1. 코로나사태가 토론토 주택임대시장에 미치는 영향

토론토의 주거용임대시장은, 임대전용아파트와 3가구 이상의 임대전용 다세대건물 등 전통적인 'Primary rental market'이 전체 임대시장의 약 50%를 차지하는데, 공실률은 흔히 말하는 균형잡힌 적정공실률 3%에 훨씬 못 미치는 수준에서 수년간 유지되어 오다가 최근에는 더욱 낮아졌습니다.

그 동안의 변화추이를 보면, 2009년에 공실률이 3% 수준이었는데, 2011~2015년 사이에는 1.5% 수준으로 내려왔으며, 최근에는 1.0~1.1% 사이에서 유지되고 있습니다.

이처럼 주거용임대시장이 매물부족현상을 보이면서 렌트공간을 얻기가 어려워졌으며, 렌트가격 또한 지속적으로 상승하였습니다. 자연스럽게 개인이 소유하고 있는 많은 콘도아파트들(high-cost rental)이 전체 주거용임대시장의 약 18%를 차지할 정도로 커지게 되었습니다.

나머지 32%는 사회적 임대지원시설이나 가정집의 지하임대공간(low-cost rental) 등이 차지합니다. 전체 주거용임대시장의 약 50%를 차지하는 이 두 개의 렌트영역을 합하여 'Secondary rental market'이라고 부릅니다. 임대시장에 내놓은 개인소유의 콘도아파트 공실률은 2011~2015년 사이에는 1.3%~1.7% 수준에서 오르내리다가, 최근에는 0.7% 수준으로 떨어졌습니다.

토론토의 전체 콘도유닛들 중에서 약 35%는 세입자가 살고 있으며, 65%는 집주인이 살고 있습니다. 하지만 새로 지어진 새콘도에는 약 40~45%의 유닛이 세입자가 거주하고 있는 곳이 많습니다. 분양할 당시에 반 이상의 구입자가 렌트를 줄 목적으로 구입한 예가 많았기 때문입니다.

개인들이 소유한 콘도유닛을 렌트시장에서 내놓은 경우, 월 임대료가 임대전용아파트에 비해 같은 기간을 두고 보면 여러 해 동안 약 2.5배의 높은 렌트비 상승폭을 보여왔습니다.

새로 분양 받는 콘도가격이 올라간 만큼, 렌트비가 올라야 콘도를 분양받을 당시에 기대했던 투자수익률(Return on Investment)이 나오기 때문에 자연스럽게 콘도임대시장의 렌트가격도 콘도매매가격의 상승에 맞추어 새로운 세입자가 들어올 때마다 렌트비가 지속적으로 올라가는 현상을 보여왔습니다. 게다가 도심에 있는 콘도유닛들을 임차하여 에어비앤비(AirBnb)사업을 하려는 투자자도 늘어나면서 한 때 매물 품귀현상까지 나타났습니다.

이처럼, 에어비앤비 사업을 목적으로 콘도유닛을 구입하거나 1년 이상 장기 임차한 콘도유닛들은 그 동안 높은 투자수익을 보이면서 여러 채의 콘도유닛을 구입하거나 임차하는 방향으로 사업을 확대하면서 도심의 콘도임대시장에서는 렌트비가 더욱 치솟았으며, 렌트 실수요자들은 그 만큼 콘도유닛을 빌리기가 어려워졌습니다. (다음 호에 계속)

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