리비 등을 보면, 파는 집과 이사 갈 집의 매매가에 따라 비용이 달라지는데 개인간의 직거래가 아닌 중개인을 통한 매매의 경우 파는 가격의 최소 6%에서 8-9% 정도의 비용이 발생한다.
- 세금관련: 일 가구 일 주택의 시세차액이 면세대상(exemption on capital gains tax principal residence)에 해당되는지 미리 확인해본다. (만일 월세로 놓았었다면 월세를 받기 시작한 시기, 월세를 놓았던 기간 그리고 집 전체 혹은 집의 일부분 인지 등에 따라 과세 정도가 달라진다.
만일 살고 있던 집을 몇 년 동안 월세를 놓았다가 후에 다시 이사 들어와 살다 파는 경우나 한번도 거주하지 않은 등 여러 경우마다 납세범위가 달라진다. 부모 자식간이나 배우자 사이의 명의 이전은 타인한테 매매하는 것에 비해 간단한 절차와 적은 비용이 들어감으로 단순하게 생각할 수도 있지만 비록 매매대금의 지불이 없는 가족간의 명의이전도 매매로 간주되어 세금이 발생하기도 한다.
특히 임대 후 3-4년 후에 다시 이사 들어가 살 목적으로 임대할 때 CRA에 신고(tax election) 제때에 해놓아야 하며 정식 감정사(licensed appraiser)의 시세 평가서(appraisal report)를 받아놓으면 팔 때에 양도소득세산출을 위해 신고한 시세를 인정받지 못하는 일을 피할 수 있다.
- 직장이나 비즈니스 생활을 마무리하거나 은퇴하면서 복잡한 대도시를 벋어나 조용하고 심플한 라이프 스타일의 소도시 등으로 이사 갈 것을 고려하고 있다면 일단 위에서 열거된 모든 비용 등과 함께 오랫동안 익숙해져 있던 생활패턴이 바뀔 때 생기는 변화에 대해서도 생각해 봐야 한다.
단지 시세차액을 얻기 위해서라면 토론토의 동일한 수준의 집에 비해 저렴하긴 하지만 코로나 발생 이후에 토론토와 같은 대도시보다 인근의 소도시의 집들의 가격 상승폭이 훨씬 커서 기대했던 시세차액을 얻지 못할 수 있다.
Cottage(별장)가격의 상승변화를 보면 지역에 따라 차이가 있지만 50%나 그 이상으로 가격이 오른 것도 볼 수 있는데 특히 토론토 인근지역인 Oshawa나 Niagara 지역과 같이 외곽지역의 집값 상승폭(percentage)은 폭등 수준이었다.
- 경제적인 이유 말고 다른 이유들로 소도시나 전원지역으로의 이주를 하는데, 동경했던 지역으로의 여행과 실제로 거주하는 것과는 전혀 다를 수 있다. 같은 문화권의 한국말로 통하는 한인들과 다른 사람들과 어울리기가 쉽지 않을 때 하루하루가 외롭고 무료할 수가 있다. 도시에서 즐겼던 여러 문화생활과 함께 식사나 커피도 함께 하거나 친구 따라 백화점에 아이쇼핑들도 못하게 될 것이며 멀리 사는 자녀나 손주들 또한 자주 볼 수도 없게 될 것이다.
또한 노년기에 대형 병원이나 전문의들과 멀어지면서 위급상황 때 골든 타임(golden time)내에 적절한 치료를 받기도 어려워질 수 있다. 이런 모든 것들을 저렴한 골프장 Green fee가 대신해 줄지 생각해 봐야겠다.
복잡하지만 대중교통 이용과 한국 식품 쇼핑을 쉽게 할 수 있는 곳에서 그리고 남의 도움 없이는 일상생활이 어려워져 양로원이나 요양원으로 가기 전까지는 고령층의 노인들보다는 젊은 사람들 사이에서 사는 것이 건강에 좋다는 말들도 부동산 중개인을 생활하는 동안 노년기에 들어선 고객들한테서 들었던 기억이 있다.
물론 아주 농사나 밭 가꾸기 등의 경험이 있더라도 노약해진 몸으로 즐기기는 어려울 것이다. 또한 집을 줄여서 저렴한 가격대의 시외로 이사를 가면 부동산가격이 계속 오르면서 다시 대도시로 들어오기가 어렵게 될 뿐 아니라 부동산 침체기에는 도심지에서 멀어질수록 집도 잘 팔리지 않는다.
집값은 시외보다 도시가 더 큰폭으로 오른다는 것은 지난 수십년 동안에 증명되었다. 따라서 일단 1년이나 2년 정도 시외에서 월세로 살아보는 것도 한 방법이 된다.
집을 팔지 않고 월세로 이사 가서 살다가 다시 돌아와 살 경우에서는 앞서 언급된바 같이 CRA에 미리 election을 해놓으면 후에 다시 팔 때 capital tax를 피할 수도 있는데 회계사한테 각자 다른 경우들에 대해 미리 알아보도록 한다.
- 은퇴 후 작은 콘도나 아파트로 살림을 줄여 이사를 갈 때 오랫동안 아끼고 보관했었던 가구(자개장 등)나 그릇, 추억의 사진, 기타 개인물품들은 대부분의 경우 자식들이 원치 않는다. 본인한테는 소중하고 가치도 상당히 나가는 Bone Chine 그릇 Set들, 고가구들(antiques), 은수저 set 같은 silver ware들도 현금이나 부동산과 달리 대부분의 경우 딸들이나 며느리들은 물려받기를 꺼려한다. 이사를 결정했으면 미리 적당한 가격에 팔거나 주변에 필요한 사람한테 주는 것이 좋겠다.
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