부동산 에이젼트 생활을 하면서 매매와 관련 도움이 될 것들, 지난번 본 업소록에 실렸던 칼럼에 이어서 몇 가지 추가로 알아보자.
 

 -공급보다 수요가 많은, 집이 잘 팔리는 소위 ”Seller’s Market”에서 팔려고 나온 지 1-2주 정도가 지나도 별 관심/문의도 없고 한달 정도가 지난 후에도 낮은 가격의 오퍼라도 한번 없다면 집의 어떤 약점/결점이 Asking price에 반영된 건지, 시세보다 너무 높게 내놓지는 않았는지 생각해봐야 한다.

Asking price를 낮출 때 흔한 실수 중 하나는 가격을 너무 적게 내리는 것이다. 한 예로 115만불 Asking Price를 내릴 때에는 109만불 정도로 조정을 해야 한다. 만일 115만불에 나온 집을 110만불 정도면 살려고 했던 buyer가 있었다면 가격을 낮추기 전에 107-109만불 정도 오퍼를 했을 것이다. Seller’s Market에서 한 달이 지나도 Asking Price 115만불에 별 관심을 끌지 못했다면 5만불 정도는 비싸게 나왔다고 볼 수 있다

-Seller’s Market 혹은 Buyer’s Market에 상관없이 가격만 맞으면 안 팔리는 부동산은 없다. 시중에 투자용 자본이 고갈된 불황이 아니라면 주거용주택은 대부분1-2달 내로 계약이 된다. 투자용/상업용 건물, 콘도형 상가 유닛, 창고, 공장이나 대지들과 달리 주거용 주택에 대한 수요는 항상 있다. 집값, 월세 모두 하락하는 불황의 시기에도 시세보다 낮게 팔거나 임대를 할 수 있지만 비어있는 상점, 창고나 공장에 들어가 살 수는 없다.

투자용 목적의 상업용 부동산은 보다 충분한 자금력, 관리, 경험, 결정, 대처능력 등이 요구되기도 한다. 지난 20여 년 동안 이민 온 고객들로부터 자주 들었던 “조물주 위의 건물주”라는 말과 같이 이층에 아파트, 일층에는 소규모상가와 같이 규모가 적은 상업용 건물이라도 많은 사람들이 일종의 로망을 갖고 있다.

전문 관리회사나 관리인을 고용할 정도의 규모가 아니라면 소규모 비즈니스의 낮은 수익으로 인한 낮은 임대소득, 세입자가 나갈 때 세입자를 새로 구해야 하는 수고와 경비, 때론 밀린 임대료와 재산세와 여러 Utility 비용들 그리고 간혹 세입자의 야반도주(?)시 큰 손실을 입기도 하는데, 상업용 부동산은 주거용보다 몇 배의 높은 재산세, 감정가에 비해 적게 얻을 수 있는 모기지 액수와 높은 모기지 이율, 짧은 상환기간 등에서 상업용부동산은 고수익/고위험의 투자라는 것을 말해준다.

-북미에서 가장 많은 크레인(crane)의 동원과 함께 활발한 콘도/타운홈 등의 토론토지역의 건축붐은 앞으로도 지속될 것으로 보인다. 목 좋은 자리로 여겨져서 공시지가/감정가보다 훨씬 높은 “대박수준”의 가격에 콘도빌더한테 팔렸다는 말들도 가끔 듣게 되는데 이렇게 운좋은(?) 경우가 아니라면 관리, 세입자와의 갈등, 스트레스 등에 비해 낮은 임대소득 그리고 주거용 부동산보다도 못한 시세차익/소득만 얻게 될 수도 있다.

-집을 팔려고 내놓기 전에 Seller가 하는 여러 준비들 중에서도 매매의 성패는 어떻게 Asking Price을 잘 정하는지에 달려있다. 시장의 현 상황과 추세, 매매기록들, 내 집과 경쟁이 되는, 팔려고 나온 다른 매물들을 검토해야 한다.

MLS에 올라간 후에도 주변의 매물상황이 변하는 것을 잘 알지 못하면 남의 집이 잘 팔리도록 도와주는 들러리 역할을 하게 된다. 집을 파는 것은 지역내 다른 집들과 들러리 게임이라고 해도 과언이 아니다.

-고의든 실수든 시세보다 낮은 Asking price가 시세보다도 높은 가격을 받게 하기도 하는데 여러 바이어들의 관심을 갖게 되고 서로 경쟁을 해서다. 반면 과다한 Asking Price는 팔려고 나온 후 가장 중요한 시기인 1-2주가 지나면서 집의 가치를 떨어지게 한다.

여러 집들을 본 후 마음에 드는 집에 대해 buyer가 갖는 질문은 “팔려고 나온지 얼마나 됐는지?”, “왜 아직까지 안 팔렸는지?”, “혹 자신이 잘못 본건 아닌지?” “Seller의 팔려는 의지가 정말 있는지?”이며, 만일 오퍼를 넣더라도 낮은 가격에만 살려고 한다.

-집을 내놓기 전에 상당한 비용의 수리/보수를 하거나 비교적 적은 비용으로 페인팅, 전등, 가전제품 교체를 하거나 아니면 아무것도 하지 않을 때에 받을만한 집값들을 따져봐야 한다. 간혹 전체적으로 정돈/청소만 할 수도 있지만 대부분의 buyer들은 좀 높은 가격이라도 수리가 잘되어 있는, 보기에 좋은 집을 살려고 한다.

간혹 리스팅 계약을 하려는 에이전트가 수리/보수를 하는 동안 집주인의 마음이 바뀌거나 아니면 다른 에이전트하고 리스팅 계약을 할 것을 우려해 아무것도 하지 말고 곧바로 집을 내놓을 것을 권하기도 한다.

실적을 높이기 위한 에이전트가 받는 교육 중에 리스팅을 위해 상담시 많은 시간을 지체 말고 빨리 계약을 받은 다음 다시 매매과정 등 집주인이 알아야 할 것들에 대해서 따로 상담을 하라고도 가르친다.

어차피 Buyer의 취향이 아닌 보수/수리 등의 비용 이상으로 팔 수가 없는 경우라 하더라도 아무런 보수/수리를 할 가치가 없을 정도가 아니라면 대부분 적은 비용 즉 페인팅 정도는 하는 것이 좋다.

-많은 buyer와 seller들이 있는 토론토지역에서 시세(수요/공급에 따라 정해지는market price)와 동떨어지는 가격에 집이 팔리는 경우는 흔치 않다. 급매로 나와서 아주 싸게나 혹은 비싼 가격에 팔았다는 등의 말들을 듣기도 하는데 매매 당사자들만 알고 있는 특별한 이유가 있거나 착각인 경우가 대부분이다.

제한된 수요와 공급으로 아주 적은 매매량의 지역에서나 주택이 아닌 다른 종류의 부동산에서 시세(market price)와 다른 가격에 팔리기도 한다. 광역토론토 지역에서는 시세보다 높은 가격에 팔렸어도 모기지 융자에 별문제가 없지만 Private Deal(에이전트를 통하지 않은 거래)나 소수의 Buyer와 Seller들만 있는 지역에서의 모기지 승인은 은행의 세심한 감정평가와 거래내역 등의 검토를 거치게 된다.

-매매계약서 내용이나 과정에 대해 에이전트로부터 충분한 설명을 못 들었거나 확실한 이해가 안 되는 사안에 대해서는 변호사나 회계사 등과 상담이 필요하다. 혹 다른 Buyer들과 경쟁을 해야 하는 복수오퍼 상황에서 시간적 여유가 없다면 일단 검토조건(condition)이 있는 조건부 계약을 하거나 계약을 할 수 있다는 보장이 없어도 계약이 확정되기 전에 미리 home inspection을 할 수 있다.

계약서에 대해 에이전트의 부족한 설명이나 이해부족 등으로 생긴 어떤 문제 때문에 계약을 파기할 수 없는 건 물론이고 에이전트한테 더 책임을 물기 어렵다. 매매계약서뿐만 아니라 리스팅 계약도 마찬가지로 틀리게 기재된 사안으로 생긴 문제는 에이전트와 함께 해결하거나 책임지게 된다.

-‘Multiple Offer Situation(복수오퍼 상황)” 에서 다른 buyer와의 경쟁에서 이기기 위해 집을 살 때 보편적이고 중요한 home inspection이나 모기지 조건 등(condition)이 없는 오퍼로 계약을 하기도 하는데 콘도의 경우 ”status certificate review by the buyer’s lawyer”의 condition을 추가한다.

콘도가 아닌 freehold 형태의 집이나 타운홈에는 Home Inspection condition이 없이 계약을 한 경우 입주 후에 발견된 문제들로 인한 손실이 생기는 경우를 흔히 볼 수 있다. 콘도도 그렇지만 지은지 몇 년 되지 않아서 수리나 보수를 할 필요가 거의 없는 집이 아니라면 대부분 집을 산후에는 어느 정도의 수리나 보수 등을 해야 하며 어느 정도 비용지출을 감안해야 한다.

Home Inspection을 하지 않고 집을 산후에 큰 수리비나 구조적/대대적인 보수를 해야 하는 심각한 문제들에 대해서 많은 매매경험과 지식이 있는 에이전트라면 문제의 가능성을 어느 정도 예측할 수도 있지만 전문 Home Inspector들도 간과하기도 하는데 home inspector의 보험으로 보상을 받기는 쉽지 않다.

Home inspector 육안으로는 알 수 없는, 예를 들어: 벽 뒤에 숨어있는/ 벽을 뜯기 전에는 알 수 없는 것들을 포함 모든 것에 대한 완벽한 체크는 불가능하고 책임 또한 지지 않는다. 사안에 따라 별도로 전문적인 inspector를 사용해야 하기도 하는데 대표적인 것들로는: 석면(asbestos), 곰팡이(mould), 우물(well), 정화조(septic tank), 수영장, 라돈(radon), 흰개미(termites) 등을 들 수 있고 건축연도, 지역, 건축상태 등에 따라 에이전트는 어떤 문제가 있을 가능성에 대해 buyer 고객한테 조언을 할 수 있다.

 -조건부계약(conditional agreement)과 계약서에 약속된 것은 전혀 다른 계약상의 의미가 있다. 해약을 할 수 있는 조건부계약(conditional sale)과 달리 계약상의 약속한 것을 어기더라도 대부분 해약이 불가능하고 집값이 지불되는 closing(소유권 이전) 후에야 협의나 소송을 통해 변상을 받아야 하는데 원만한 해결에 대한 보장도 없이 오랫동안 스트레스와 비용 등을 소모하게 된다. 가능한 수리나 보수에 대한 Seller의 약속 이행을 기대하지 말고, 하자 등의 문제에 대한 비용만큼 매매가에서 조정하는 것이 좋다.

매매계약 할 때 가격, closing date 등 외의 다른 것들은 간과하고 하는데 계약서내의 모든 조항들에 대해 알아야 한다. 에이전트와 맺은 리스팅계약 역시 마찬가지이다.

-고객과 에이전트와의 사이 그리고 에이전트와 에이전트와의 사이, 특히 고객과 에이전트 상호간의 믿음과 신뢰가 계약하는 고객(buyer or Seller)한테 좋은 결과를 가져오게 한다. 간혹 능력, 성실성, 업무처리 부분에서 만족스럽지 않아서 이미 맺은 리스팅이나 Buyer Agency 계약 때문에 에이전트를 바꾸기가 어렵다면 서로간의 계약기간이나 관계가 끝날 때까지는 싫은 감정을 내색하지 않는 것이 좋다.

만일 꼭 교체를 해야 한다며 에이전트가 속해있는 Brokerage의 대표(Broker of Record)에게 요구할 수 있다. 에이전트와의 모든 계약은 Brokerage와의 계약이므로 대표인 Broker of Record에게 요구해야 하지만 만일 에이전트 본인이 거부하면 바람직하지는 않지만 계약이 끝날 때까지 사거나 파는 것을 포기하고 협조를 안 할 수도 있다. 이는 어떤 계약을 맺기와 에이전트를 선정하는 일에 대해 신중해야 된다는 점을 말해준다.

-간혹 경험과 업무능력이 부족한 에이전트들이 자신은 고객을 위한다고 상대측 에이전트한테 무례하거나 공격적/위압적으로 대하기도 하는데 오히려 역효과만 나게 된다. 에이전트는 자신을 고용한 고객(client)의 이익이 무엇보다도 우선이지만 상대측 에이전트를 상대할 때 “서로 협력해서 좋은 결과를 얻도록 하자”와 같은 우호적으로 대함으로 불필요한 충돌과 감정대립 대신 원만하면서도 자신의 고객한테 이로운 계약을 할 수 있게 된다.

한 예로 복수오퍼 상황에서 Seller측 에이전트는 능력과 경험이 있어 보이고 계약 후 closing 때까지 별 문제없이 원만하게 일처리를 할 가능성이 가장 높다고 생각되는 에이전트의 Buyer와 계약이 되길 바란다. 예를 들어 다른 Buyer들보다 가장 높은 가격으로 일단 계약을 한 후 계약금(deposit)을 지불하지 않거나 단 하루의 조건(condition)을 걸고 가계약을 한 바로 다음날 해약을 한다거나 closing을 얼마 안 남기고 모기지를 받지 못해서 closing을 할 수 없다는 등의 경우들도 있다.

모든 계약은 closing 한 후 매매대금을 다 받아야만 확실하게 마무리되는 것인데 상대방 에이전트를 보면서 어느 정도는 Buyer에 대해서도 짐작할 수가 있다. 경험을 마탕으로 능숙한 업무처리와 도덕성 그리고 상대측 에이전트한테 대처 능력이 집을 사거나 팔 때 에이전트를 선택하는 기준이 되어야 하는 까닭이다.

-매매과정 중 어떤 결정으로 일어나게 되는 여러 경우의 수에 대해 에이전트와 상의/확인해야 한다. 따라서 매매계약 과정 중 어떤 결정을 내리기 전에 먼저 상대측한테 문의하거나 의중을 알아보는 것이 좋다. 그러기 위해서는 서로 어떤 합의를 하기 전에 에이전트 사이에 원만한 의견교환 등이 필요하다. 아무런 언질이나 연락도 없이 결정을 한 후 상대측에 통지를 하는 것보다 서로간의 가능성을 찾아보면 기대이상의 좋은 답이나 합의점을 찾게 되기도 한다.

-단독 주택이 콘도나 타운홈보다 항상 투자성이 높다고 단언할 수 없다. 시장현황과 예측하기 어려운 어떤 변수들, 지역마다 특이한 사항들에 따라 다를 수 있기 때문이다.

콘도아파트나 콘도 타운홈은 관리, 치안, 부대시설, 편리한 주변 생활시설과 같은 장점들이 있지만 많은 사람들이 아깝다고 생각하기도 하는 관리비(관리비 일부분은 추후 빌딩의 보수/수리를 위해 reserve fund로 비축된다) 부담과 장기적으로는 항상 상승하는 땅값 때문에 freehold 주택이나 타운홈이 투자 가치가 높다고 생각하지만 단독주택이나 Freehold 타운홈은 시간이 지나면서 여러 곳에 보수/수리, 업그레이드에 목돈의 들어가는 점을 간과해서는 안될 것이다.

콘도아파트는 단독주택이나 Freehold 타운홈과 같이 15년 정도마다 지붕(Roof Shingle), 히팅/에어컨, 창문 등 여러 부분의 교체/수리 등과 함께 유행처럼 변하는 인테리어/마감재를 업그레이드 하기 위해 큰 비용이 들지 않는다.

부동산의 가치는 땅(대지)값과 그 위에 있는 집/콘도빌딩 같은 건축물을 더한 것으로 따지는데 단독주택의 경우 집(건축물)의 감가상각이 콘도보다 높은 편이다. 모든 부동산의 가치에 가장 큰 영향을 미치는 위치의 중요성은 단독보다 콘도의 경우 더욱 그렇다. 아주 좋은 위치의 콘도는 건축한지 오래되어도 높은 가치를 유지하고 항상 높은 수요가 있다. 또한 세입자를 잘못(?) 만나서 들어가게 되는 수리/보수에 대한 비용도 단독이 콘도보다는 훨씬 높다.

-매매계약 후 몇 개월 정도 후에는 소유(closing)하게 되는 기존의 Resale부동산과는 달리 신축 콘도는 매매가의 20-25% 정도를 약 1- 2년 동안 분할 지불한 후 4-6년 후쯤인 입주시기에는 전반적인 부동산가격의 상승으로 분할 지불하게 됨으로 비교적 적은 투자금에 비해 높은 수익을 얻는다는 장점이 있다.

주변의 비슷한 수준의 건축된 지 몇 년 지나지 않은 기존 콘도들에 비해 보통 10-20% 정도나 더 높은 가격에 계약을 하게 되는데 입주할 때쯤에는 지난 25년 동안 정도의 차이는 있지만 계약한 신축콘도들은 그 이상의 시세차액을 얻을 수 있었다.

지난 25년 동안 볼 수 없었던, 즉 만일 전반적인 부동산 가격하락이나 전혀 가격이 오르지 않는다면 기존의 Resale 부동산보다 못한 투자를 한 셈이 되겠지만 그렇게 될 가능성이 크다고 생각하는 사람은 많지 않다.

 또한 기존의 Resale 부동산도 그렇지만 계약 후 4-5년 정도 지난 후에 closing을 하게 되고 보통 세금 등 때문에 다시 1-2년이 지난 후에 판다고 하면 결국 계약부터 5-7년 정도 지난 후의 주변지역의 변화가 팔 때의 가치에 영향을 미치게 된다.

또한 현재 상당히 올라간 신축콘도의 경우 콘도마다 차이는 있지만 대체적으로 현재의 월세 시세와 모기지 이자율 등을 기준하면 최소한 40% 이상의 다운페이를 해야만 월세수익으로 모기지 상환이 가능하다.

따라서 주거목적의 실수요자가 아닌 순수한 투자목적이라면 앞으로 지난 수년 동안의 집/콘도 값의 상승과 큰 폭의 모기지 이자율의 상승이 없다는 가정에서 투자 결정을 해야 할 것이다. “오늘이 살아있는 날 중에 가장 잚은 날이라는 말”과 같이 “오늘이 집값(신축 분양 콘도포함)이 가장 싼 날”이라고 생각된다면 순수투자용으로 집을 사도록 한다.

-중개수수료는 어떤 규정에 의해 정해져 있거나 정할 수도 없고 리스팅 계약하기 나름이다. 혹 에이전트가 속해있는 Brokerage나 협회 등에서 정하면 이는 담합행위로서 중개규정을 위배하면서 벌금, 징계를 받는다.

주택, 상업용, 사업체 같이 종류, 매매가, 거래의 성사 가능 정도, 위치 등에 따라 어느 정도의 시세가 있다. 너무 낮은 수수료의 매물은 피하고 다른 매물만 소개를 하는 행위가 증명될 때 에이전트가 징계를 받을 수도 있지만 증명하기가 쉽지 않으며 결국 소비자만 손해를 보게 된다.

-중개수수료는 일정 액수로 정하기도 하지만 대부분 매매가의 퍼센티지로 에이전트와 정하기 나름이다 오랫동안 지속된 집값상승과 함께 따라 올라가면서 여러 유형의 저렴한 중개수수료를 제공하는 중개회사(discount brokerage)나, 개인들간의 매매 방식 등도 생겨났다. 이런 현상은 과거에도 있었지만 일반화/주류화 되지 못했고 앞으로도 또한 그럴 것이다.

적정한 시세/Asking price를 정하기 위해서 필요한 매매기록 등을 알기 어렵고 개인들간 매매(private deal)도 객관적인 판단/결정의 어려움, 감정개입, 계약상의 문제 등은 상호 만족스럽고 원만한 매매를 어렵게 한다.

집값상승과 함께 따라 올라간, 그래서 과다하다고 여겨지기도 하는 수수료는 수년 전에 비해 두 배 이상의 에이전트를 양산했던 결과는 과당경쟁, 윤리규정, 상도의 위배 등으로 인한 부작용들이 생기면서 소비자가 손해를 입게 되었다.

Seller가 궁극적으로 원하는 것은 ”가장 짧은 기간에 가장 적은 스트레스와 노력으로 가장 높은 가격을 받는 것”이라고 할 수 있는데 다른 면은 무시하고 중개 수수료만을 기준으로 에이전트를 선택하면서 보다 더 큰 금전적, 시간적, 정신적 손해를 입게 되는 경우가 생기기도 한다.

-세를 놓고 있는 집주인(landlord)은 세입자(tenant)와의 원만한 관계를 유지하도록 한다. 온타리오주의 임대차법(Landlord and tenant Act)은 집주인은 “을”이고 세입자가 “갑”이라고까지 말할 수 있는데, 만일 비교적 낮은 월세를 받고 있지만 체납이나 별다른 문제가 없는 세입자라면 좋은 관계를 유지하면서 오래 살 수 있는 것이 좋다.

세입자를 새로 구할 때 드는 중개수수료와 공실로 인한 줄어드는 월세소득이 낮은 임대비보다도 더 클 수도 있으며, 세입자가 제출한 자료만으로는 검증이 안돼 새 세입자와의 문제 가능성도 무시할 수 없다.

주정부에서 매년 정해주는 월세 인상률 등 규정들을 잘 알아야겠지만 임대계약기간이 만기되기 전에 나가겠다거나 상습적인 월세체납 등에 대한 손해배상청구, 소액권 소송, 퇴거신청 등의 조치를 할 수도 있지만 결과에 대한 보장이 없다.

만일 어느 정도 이미 손실을 입었더라도 적당한 선에서의 타협이 전문 법무사(paralegal)나 변호사 고용비용, 시간낭비, 스트레스보다 현명한 방법이 될 수 있다.

약 5건의 세입자 중 1건 정도는 문제가 있었음을 경험 했었다. 신용도, 소득증명, 이전의 집주인한테 문의는 물론 SNS등 신중하게 세입자에 대해 체크를 했어도 실직, 이혼 등 개인적인 사정으로 나중에 문제가 생기기도 했으며, 고용증명편지나 소득증명을 위조한 경우도 있었고, 세입자의 현재 집주인한테 문의 역시 믿을 수도 없다. 빨리 다른 곳으로 이사 나가길 바라고 있기 때문이다.

해당 부동산의 위치와 지역상 특성, 세입자의 직업, 나이, 소득, 동거인과의 관계 등에 따라 가늠을 할 수도 있지만 임대계약의 거부이유로 소득이나 신용도 외 다른 사유(성적 동향, 특정지역 인종, 나이)를 알리지 말아야 한다. Human Rights Code와 같은 법에 저촉되면 아주 심각한 문제로 이어질 수 있다. (예: 임대차법이 가정법보다도 상위 법이라는 점도 참고)

-대금지불도 없이 소정의 변호사 수수료와 기존 모기지액에 기준한 등기세(land transfer tax) 등만 내고 증여형태의 부모/자식간, 부부간에 소유권을 이전하거나 명의를 추가할 때에 예상치 못했던 세금이 발생할 수 있다. 사안에 따라 회계사나 변호사와의 상담이 필요하다.

자식이나 부모 혹은 부부가 공동명의로 집을 사거나 팔 때도 여러 종류의 세금(취득세, 양도소득세 등) 발생과 노인/은퇴 연금(OAS, CPP, GIS) 수령액에 영향을 미치기도 한다.

흔한 예의 하나는 신축콘도계약에서 모기지 융자가 여의치 않거나, 처음 계약 후 어떤 사정 때문에 부모와 자식간이나 부부간에 원매자와 다른 이름이 closing후 등기에 올라갈 때 전매로 간주되면서 이에 대한 세금이 발생하기도 한다.

또한 단 하루라도 MLS에 매물로 팔려고 올라갔던 기록이 처음 계약 당시에 주거용이 아닌 투자용의 목적으로 해석될 수 있고 투자용 부동산에 대한 세금을 내게 될 수 있다.

-세금에 관해서는 경우의 수에 따라 다르게 적용되기 때문에 획일적으로 말할 수 없으며 회계사와 상담이 가장 중요한데 부동산과 관련된 세금의 상식차원 정도로만 생각하고 알아보자.

*취득세/등기세(land transfer tax): 과거 온주 정부에만 한했었는데 토론토시가 새로 도입한 후 토론토 지역의 부동산을 매입할 때는 결과적으로 토론토지역외 보다 약 2배 정도의 등기세(온주 해당부분과 토로토시 해당 부분)가 적용된다.

한 예로 Steeles Avenue에서 마주보고 있는 집에 대한 취득세가 2배의 차이가 있다. 생애 처음 집을 살 때는 (first time home buyer) 일부분 감세혜택이 있는데first time home buyer란 전 세계에서 한번도 집을 샀던 적이 없어야 한다.

*임대소득에 대한 소득세: 임대부동산을 유지할 때 여러 비용(모기지 이자, 재산세 등)을 임대소득에서 공제한 나머지 부분에 소득세를 낸다. 설치나 수리를 하면서 자산가치를 올리게 되는 셈인 주방이나 지하실 아파트, 화장실 등을 새로 설치하거나 카펫 대신 마루로 교체하는 비용과 고장난 히터나 에어컨 수리나 교체하는 비용 등이 월세소득에서 매년 제하거나 아니면 집을 팔 때 원가산정에 더해지거나 수년에 거쳐 공제해야 하는 등 세무상 비용처리가 다를 수 있다. 세부적인 사항에 대해서 회계사와 상담이 필요하다.

*일가구 일주택 외의 부동산은 기본적으로 시세차액의 반(50%)에 대한 소득세를 낸다(capital gains tax, 양도소득세). 부족한 정부의 재원 때문에 반이 아닌 3/4나 2/3로 변경을 해야 한다는 주장들이 얼마 전에 나왔듯이 앞으로 변경될 수도 있다.

주거용부동산을 제외한 모든 부동산 매입시 원칙적으로는 HST를 내야 한다. 이는 Seller가 Buyer한테 받아서 CRA에 내야 하지만 만일 그렇지 못할 때 CRA는 Seller로 부터 받게 된다.

신축콘도나 신축 타운홈을 전매할 때 빌더한테 지불된 계약금과 전매로 얻게 된 차액을 합한 금액에 HST를 내야 하거나 전매한 사람의 직업이나 여러 다른 사안에 따라 ½이 아닌 시세차액 전액에 소득세를 내게 될 수 있다.

-부동산 관련세금에서 거주자(resident)와 비거주자(non-resident) 그리고 영주권/시민권자 아닌 외국인(foreigner)은 다른 의미가 있다. first time home buyer가 RRSP에서 개인당 35,000불(부부는 7만불)을 penalty/withholding tax 없이 꺼내서 집 사는데 사용할 수 있고 추후 15년에 걸쳐 다시 불입해야 한다.

지난 4년 동안 집을 사지 않았던 경우에 해당되는데 반해 취득세(land transfer tax의 일부분을 면세혜택이 있는 first time home buyer의 기준은 생애 처음 집을 사는(전 세계에서)이라는 점에서 다르다.

부동산 매매/등기상 소유권 변경과 관련 세금이 누락/체납되면서 CRA(캐나다 국세청)로부터 서류제출, 세무조사 등(대부분 2-4년 후쯤)의 통지를 받기도 한다. 반증할 자료제출과 함께 협상/조정을 통한 해결이 안될 때 최고 50%의 벌금이나 체납에 대한 수년간 누적된 상당한 액수의 이자를 내게 되기도 한다.

CRA의 결정에 Appeal 과정을 거치거나 흔치는 않지만 tax court의 판결에 따를 수도 있는데 유죄로 판결이 나기 전까지는 무죄인 일반 법과(Innocent until proven guilty)는 달리 세법(tax law)은 무죄로 인정되기 전까지 유죄(Guilty until proven otherwise)로 된다.

매매/소유권 이전과 관련 여러 경우의 수들이 있을 수 있고 과거의 판례도 참고 등 회계사와의 상담이 필수이며 평범한 케이스의 수준 이상이라면 Second Opinion도 고려해야 한다.

회계사마다 좀 다른 해석이 나오듯이 CRA와 전화문의도 상담자에 따라 다른 답변을 듣게 되기도 한다. 이는 세금부분을 포함 전문분야에 대해서는 전반적인 매매과정의 Co-ordinator로서의 에이전트의 역할을 넘지 말고 전문가의 상담을 고객한테 권해야 한다.

일가구 일주택의 양도소득의 면세 때문에 소득세 보고(yearly tax filing)를 하지 않았지만 지난 2017년부터는 보고를 해야 하는 것도 알아야겠다.

단독주택(detached)이나 세미주택(Semi detached), 관리비가 없는 타운홈(Freehold townhouse)의 매매시 정확한 땅 사이즈(lot size)는 오직 지적도(survey)에서만 확인할 수 있다.

토론토소재 상당수의 주택들이 옆집 사이에 있는 fence나 잔디밭 경계선, Driveway 심지어 차고까지도 경계와 다른 곳에 있는 경우가 있다. 신축, 개축, 수영장 설치 등을 하기 위해 허가(building permit)를 받을 때 필요한 정확한 지적도(Survey)를 새로 만들면서 알게 되기도 한다.

또한 새로 이사 온 옆집에서 잘못 위치한 기존의 fence 철거나 driveway의 일부분을 제거해 달라는 등의 일도 생긴다. 20년 전쯤에는 Survey가 없으면 모기지 대출을 못 받았지만 Title Insurance로 Survey의 필요를 대신하게 되면서 많은 사람들이 Survey를 중요하지 않게 생각하게 되었지만 집을 살 때는 작성된 지 오래된 것일지라도 Survey를 요구하는 것이 좋다.

집을 팔 때 창고(storage Shed)나 덱(deck) 등의 건축물의 정확한 위치와 대지크기(lot size)를 알 수 있는 Survey가 없다면 새로 Survey를 만드는 비용 이상의 집의 가치를 인정받고 집을 파는데 유리하게 작용한다.