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남윤재 명품모기지로 당신의 꿈을 이루어 드립니다..

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명품모기지로 당신의 꿈을 이루어 드립니다..상업용모기지건물,상가 신축 또는 재융자교회 레노베이션 또는 신축정부보증 비지니스론..주택모기지 또는 이전 및 재융자주택담보.. Line of Credit신규 영주권, 자영업스몰비지니스론..남윤재..상업/주택모기지..416-566-6071
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2013-11-26
편의점을 운영하고 있는 데, 추가 자금이 필요합니다.

편의점을 운영하고 있는 데, 추가 자금이 필요합니다.

 

캐나다동포신문, 아하아이디어독자여러분 지난 한주간도 안녕하셨습니까?   이제 캐나다의 지루한 겨울이 시작되려나 봅니다. 곧 겨울이 시작되고 분주한 년말행사에 쫓기다보면 돌이켜볼 시간도 없이 한해를 마무리 하겠지요. 오늘의 이야기는 최근 한인경기의 어려움을 보는듯하여 마음이 무겁습니다만 , 같은 처지에 계신 분들에게 도움이 될까하여 소개시켜드리려 합니다.

 

문    의 : 

저는 현재 토론토지역에서 편의점을 10년째 운영하고 있습니다. 과거에는 괜찮았으나, 최근에는 매상도 예전과 다르고, 운영하기가 쉽지가 않은 실정입니다.  추가로 자금이 약 10만불가량 필요한 데 가능할까요? 현재 저는 노스욕에 거주하고 있으며, 주택시세는 약 120만불정도이고 이중 모기지는 35만불 그리고 LINE OF CREDIT이 15만불있는 데 , 이제는 거의 다 사용한 상태입니다. 현재 모기지는 시중은행에서 변동이자율로 가지고 있으며(2.25%) , 거래은행에 문의한 결과 추가의 대출은 어렵다고 합니다. 매달 모기지로 지출되는 비용이 약 $2,000정도 되는 데, 제 형편상으로는  월  $2,500까지는 가능한 데 , 그 이상은 어렵습니다. 무슨 방법이 없을까요?       

 

답    변 :

먼저 한인경제의 주종인 편의점업계의 어려움을 보는 것 같아서 마음이 편치 않습니다. 특히 한인분들이 많이 종사하시는 자영업에 대하여는 작년의 모기지규정강화로 인하여 직격탄을 맞은 것 같습니다. 이제는 수입증명이 어려울 시에는 시중은행권으로 모기지신청이 쉽지 않습니다.

  • A급은행은 여러군데가 있습니다.

 

우리가 말하는 A급은행은 시중은행을 포함 약 20여군데가 있습니다. 다만 시중은행을 제외하고는 지점이 없기 때문에 여러분들이 모르시고 있는 것 뿐입니다. 이들은 시중은행보다

더 좋은 이자율과 조건을 제공합니다. 다만 이들은행으로 신청하려면 아주 우수한 크레딧과 충분한자산이 있음을 보여주어야 합니다. 일례로 이들 중 한 은행의 이자율은 5년변동이 2.60%, 5년고정이 3.45%로써 시중은행보다 월등히 좋은 이자율을 제공합니다. 또한 이들은 자영업자에 대하여도 관대한 심사기준을 가지고 심사합니다. 일례로 손님중 한분은 지난 8월경    이 은행으로부터 2.89%(5년고정)라는 좋은 이자율로 재융자를 받으셨습니다. 이 분 역시 편의점을 약 12년정도 운영하시던 분 이었습니다. 처음에는 제2금융권으로 신청하려 하였으나, 크레딧이 워낙 우수하여 방향을 바꾸어 이 은행으로 신청, 승인을 받았습니다.

  • 다른 방법은 ?

만약 크레딧에 문제가 있거나 , 수입의 증명이 불가능할 시에는 제2금융권으로 진행하시기 권해드립니다. 제2금융권은 아직도 자영업자에 대하여는 주택감정가의 80%-85%까지는 모기지가 가능합니다. 잠시 1년이나 3년정도 제2금융권을 이용해보시는 것을 고려해보시기 바랍니다. 다만 단점은 이자가 조금 높다는 것인데 기회비용이라 생각하시면 좋겠습니다.

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55012
7155
2013-08-20
스몰비지네스론의 실패사례(1)

오늘은  제가 진행했던 스몰비지네스론의 실패사례를 말씀드리려 합니다. 창피한 이야기를 이야기하려는 이유는 이 사례를 참고로 하시어 여러분께서 추후에 스몰비지네스론을 계획시 도움이 되었으면 하는 마음에서 입니다.

 

식당을 구입하려는 데


저는 토론토인근 M시에 있는 한국음식점을 새로 인수하려 합니다. 구입예정가격은 30만불이고 현재 제가 준비한 자금은 17만불이 있습니다. 저와 제 남편은 과거 10여년동안 한국음식점을 운영한 경험이 있습니다. 그런데 저희부부가 크레딧관리를 잘못하여 현재는 크레딧이 좋치 않습니다. 그래서 저희 아들이름으로 비지네스를 구입하고, 또한  스몰비지네스론도 아들의 이름으로 신청하려 합니다. 저희 아들은 현재 25세로써 막 대학을 졸업했으며, 과거의 경력으로는 제가 식당을 운영시 저를 도와준 것이 전부입니다. 이 같은 경우에 스몰비지네스론이 가능할까요?

 

식당에 대한 은행권의 지침은 ?


토론토시와 인근 지역의 식당에 대하여는 극히 일부은행만이 취급하고 있습니다. 이유는 식당업종은 위험부담이 큰 업종이기 때문입니다. 은행권들은 보통의 경우 구입가격의 최대 50%까지 대출이 가능합니다. 그러나 이 대출가능금액은 각 은행의 대출 가이드라인을 통과하여야 합니다.  위의 경우에는 이론적으로 최대 15만불까지 대출이 가능합니다 그러나 중요한 변수로는 은행권의 승인후 장비와 시설에 대한 감정을 하게 되는 데 대출금액은 감정가격의 75%까지 가능하므로 장비 및 시설에 대한 감정가격이 최소 20만불은 나와야 합니다. 그러나 이부분은 너무 걱정 안하셔도 됩니다. 감정시 감정사들은 향후 몇년을 더 사용할 수 있는 가에 중점을 두고 평가를 하므로 , 어느정도 기본 장비가 갗추어져 있는 식당은 제 경험상 감정가격이 보통 20만불선은 됩니다.     


신청인의 동종업계 경험유무
은행에서는 신청인이 동종업계에 최소 2년이상 근무하거나 운영한 경험(Manager혹은 Owner)을 요구합니다. 이것은 어느 업종이나 동일하게 적용됩니다. 

 

Lease 계약서
은행에서는 최소 5년이상의 Lease기간이 남아있을 것을 요구 합니다. 보통 이 Lease계약기간이 은행 대출의 상환기간으로 책정됩니다. 즉 Lease기간이 10년이 남았을 경우 은행대출의 상환기간은 10년으로 정해지고, 5년일 경우 상환기간은 5년으로 줄어들게 됩니다. 즉 상환기간의 차이에 따라 여러분의 월 상환금액이 차이가 나게 됩니다.

 

진행결과
신청인의 경험과 나이를 감안 3군데 은행으로 신청을 하였으나, 답변은 똑같았습니다. 첫째 신청인의 경험이 부족하고(부모를 도와 일한 것에 불과), 또한 스몰비지네스론신청인의 평균나이가 30대후반인데 나이가 너무 젊다는 것 입니다. 또한 결정적인 문제는 Lease에 있었습니다. 기존리스는 2년이 남았는 데 , Option이 없는 상태이라 어떻게 해볼수 없는 상황이었습니다. 이유는 건물이 곧 재개발될 예정이라(Demolition 규정) 추가로 Lease에 대한 Option 불가능 하였기 때문입니다.

지면 관계상 많은 부분을 생략했습니다. 스몰비지네스론인 경우 모기지브로커가 해결할 수 있는 부분이 있고 그렇치 않은 부분도 있습니다. 특히 Lease부분은 그러합니다. 건강한 한주 되시기 바랍니다.     

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53919
7155
2013-07-12
가게건물에도 2ND MORTGAGE가 가능할까요?

문 의:
저는 토론토에서 약 1시간거리에 있는 K시에서 편의점을 운영하고 있습니다. 가게가
딸린 건물로 1층은 편의점으로 2층은 3베드룸규모의 아파트가 있어 저희가족이 거주하고
있습니다. 현재는 저의 가족은 이곳에서 약 6년째 편의점을 운영하고 있습니다. 그러나 최근
몇년간의 경기침체로 인해 따로 저축을 할 여유가 없어, 제 은행잔고는 항상 빠듯합니다. 뿐만
아니라 가게의 물건의 대부분을 Cash & Carry에서 Credit Card를 사용하여 구입하였는데,
이제 카드한도를 거의 다 사용하였습니다. 또한 금년 가을에 제 자녀의 혼사문제가 있어
이를 준비하고 또 크레딧카드빚을 청산할 요량으로 은행권에 Refinance를 신청하였는데
거절당하였습니다. 참고로 제 건물의 감정가는 39만불이고 모기지는 은행권에 20만불이
있고, 그외에 비지네스론이 4만불이 있습니다. 그런데 크레딧카드의 빚이 약 6만불정도, 또한
혼수비용으로 약 4만불 도합 10만불정도가 추가로 필요합니다. 이런 경우 필요한 10만불을
제 건물을 담보로 하여 2nd Mortgage가 가능할까요?

 

답 변:
가능합니다. 다만 문제는 어느정도의 금액이 가능한가의 문제입니다.

1.2nd Mortgage의 승인은?
세컨드모기지는 Private Lending 회사를 통하여 가능합니다. 이들은 물론 모기지를 신청시
비지네스의 수입을 심사하나, 주로 건물의 값어치(감정가격)를 고려하여 모기지를
결정합니다. 좋은 점은 문의하신 분의 경우는 실제의 은행권의 융자액수는 24만불이나,
대개의 경우 비지네스론인 경우 건물Title에 등록이 되지 않으므로 이들회사에서
고려하는 부분은 건물Title에 등록된 모기지액수중 잔액인 20만불입니다. Private
Lending회사의 상업용건물에 대한 최고 융자비율은 감정가의 75%까지 입니다. 즉 이
분은 감정가(39만불)의 75%에 해당되는 29만불까지 모기지가 가능할 것으로 보입니다.
이중 기존모기지액수인 20만불을 제하면 실제로 2nd Mortgage로 승인이 가능한 금액은
9만불선입니다.

2.진행절차는?
진행절차는 시중은행으로의 모기지신청과 대동소이 합니다. 이뜻은 시중은행으로
신청시 제출하여야되는 서류를 거의 다 제출하셔야 합니다. 그러나 이들의 심사과정이나
결정과정은 아주 짦아서 보통 2-3일이내에 결정을 합니다. 그후 자금의 집행시까지는
약 1주일정도 소요됩니다. 즉 2주정도면 자금을 받으실 수 있습니다. 이 분의 경우는
모든절차를 완료하고 최종 10만5천불의 2nd Mortgage를 승인 받았습니다. 이 승인금액은
이들과 협의후 Rental Income을 추가로 반영한 금액입니다. 자금이 어려울때는
이들같은 Private Lending회사를 통해 2nd Mortgage를 받는 것도 좋은 방법중의
하나입니다.

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53918
7155
2013-07-12
PRIVATE LENDER가 되려고 하는데

문 의:
최근 주위분들의 이야기를 들으니, 경기가 어려워 모든 비지네스가 어렵다고 하는데
PRIVATE MORTGAGE시장은 활황이라고 합니다. 저는 수년전에 운영하던 비지네스를
정리하였고 또한 그간 저축하여놓은 자금을 합치면 꽤 됩니다. 현재 이 자금은 일부는
주식시장에 나머지는 은행에서 투자하는 MUTUAL FUND시장에 있습니다. 경기도
어렵다는 데, 비지네스를 다시 시작할 마음은 없고 PRIVATE LENDER가 되어 PRIVATE
MORTGAGE시장에 참여할까 합니다. 그런데 제가 아직 경험이 없는 관계로 확실히
모르겠습니다. PRIVATE LENDER가 되는것이 좋을까요?

 

답 변:
제가 아는한도에서 지금 투자하고 있는 주식시장과 PRIVATE MORTGAGE시장과의 차이를
설명드리겠습니다. 현재 온타리오주의 PRIVATE MORTGAGE시장은 크게 유태인계와
중국계 그리고 해외에서 투자하는 투자자그룹으로 나뉩니다. 이들이 운용하고있는 자금은
여러분의 상상을 초월하는 액수입니다. 이들은 자체자금외에 투자자의 자금으로 회사를
운영하고 있습니다. 공통적인 특징은 이들회사는 투자자들이 대기하고 있으며 투자순번을
기다리고 있다는 사실입니다.

 

1.위험부담에서 유리
주식이나 MUTUAL FUND에 비해 위험부담이 아주 적습니다. 주식의 가격은 계속 UP
AND DOWN이 있으나, 모기지에 투자하는 경우는 대상인 부동산가격이 안정되어 있고,
그중 일정부분에 대해 모기지를 주게 되므로 안전합니다.

2.기간에서 유리
주식이나 MUTUAL FUND시장은 투자기간에 대하여 일정하게 정해진 것이 없으나, 보통
모기지시장은 1년정도의 TERM을 재공하게 되므로 1년후에는 투자금이 회수됩니다.
만약 기간이전에 모기지를 중도 상환할 경우에는 별도의 약정된 금액(보통 3개월분이자)
을 추가로 받게 됩니다.

3.투자수익율이 보장
모기지에 대한 투자는 주식시장과 달리, 투자수익율이 보장됩니다. 즉 매일매일의
주식시장의 등락과 달리 기간중의 투자수익이 안전하게 보장됩니다.

4.안전합니다.
주식시장이나 MUTUAL FUND시장은 과거의 예로보면 폭락하는 경우도 있었던 것이
사실입니다. 이 경우 수익은 고사하고 원금조차도 못 건지는 경우를 우리가 많이
보았습니다. 그러나 모기지에 대한 투자는 부동산을 담보로 하므로 안전합니다.

5.결론

PRIVATE LENDER가 되어 부동산모기지시장에 진출하는 것은 아주 좋은기회입니다.
주식시장에 비해 원금이 보장되고, 또한 투자수익율 역시 높습니다.(최소 년8%정도) 또한
투자기간도 짦고 자금을 회수하기가 용이하므로 현재 이 부분으로 많은 자금이 몰리고
있는것이 사실입니다. 만약 경험이 없으신 경우에는 이러한 회사를 선정 투자하시는 것이
좋고, 아니면 본인이 직접하셔도 무방합니다.

지면 관계상 이만 줄이겠습니다. 궁금하시거나 문의하실점 연락주시면 성의껏
답해드리겠습니다. 건강한 한 주 되시기 바랍니다.

YOONJAENAM
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53917
7155
2013-07-12
비지니스를 새로 SET-UP하려는데

사 례:
저는 과거 3년간에 걸처 FAST FOOD비지네스를 운영하였습니다. 그런데 5개월전에 비지네스를
처분하고 현재 새로운 비지네스를 준비중에 있습니다. 새롭게 시작하려는 비지네스는 의류관련
비지네스를 하려 합니다. 저는 이곳에서 직접 주문제작은 물론 한국,미국등에서 최신 유행의 의류등도
수입, 취급하려합니다. 저는 과거에 한국에서 약 10년정도 이 업종에 종사한 경험이 있습니다.
이미 장소는 계약이 끝나고 , 새 프라자라서 제가 모든 것을 새로 시설해야 합니다. 시설비는 바닥 ,
전기공사등 또한 의류를 제작하는 데 드는 장비구입비등 총 약 10만불정도로 추산하고 있으며,
STOCK비용으로 약 15만불정도 예상되어 총 25만불가량이 소요되는 데, 현재 제가 동원할 수 있는
자금은 약 12만불에 불과 합니다. 결국 13만불정도가 부족하고 운영자금쪼로 1만불정도를 추가하면
14만불이 필요한데, 저 같은 경우 스몰비지네스론이 가능할까요? 그리고 STOCK자금도 융자가
가능한지요?

 

답 변:
먼저 답변의 말씀을 드리겠습니다. 문의하신 분의 경우는 스몰비지네스론과 은행측에서는
STOCK자금을 INVENTORY LOAN이라 부르는 데 이 두가지가 가능할 것으로 생각합니다. 제가
여러분께 이러한 종류의 스몰비지네스론을 소개하는 이유는 , 이는 우리한인동포분들이 제일 많이
종사하시는 편의점에도 가능하기 때문입니다. 즉 편의점을 새로 SET-UP시 혹은 기존 비지네스를
인수할 때에도 이와관련 자금이 부족시에는 위에 언급한 두가지론을 동시에 이용하실 수 있기
때문입니다. 물론 어떤분들은 편의점에 웬 스몰비지네스론?하고 의아해 하시는 분도 있으리라
봅니다. 그러나 여러분 제가 일전에 언급했던 사례중의 하나인 10%의 다운으로 가게 건물을
구입하신 분의 경우는 어떻게 생각하십니까? 믿어지십니까? 그러면 문의사항에 대해 진행상황을
말씀드리겠습니다.

 

1.스몰비지네스론
이분은 현재 스몰비지네스론이 가능합니다. 다만 은행측의 승인액수는 이분이 언급하신
시설 그리고 장비비용의 최고 75%까지 가능합니다. 이 시설비용과 장비구입비용은 검증이
가능하여야 합니다. 그리고 그외의 조건은 일반 스몰비지네스론 지침에 의거합니다. 즉 이분은
스몰비지네스론으로 필요자금, 10만불의 75%에 해당되는 7만5천불까지 가능합니다. 물론
이금액은 최대승인가능금액입니다.

 

2.INVENTORY LOAN
여러분께서 아마 처음들어보시는 생소한 이름이라 생각합니다. 은행에서 취급하고있는 LOAN의
일종으로 스몰비지네스론과는 성격이 약간 틀립니다. 이 LOAN은 순순한 STOCK자금용으로
사용하실 수 있습니다. 이분의 경우는 INVENTORY LOAN으로 최대 10만불까지 가능할 것으로
보입니다. 이는 무담보대출의 한종류입니다.

 

3.진행결과
이분의 경우는 2가지의 LOAN을 동시에 신청해야되는 CASE입니다. 취급은행 역시 틀림니다.
이러한 경우는 조건부승인입니다. 즉 A은행에서는 B은행의 승인을 승인조건으로하고 또한
B은행은 이와 반대로 A은행의 LOAN에 대한 승인을 조건으로 하는 조금은 복잡한 CASE이나 관련
두은행의 담당자와 긴밀한 협조를 거처 현재는 모든승인을 득하고 자금집행만 기다리고 있습니다.
참고로 이분이 승인받은 액수는 먼저 스몰비지네스론으로 A은행서 먼저 6만5천불을 승인 받았고,
INVENTORY LOAN으로 B은행에서 9만불, 그리고 A은행과 교섭, 운영자금쪼로 1만불을 LINE OF

CREDIT형태로 승인을 받아 최종승인액수는 16만5천불입니다. 이러한 자금은 CONSTRUCTION
LOAN과 같이 보통 3번에 나뉘어 집행이 됩니다.

지면 관계상 이만 줄이겠습니다. 건강한 한 주되시기 바랍니다.

YOONJAENAM
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53916
7155
2013-07-12
스몰비지네스론 아니면 상업용모기지 그것이 문제로다?
 
 
문의 : 저는 현재 토론토지역에 편의점을 12년째 운영하고 있습니다. 그간 가게가 잘되어 저축한
자금도 있고 또한 자녀들이 성장하여 현재는 저희부부만 단 둘이 살고 있습니다. 그리하여 미리
은퇴를 준비할 요량으로 토론토에서 차로 약 1시간거리에 있는 편의점과 가게건물(살림집포함)을
구입하려 합니다. ASKING PRICE는 59만불입니다. 제가 동원할 수 있는 자금은 그간 저축하여놓은
자금 8만불과 현 주택에서 재융자(REFINANCE)를 통하여 마련한 21만불 도합 29만불입니다. 이
같은 경우에 결국 은행에서 융자를 얻어야 하는 데, 스몰비지네스론이 좋을지 아니면 상업용모기지를
신청하는 것이 좋을지 궁금합니다. 저희부부의 크레딧은 별 문제가 없고 , 제가 구입하려는 가게건물의
2년전 감정가는 40만불선이라 합니다.
 
답 변:
먼저 기본적으로 스몰비지네스론이나, 상업용모기지나 은행으로의 신청절차는 대동소이 합니다.
다만 은행측에서 인정하여 주지 않는 부분이 가게권리금(GOODWILL)입니다. 문의하신분의 경우에는
만약에 59만불에 구입하시게 되면 권리금쪼로 대략 19만불을 지불하셔야 하는데 이는 은행의
융자대상에서 제외됩니다. 저의 생각으로는 스몰비지네스론으로 신청하시는 것이 좋아 보입니다.
아래에 간단히 이 두가지의 차이에 대해 설명드리도록 하겠습니다. 소요기간은 신청후 자금이
집행될때까지 약 1.5개월정도 소요됨을 미리 알고 계시기 바랍니다.
 
1.스몰비지네스론으로 신청시
저는 이것을 권해드리고 싶습니다. 이유는 스몰비지네스론을 이용 가게와 건물을 같이 구입시
건물감정가의 90%에 해당하는 36만불까지 론이 가능하기 때문입니다. 이 프로그램을 이용하시면
현재 소유하고 있는 자금으로 충분히 크로징이 가능합니다. 제 계산으로는 필요한 자금은 가게와
건물구입가 59만불, 그리고 스탁자금 4만불 마지막으로 크로징비용을 약 1만5천불로 추정시
도합 64만5천불정도가 필요합니다. 은행에서 스몰비지네스론을 이용 받으시는 36만불에 본인이
준비한 29만불을 합산시 65만불이 되어 별 문제 없이 크로징이 가능할 것으로 보입니다. 다만
스몰비지네스론의 단점은 상업용모기지에 비해 이자가 약 1.50%정도 높지만, 만약의 경우
75%는 정부에서 보증을 하여주고 , 본인부담은 25%에 불과함은 이 프로그램의 큰 잇점입니다.
또한 스탁에 대하여는 INVENTORY LOAN 가능하므로 이를 동시에 이용시 운영자금까지도
가능합니다.
 
2.상업용모기지로 신청시
상업용모기지로 신청시에는 은행에서는 지역에 따라 다르지만, 건물감정가의 70%에서 75%까지
가능하여 , 즉 최대가능금액은 감정가 40만불의 75%에 해당되는 30만불까지 상업용모기지로
가능합니다. 이 경우에는 본인이 준비한 자금으로는 스탁자금과 크로징비용을 감안시 약
6만불정도 부족할 것으로 보입니다. 이의 좋은점은 스몰비지네스론에 비해 이자율이 약
1.50%정도 저렴하다는 데 있으나, 이러한 비용들은 추후 비지네스경비로 청구하실 수 있으므로
결국 본인이 부담하여야 할 세금에서 절약하시는 효과가 있습니다.
 
오늘은 가게와 건물을 동시에 구입하시려는 독자분의 문의가 있어 이에 답변 말씀을 드렸습니다.
궁금하시거나 문의하실 점 연락주시면 성의껏 답해드리겠습니다. 지면관계상 이만 줄이겠습니다.
건강한 한주 되시기 바랍니다.
YOONJAENAM
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53915
7155
2013-07-12
WORLD ON YONGE 상가를 구입하신 분을 위한 프로그램소개
이 문제를 위하여 은행권과 협의한 내용의 일부임을 알려드립니다. 지면 관계상
자세히는 말씀드릴 수 없지만, 3가지의 경우로 나누어 설명드리고자 합니다.
 
1.기존의 비지네스를 이전하는 경우
이미 기존의 비지네스를 운영하시면서 WORLD ON YONGE상가를 분양받아 기존
비지네스를이전하는 경우입니다. 이 경우에는 상업용모기지가 가능함을 알려드립니다.
대출가능액수는 최대 분양금액의 75%까지 가능합니다. 상업용모기지는 최장 20년까지
상환기간을 허용합니다. 그외에 새로운 사업장소의 시설(Renovation)과 관련 추가로 시설자금이
필요하신분은 스몰비지네스론이 추가로 가능함을 말씀드립니다. 시설자금과 장비에 대하여는
필요자금의 최대 75%까지 가능합니다. 다만 신청후 최종자금의 집행시까지는 약 2개월정도
소요되므로 최종크로징을 기다리지 마시고 지금부터 준비하시기를 권해드립니다. 일단 은행에서
승인을 받게되면 이의 유효기간은 90일입니다. 그러나 사정에 따라 이 기간을 연장하실 수
있습니다. 참고로 신청인의 사정에 따라 다르지만 기본적으로 미리 준비하실서류는 다음과
같습니다.
 
-기존 사업체의 최근 2년분의 Financial Statement
-신청인의 최근 2년분의 NOA(Notice of Assessment)
-Personal Networth(개인자산 상황), 만약에 주택을 소유하고 있는 경우에는 주택과
관련 Tax Bill, Mortgage Statement가 추가로 필요
-Downpay에 대한 증명
-시설자금에 대하여 스몰비지네스론이 필요한 경우에는 이와 관련 Business Plan이
필요합니다.
-Copy of Sales and Purchase Agreement
 
2.새로운 사업을 창업하시려는 경우
이 경우에는 스몰비지네스론이 가능합니다. 일반상업용모기지와 스몰비지네스론의 큰 차이는
이자율과 상환기간에 있습니다. 스몰비지네스론 이자율이 상업용모기지에 비해 약 1.50%정도
높아 현재의 이자율은 6.00%입니다. 그러나 스몰비지네스론프로그램을 이용하시면 최고
분양가의 90%까지, 금액으로는 최대 50만불까지 융자가 가능합니다. 새로 창업하시려는
분들에게 아주 좋은 프로그램입니다. 이외에도 Stock자금이 필요하신 분들은 Inventory
Loan프로그램을 같이 이용하실 수 있습니다. Inventory Loan은 신청인의 사정에 따라 다르지만,
보통의 경우 본인자금의 약 50%에서 60%까지 가능합니다.
 
예를들면
1) 분양가격이 10만불일 경우
90%인 9만불까지 스몰비지네스론이 가능하며, 상환기간은 최장 20년입니다.
2) 시설자금이 5만불정도 필요할 경우
5만불의 최대 75%인 3만5천불까지 스몰비지네스론이 가능하며, 상환기간은 10년입니다.
사례의 경우 분양가와 시설비를 합치면 15만불가량이 필요한데, 은행권으로부터 최대
12만5천불까지 융자가 가능하게 됩니다. 준비하실 서류는 1번의 경우와 같으나, 상황에 따라 추가
서류가 필요할 수 있습니다.
 
3.마지막으로 투자용으로 구입하신 경우
이 경우에는 약 25%에서 35%가량의 다운이 필요하며, 상업용모기지로 신청이 가능합니다.
그외 세입자와 관련 Lease Agreement가 필요합니다.
YOONJAENAM
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53911
7155
2013-07-12
상업용(COMMERCIAL)모기지의 RENEWAL은 언제나 가능한가?
문 의:
저는 토론토에서 차로 약 2시간거리에 있는 T시에 상업용프라자를 소유하고 있으며, 100%임대용
입니다. 최근의 실물경기의 어려움으로 몇몇세입자들이 문을 닫고 나가, 현재는 약 60%정도만
세입자가 있습니다. 모기지는 A은행에 있습니다. 모기지갱신(RENEWAL)이 3월말로 예정되어 있어 ,
은행측에서 RENEWAL과 관련된 서류를 보내달라고 하여 제출하였는데 최근 은행측에서 편지를
보내 모기지RENEWAL이 불가능하다고 통보를 받았습니다. 기간중 한번의 연체도 없이 착실하게
월상환금을 납부했는 데, 저는 한번 모기지를 받으면 자동으로 연장이 되는줄 알았는 데, 아닌가
봅니다. 이런 경우 어떻게 해야 되나요?
 
답 변:
 
1.
모기지 갱신(RENEWAL)은 자동인가?
먼저 답변을 말씀드리면 대부분의 경우는 주택이건 상업용이건 막론하고 RENEWAL이
가능합니다만 자동은 아닙니다. 특히 상업용모기지인 경우에는 불가능 할 수도 있습니다.
이유는 여러가지가 있습니다.
1.1
개인파산시나 혹은 PROPOSAL시
먼저 제일 흔한 경우는 기간중 개인파산이나 혹은 PROPOSAL을 하신경우입니다. 은행은
RENEWAL시 다시한번 크레딧을 체크합니다. 그리하여 이러한 기록이 나타나면 일부은행은
모기지RENEWAL을 거절하는 경우도 있습니다. 이는 주택모기지의 경우에도 동일하게 적용이
됩니다.
1.2
상업용모기지에만 적용되는 경우는?
이는 상업용모기지에만 해당되는 경우입니다. 예를들면 5년TERM에 20년 상환기간을 가지고
있다면 TERM기간중에는 별문제가 없으나, 5년TERM기간이 지난후 은행측에서는 대부분
3가지의 OPTION이 있습니다.
-
첫번째는 지금과 동일한조건으로 RENEWAL을 하여주는 경우, 제일좋은
시나리오입니다.
-
두번째는 상환기간을 단축시키거나, 이자율이 인상되는 경우 , 상환기간이 단축되면
예를들면 20년기간중 5년이 경과하여 15년이 남았는데 이를 단축 10년으로 변경하는 경우를
말합니다. 이 경우에는 매월 부담하여야하는 금액이 증액되므로 준비가 되어있지 않으면
당장에 경제적으로 어려움이 닥치게 됩니다. 이는 이자율의 인상시에도 마찬가지입니다.
-
지금 문의하신 분과 같이 모기지RENEWAL을 거절하는 경우, 제일 바람직하지 않은
케이스입니다. 이런 경우는 대부분 은행측의 정책변화에 의합니다. 은행들은 상업용모기지인
경우 그들만의 고유한 PORTPOLIO가 있습니다. 조금은 복잡한 이야기입니다만 은행들은
-
매년 혹은 수시로 업종별로 경기에 따라 혹은 위험부담에 따라 정책을 변경하여 그쪽
분야로 할당되었던 자금을 다른분야로 배정하는 경우가 종종 있기 때문입니다.
 
2.
그러면 해결책은?
모기지갱신(RENEWAL) 최소 2개월전에는 특별히는 상업용모기지전문가와 상담을 하시는 것이
필요합니다. 그리하여 만약의 경우에 대비 미리 준비하시는 지혜가 필요합니다. 만약에 자금이
추가로 필요하신 경우에는 더욱 그러합니다.
 
지면 관계상 설명을 다 못드렸습니다. 문의 하신분은 별도로 연락주시기 바랍니다. 건강한 한주
되시기 바랍니다.
 
YOONJAENAM
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53908
7155
2013-07-12
가게를 새로 SEP-UP 하려는데 , 스몰비지니스론이 가능할까요?

문 의:
저는 과거에 프랜차이즈편의점을 약 10년간 운영했었습니다. 그러나 6개월전에 편의점을 처분하고
지금은 쉬고 있습니다. 주위분들의 권유로 새로 게임관련 가게를 SET-UP하려 합니다.
제가 SET-UP하려는 가게는 업종의 특성상 STOCK으로 약 22만불정도 투자가 예상되며, 가게의
시설이나 장비쪼로 추가로 약 8만불정도 필요합니다. 결국 총 30만불정도 필요한데 현재 제가 가지고
있는 자금은 편의점을 처분한 자금 15만불이 있습니다. 부족자금 15만불이 스몰비지네스론으로
가능할까요? 이미 장소는 결정했으며, LEASE계약도 완료된 상태입니다. 가게를 SET-UP할 장소는
새 프라자로 제가 모든 것을 새로 시설해야 합니다. 참고로 저는 주택을 소유하고 있으며, 주택시세는
50만불선이며 주택모기지는 현재 35만불선이 남아있습니다.

답변:
1.먼저 이 경우는 스몰비지네스론이 가능합니다만, 다만 승인받을 수 있는 금액이
문제가 되겠지요. 이 분의 경우에는 약간의 손질이 필요한 경우입니다. 이 상태로는 원하시는
금액의 스몰비지네스론이 어렵습니다. 이러한 경우에는 최소 2군데 이상의 은행의 협조가
연결되어 진행해야 하는 케이스입니다. 즉 이 이야기는 한 군데은행에서는 불가능하고
다른은행과 함께 진행해야 되는 케이스로써, 경험있는 모기지전문가와 같이 일하시는 것을
권해드립니다. 먼저 진행방향을 간단히 설명드리겠습니다.

2.먼저 가게의 시설자금은?
전문용어로 말씀드리면 LEASEHOLD IMPROVEMENT와 EQUIPMENT의 2가지로 나뉘는데,
시설공사를 먼저 진행하시기 전에 자격증이 있고 정부에 등록된 업자를 선정하여 견적서를
받으셔야 합니다. 은행에서는 견적금액의 최대 75%까지 스몰비지네스론의 형식으로 대출이
가능합니다. 한인분들이 선호하시는 방법중의 하나인 견적서가 없이 공사비를 현금으로 주고
받으실 경우에는 스몰비지네스론이 불가능 합니다. 이점 명심하시기 바랍니다. 이분의 경우에는
예상공사비의 75%인 $60,000까지 가능합니다.

3.STOCK에 관한 자금은
이는 시중은행이 아닌 비지네스전문은행을 통해 가능합니다, 예를들면 자기자본이 10만불이
있고 이 금액을 STOCK자금으로 사용할 경우 은행에서는 이의 50%인 $50,000을 비지네스론의
형식으로 대출이 가능합니다. 결국 이분은 현재까지 대략 11만불선이 스몰비지네스론의 형식으로
가능합니다.

4.부족자금 4만불은?
부족자금 4만불은 현재 거주하고 계시는 주택을 통하여 확보하시면 됩니다. 물론 최근 강화된
모기지규정에 의하면 이분은 현재 수입이나 직장이 없으므로 어려움이 있으나, 이것 역시
모기지전문가를 활용하시면 관련 은행을 통해 주택감정가의 80%까지 가능합니다. 현재 이분은
주택모기지를 외국계은행에서 가지고 계시므로 , 이를 활용시 많은 절약도 가능합니다.

5.BUSINESS PLAN
신규 사업이면서 스몰비지네스론 액수가 5만불이상이므로 주위의 경험있고 자격증이 있는
회계사를 선정 이를 작성하셔야 합니다.

오늘은 간단히 스몰비지네스론의 다른 형태인 2개의 은행과 연결하여 진행하는 법을 소개
시켜드렸습니다. 궁금하시거나 문의 하실 점 연락주시기 바랍니다. 건강한 한주 되시기
바랍니다. 금년 1월1일부터는 여러분께 보다 좋은 SERVICE를 제공하기 위해 소속회사를
캐나다최대규모의 모기지회사의 하나인 MORTGAGE ALLIANCE로 변경하고 관련 사무실 역시

편리한 노스욕지역으로 이전하였습니다.

회 사 명 : MORTGAGE ALLIANCE-PREMIERON FINANCIAL CORP.
주 소 : 7089 YONGE ST. #207, MARKHAM, ON. L3T 2A7
전 화 : 사무실 : 905-597-6588
핸드폰 : 416-566- 6071, 289-637-3199
FAX: 905-597-7488

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53906
7155
2013-07-12
복권가게(LOTTO SHOP)를 구입하려는데, 스몰비지니스론이 가능할까요?

문 의:
저는 현재 토론토에 거주하고 있으며 저의 와이프는 직장생활을 하고 있고, 저는 과거에 약 5년정도
편의점을 운영하다가, 1년전에 처분하고 현재는 쉬고 있습니다. 마침 주위분들의 소개로 근처의
쇼핑센터안에 있는 복권가게를 소개받아 구입하려 합니다. 이 가게는 아주 바쁜가게로써 년간 매출이
약 2백만불정도이고 년간 순 이익은 약 18만불정도입니다. ASKING PRICE는 40만불입니다. 현재
제가 가지고 있는 자금은 1년전 가게를 처분한 자금 15만불이 제 은행구좌에 있고 그리고 제가 사는
주택은 시세가 약 45만불정도 되며, 주택 모기지는 현재 약 20만불정도 남아 있습니다. 이런 경우에
부족자금 25만불정도가 스몰비지네스론으로 가능할까요?

답 변:

1.스몰비지네스론이 가능합니다.
문의하신 분의 경우에는 스몰비지네스론이 가능합니다. 일반적으로 말씀드리면 편의점을
구입하시는 경우에도 보통의 경우 구입가격의 최대 50%까지 가능하다고 보시면 되나 약간의
예외는 있습니다. 그러나 이의 승인을 위하여는 몇가지 조건을 충족시켜야 합니다.
1.1
OFFER서류를 작성시 구입가격을 구분해야 합니다.
OFFER서류는 권리금, 장비가격 그리고 LEASEHOLD IMPROVEMENT의 3가지로 구분하여
최종OFFER금액을 작성하셔야 합니다. 이중 권리금에 대하여는 은행에서 인정하여주지 않는
부분이므로 이 부분은 적은 금액을 쓰시는 것이 좋겠습니다.
1.2
현 주인의 최근 2년분의 FINANCIAL STATEMENT가 필요합니다.
이 서류는 아주 중요합니다. 모든 상업용모기지나 스몰비지네스론은 거의 90%이상이 이
FINANCIAL STATEMENT에 의하여 결정이 나게 됩니다. 즉 이 서류를 검토후 이 비지네스에서
충분한 이익이 발생되어 모기지나 스몰비지네스론을 상환하는데 별 문제가 없다고
판단될 경우에만 모기지나 스몰비지네스론이 승인됨을 유념하시고 만약 상업용모기지나
스몰비지네스론을 계획하시는 분들은 이 서류의 작성에 좀 더 신경을 쓰셔야 합니다.
1.3
BUSINESS PLAN
일부은행은 스몰비지네스론의 신청금액이 5만불이상일 경우 BUSINESS PLAN을 요구하가도
합니다. 물론 이 서류는 FINANCIAL STATEMENT상의 이익이 충분치 않을경우에도 대신
사용하기도 합니다. 그러나 신규 비지네스인 경우에는 필수입니다.
1.4
과거 동종업계의 경험 유무
은행에서는 과거 동종업계의 경험을 중시하고 있습니다. 그러나 이는 사실의 문의에만 그치고
있습니다.
1.5
다운페이 자금의 증명
이 문제는 주택을 구입시와 마찬가지로 다운페이자금의 투명한 증명을 요구하고 있습니다.

2.진행 방법
이 분의 경우에는 다만 문제가 되는 것이 다운페이자금의 확보입니다. 일반적으로 은행권의
스몰비지네스론의 최대한도인 50% 즉 20만불을 대출 받는다고 하여도 크로징자금 포함시 약
7만불정도 자금이 부족합니다. 부족자금은 현재 살고계시는 주택에서 REFINANCE를 통하여
준비하시는 것이 좋겠습니다.

지면 관계상 이만 줄이겠습니다. 가족들과 함께 즐거운 년말을 보내시고, 희망찬 새해를 맞이 하여
계획하시는 모든 일이 성취되시길 바라겠습니다.

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