회원가입
계정 찾기 다시 시도 아이디 또는 비밀번호가 일치하지 않습니다!

남윤재 명품모기지로 당신의 꿈을 이루어 드립니다..

YOONJAENAM
50598CC5-E949-4972-94C5-AB65CDCCA068
Y
메뉴 닫기
오늘 방문자 수: 15
,
전체: 50,690
명품모기지로 당신의 꿈을 이루어 드립니다..상업용모기지건물,상가 신축 또는 재융자교회 레노베이션 또는 신축정부보증 비지니스론..주택모기지 또는 이전 및 재융자주택담보.. Line of Credit신규 영주권, 자영업스몰비지니스론..남윤재..상업/주택모기지..416-566-6071
메뉴 열기
YOONJAENAM
YOONJAENAM
53871
7154
2013-07-12
우리를 슬프게 하는 정부의 새로운 모기지규정은?

이제 계절이 따뜻한 봄 날씨인것 같습니다집앞 잔디에 보면 벌써 민들레가 피어있는 것을 보게됩니다만물이 소생하는 봄입니다여러분 요새 여러가지로 많이 어려우시리라 봅니다힘 내시기 바랍니다지난 320일 연방정부에서 모기지와 관련 각 시중은행에게 새로운 지침서초안을 공개하였습니다오늘은 이의 중요한 골자중 특히 우리 한인동포들에게 관련되는 부분만 간단히 소개드리려 합니다물론 좋은 소식은 아닙니다연방정부의 정책의 변화는 우리한인들을 타겟으로 한 것은 아닙니다만 결국은 우리 한인동포들에게 주로 타격이 될 것으로 예상합니다.

 

1.     OSFI란?

이 기관은 정식명칭은 OFFICE OF THE SUPERINTENDENT OF FINANCIAL INSTITUTIONS CANADA입니다. 명칭이 길지요 그래서 우리는 약자로 첫글자만 따서 OSFI라 부릅니다. 이 기관은 연방정부의 기관으로 캐나다내의 모든 은행들을 관리 감독하는 기관입니다. 한국의 은행감독원과 비슷하다고 보시면 됩니다. 즉 이에는 캐나다내의 모든은행이 포함됩니다. 물론 그간 교민경제의 발전과 성장에 많은 기여를 하고있는 한국계은행도 포함이 됩니다. OSFI에서 지난 3월20일 각 시중은행에 새로운 모기지정책에 대한 초안을 공포했습니다. 전문가들은 이에대해 연방정부에서 너무 빨리, 그리고 너무 규정을 엄격히 적용하는 것에 대해 우려를 표시하고 있으나, 물론 이 초안은 아직은 확정된 것은 아니지만, 결국은 이대로 시행될 것으로 보여집니다. 

 

2.     모든 모기지신청시 적용되는 새로운 지침은?

2.1   CASH BACK모기지는 다운페이의 일부분으로 인정이 불가

과거에는 5%CASH BACK모기지를 신청하면 이 5%를 다운페이로 인정을 해주어 결국 100%모기지( NO MONEY DOWN ) 가 가능하였으나 이제는 불가능하게 되었습니다. 이러한 정책은 현재 시중은행중 일부인 S은행, L은행, N은행등이 인정을 하여주었으나 향후로는 이것이 불가능해 질 것으로 보입니다.

2.2   모기지심사시 적용이자율을 5년 POST RATE으로

많은 은행들이  모기지심사시 3년이자율을 적용 모기지심사를 하였는 데 , 이제는 5년POST RATE으로 심사를 하겠다는 이야기입니다. 현재의 5년POST RATE은 5.44%정도입니다. 이는 변동이자율의 모기지 혹은 1-4년고정이자율의 모기지를 신청하시는 분에 해당이 됩니다. 이것이  중요한 이유는  다음과 같습니다. 과거처럼 3년이자율을 적용시 (현재는 3.50-3.70%정도) 여러분의 소득이 이를 감당할 수 있으면 모기지승인이 가능하였지만 만약 5년POST RATE을 적용시에는 여러분이 현재의 이자율인 5.44%를 감당할 수있는 수입이 증명되어야 모기지승인이 가능합니다. 즉 여러분은 더욱 많은 소득증명이 필요하게 됩니다. 즉 소득이 부족하게 되면 다운페이액수를 늘리셔야 합니다.

2.3   모기지갱신시 감정결과에 따라 부채비율을 다시조정

이 규정은 신규로 도입되는 것으로 우리 모두에게는 날벼락같은 규정입니다. 현재까지는 모기지의 연체없이 착실히 매달 납부하면 모기지는 별 이상이 없는 한 소득의 유무에 관계없 자동으로 갱신이 되었으나, 새로운 규정은 갱신싯점에 다시 주택을 감정하여 부채비율을 조정하겠다는 이야기입니다. 만약에 주택시세가  하락시에는 부채비율의 초과로 인해 모기지갱신이 불가능해질 경우도 있게 됩니다. 즉 깡통주택을 방지하겠다는 이야기입니다.

2.4   주택보험료를 부채비율 산정시 반영

여러분은 잘 모르시겠지만  모든 모기지의 신청시 각 은행은 은행에 따라 다르지만 정해진 부채비율이 있어서 이것을 초과시에는 모기지승인이 어렵습니다. 현재 대부분의 시중은행은 은행의 프로그램에 따라 차이가 있지만 여러분의 소득대비 총부채비율이 40%가 초과될 시에는 여러분이 부채를 상환하지 않는 한 모기지승인이 어렵습니다. 이제는 이 총부채비율을 계산 시 주택보험료를 포함시키겠다는 이야기입니다. 점점 어렵게 만들고 있습니다.

2.5   좀더 보수적으로 부채비율 계산

2.6   제2금융권쪽도 영향이 있을 것으로 보입니다.

여러분 지난번에 말씀드린 바 있습니다만, 은행에서는 여러분에게 항상 변동이자율의 모기지보다는 고정이자율의 모기지를 권하고 있습니다. 그의 주된 이유중의 하나는 모기지도 은행측에서 보기에는 하나의 상품입니다. 이 이야기는 고정이자율의 모기지는 언제든지 다른은행에 재판매를 할 수 있습니다. 현재까지 제2금융권들은 그들이 가지고 있는 기존의 고정이자율의 모기지를 시중은행에 재판매를 해왔습니다. 아시다시피 제2금융권은 관대한 모기지의 심사정책뿐 아니라 대출비율도 시중은행과는 달리 80%이상도 가능합니다. 그러나 앞으로는 제2금융권이 기존 모기지를 시중은행에 재판매시에는 시중은행쪽의  엄격한 기준이 적용될 것으로 보여, 이는 결국 제2금융권조차도 모기지심사가 강화될 것으로 예측됩니다. 여러분 지난 몇회에 걸처 언급한 바 있습니다만 모기지가 필요하시거나  만약에 REFINANCE를 통하여 자금을 마련하고자 하시는 분 이제는 심각히 제2금융권을 고려하시기 바랍니다. 많은 제2금융권의 은행들은 현 시중은행의 자회사 혹은 투자회사의 형태로 있으며 이들의 자산과 모기지볼륨은 여러분의 상상을 초월할 정도 입니다. 아직 까지는 제2금융권쪽의 큰변화는 탐지되고 있지 않으나, 지난 달 제2금융권중의 가장 큰 회사의 하나인 모은행이 정부의 집중적인 감사로 인하여 그 결과 심사가 상당히 까다로워 진 것이 사실입니다. ‘부루투스 너 마저도’ 하고 왜쳤던 씨저의 심정이 이해는 되지만 제2금융권마저  그렇게 되지 않기를 기대합니다.   

 

우리를 슬프게 하는 정부의 새로운 모기지규정은 ? ( PART 2 )

 

캐나다동포신문, 밴쿠버교차로여러분 지난 한주간도 안녕하셨습니까? 누구의 말대로 잔인한 달인 4월도 이제 거의 지나고 곧 계절의 여왕이라 일컷는 5월이 됩니다. 최근 들리는 이야기는 모두가 다 어렵다는 이야기뿐입니다. 물론 그 중에서도 아직도 괜찮으신 분도 있으리라 봅니다. 특히 지난 수십년간 우리교민사회의 원동력이었던 편의점사업이 많이 힘드시리라 봅니다.이제는 과감히 변화를 주어야 할 시기라 생각합니다. 제가 드릴 이야기는 아닙니다만, 또한 오늘의 주제와도 많이 다른 이야기입니다만, 잘 안될때에는 주위에 잘 나가는 사람을 따라하면 중간은 간다는 옛말이 있습니다. 주위에 잘 되는가게를 살펴보시고 따라하시면 도움이 될 것도 같습니다. 이는 캐나다의 유명프랜차이즈업계도 예외는 아닙니다. 주위에 유명한 음식점이 있으면 그곳에 가서 직접 시식도 하고 분위기도 살피고 하여 곧 새로운 메뉴를 개발합니다. 도움이 되었으면 합니다. 오늘의 이야기는 정부의 새로운모기지규정안중에서 자영업자에 대한 규정안을 소개시켜 드리고자 합니다. 뭐 별로 좋은 이야기는 아닙니다.

 

1.     STATED  INCOME의 불인정

 과거에는 은행권에서는 약 300만명( 전체 모기지시장의 15% )에 달하는 캐나다의 자영업자들을 위하여 , 이들이 모기지를 신청시에는 CREDIT이 좋고, 어느정도 다운페이가 가능한 경우에는 실제의 소득신고와 관계없이 STATED INCOME을 인정하여 모기지를 승인하여 주었습니다. 이 STATED  INCOME이란 간단히 설명드리면 여러분은 매년 개인소득신고를 CRA에 하게 됩니다. 이 신고소득금액은 여러분의 실 소득과는 차이가 나게 됩니다. 이유는 여러가지가 있으나, 대표적인 이유중 하나는 소득중의 일부가 비지네스를 위해 재 투자되기 때문입니다. 그외로는 세금을 절약하시기 위한 목적도 있으리라 생각합니다. 그리하여 실제의 소득신고와는 다른금액을 은행에 구두상으로 혹은 소정의 양식에 의거 보고하게 됩니다. 예를들면 개인소득신고 금액이 년간 $20,000이라 CRA에 보고했으나 나의 실제소득은 년 $90,000이라고 하면 은행권에서는 그것을 인정하여 주었습니다. 그러나 캐나다의 은행감독기관인 OSFI에서는 이러한 비지네스모델을 선호하지 않고 있습니다. 중요한 이유로는 먼저 이 프로그램은 전적으로 신청인의 CREDIT과 자산( 다운페이 )에 의존하나 이는 위험하다는 생각입니다. 만약에 비지네스가 어려울시에는 언제든지 모기지에 문제가 발생되어 이는 결국 은행권에 영향을 주게 된다는 논리입니다. 또한 다운페이의 문제도 외국에서 송금이 되는경우 출처가 불명확하여 테러리스트의 자금이나 혹은 자금세탁의 용도로 쓰일 가능성이 높다는 생각입니다.  그 결과 OSFI에서는 모기지심사시 은행권에 철저한 소득의 증명을 요청하고 있습니다. 즉 과거와는 달리 T4 혹은 T1 GENERAL 을 개인소득신고 ( NOTICE OF ASSESSMENT)서류와 대조하여 증명이 가능한 것만 소득으로 인정하라는 규정인데 바로 이 규정이 자영업자에게는 핵폭탄과 같은 조항입니다. 지난달 모시중은행은 이 건과 관련 정부측의 감사가 진행되어 약 25만불에 달하는 벌금을 맞은 적이 있습니다. 그 이후  거의 모든 시중은행에서는 이 규정을 시행하고 있습니다. 현재 소득증명이 어려운 자영업에 종사하시는 한인동포여러분에게는 앞으로 신규로 모기지를 신청하시거나 REFINANCE( 재융자 )의 계획이 있으신 분들은 제2금융권이외에는 별로 선택의 여지가 없습니다. 물론 아직도 시중의 소규모은행중 하나인 모은행은 35%이상을 다운하고, CREDIT이 좋으면 모기지승인이 가능합니다만, 언제까지 시행할른지는 아무도 모릅니다. 저의 경우로는 이 은행은  모기지신청액수가 많을경우( 보통의 경우 75만불이상 ) 은행에서는 현재 운영하고 있는 사업체의 FINANCIAL STATEMENT를 요구하여 신청한 STATED INCOME이 타당한가를 검토합니다. 예를들어 설명드리면 모기지신청액이 백만불이라 하였을 때, 신청인의 부채가 별로 없다는 가정시 필요한 소득은 최소 25만불이상입니다.  FINANCIAL STATEMENT상의 년간 매출이 60-70만불이상이 보고되어 있으면 이들은 타당하다고 인정하나, 년간매출이 25만불정도이라면 이들은 당연히 모기지승인을 거절합니다. 여러분  도둑질도 손발이 맞아야 한다는 이야기 들으신적이 있으리라 생각합니다. 어느정도 서류의 구색이 맞아야 합니다.     

 

2.     맺는 말

정부의 새로운 모기지규정의 초안은 다만 초안에 불과하나,( 아직은 정식 규정이 아닙니다만) 은행권에서는 이중 일부분을 이미 시행하고 있습니다. 연방정부의 감독을 받고 있는 은행들은 이 규정에서 예외가 없습니다. 다만 예외의 은행들은 연방정부의 감독을 받지 않고있는 제2금융권뿐입니다.  특히 캐나다은행협회( CBA )측에서는 정부의 새로운규정이 정식으로 발표되면 즉시 이행할 것이라고 이야기하고 있습니다. 이중 시중은행에서 이미 시행하고 있는 것은 LINE OF CREDIT은 주택가격의 최고 65%까지, 자영업자의 소득증명이 불가능할 시에는 모기지승인이 불가능등입니다. 시속 100KM구간인 고속도로에서 갑자기 최고제한속도를 60KM로 낮추는 것과 같은 이야기입니다. 이 경우 교통사고의 감소로 여러사람의 목숨을 살릴 수는 있지만 모두가 서행으로 운전을 해야 하므로 이에따른 비용부담이 발생됩니다. 그러면 이 비용은 누가 부담하게 되는지요? 모가수의 노래가사처럼 바로 여러분입니다. 권해드리는 말씀은 이제 부터는 어느정도 소득을 보고하시기 권해드립니다.  건강한 한주되시기 바랍니다.

YOONJAENAM
YOONJAENAM
53651
7154
2013-07-06
은퇴했는 데 모기지가 가능할까요?

은퇴했는 데 모기지가 가능할까요?

 

캐나다동포신문, 아하아이디어(www.ahaidea.com) 그리고 밴쿠버교차로 독자여러분 지난 한주간도
안녕하셨는지요? 환절기 건강에 유의하시기 바랍니다. 오늘의 이야기는 많은 분들이 궁금해 하시는,
은퇴한 후에도 모기지가 가능한가? 하는 문제에 대해 독자분의 문의가 있어 이에 대한 진행과정을
설명드리고자 합니다. 같은 처지에 계신 분들께 도움이 되었으면 합니다.

 

문 의:현재 제나이는 74세입니다. 그리고 저의 WIFE는 68세입니다. 은퇴한지는 이미 10년이 지났고,
저의 부부의 유일한 수입은 정부에서 나오는 노인연금뿐입니다. 지금은 마캄지역의 주택에서
15년째 살고 있습니다. 금년 겨울에 막내아들의 결혼식준비로 자금이 약 10만불가량 필요한 데 ,
저 같은처지에 있는 경우도 추가로 모기지(REFINANCE)가 가능할까요? 현재 주택시세는 약
120만불정도이고 아직 남아있는 모기지는 시중의 T은행에 35만불정도 남아있습니다.

 

답 변:

1.은퇴한 분들의 모기지는?
시중은행들의 모기지정책의 강화로 인해 기존 모기지의 갱신을 조건이 더 좋은 타 은행으로
바꾸는 것 조차 현실적으로 어렵습니다. 이유는 증명가능한 수입이 부족하기 때문입니다. 그러나
기존은행에서 모기지를 갱신하는 것은 가능합니다. 새로운 모기지정책으로 가장 피해를 보는
분들이 바로 은퇴한 분들과 자영업에 종사하시는 분들입니다.

 

2.이분들에 대한 해결책은 없나?
이러한 처지에 계신 분들을 위하여 제가 소속된 모기지회사에서는 수개월간에 걸친 조사와
협상끝에 캐나다의 가장규모가 큰 금융기관중의 하나에서 특별한 프로그램을 한시적으로
제공받게 되었습니다. 이 프로그램을 이용, 문의 하신 분의 경우에는 원하시는 금액을 무사히
승인 받게 됨과 동시에 추가로 15만불을 LINE OF CREDIT의 형식으로 승인 받게 되었습니다.
이를 도합하면 총 승인금액이 60만불입니다. 이는 저희 회사를 자랑하려는 목적이 아니고 이러한
처지에 계신 분들에게 도움이 되는 유익한 프로그램을 소개시켜드리고자함 입니다. 이 프로그램은
한시적인것으로 11월말까지 유효합니다.

 

3.승인조건은 무엇인가?
여러가지의 승인조건이 있으나, 문의하신 분처럼 은퇴후 증명이 가능한 수입이 부족한 분들은
다만 최소의 요건만 필요합니다. 최소한의 요건으로 수입증명은 불필요 하나 개인소득신고액수는
년간 최소 5천불이상, 개인소득세 체불액은 2천불미만, 최고대출한도는 주택감정가의 50%까지,
최고대출금액은 60만불까지 입니다. 아주 간단합니다.

 

4.이자율과 상환기간은 , 혹 그외비용은 ?
4.1 이자율은 5년TERM의 경우 시중의 최저수준인 2.95%에서 3.00%입니다.
4.2 상환기간은 최장 30년입니다.
4.3 그외비용은?
변호사비용과 감정비용은 은행에서 부담합니다. 다만 모기지회사의 수수료가 있습니다.

5. 그러면 자영업에 종사하는분들은?
이 분들역시 이 프로그램을 이용하실 수 있습니다. 다만 추가의 조건은 비지네스를 운영하신지
최소 3년은 되어야 합니다. 이 분들의 최고 대출한도는 주택감정가의 65%까지 최고대출금액은
1백만불까지 입니다.

 

오늘은 특별히는 자영업에 종사하고 계시는 많은한인동포분들 또한 은퇴하신분들을 위하여
한시적으로 제공되는 아주 특별한 프로그램을 소개시켜드렸습니다. 관심이 있으신 분들은
지체마시고 연락주시기 바랍니다. 이 프로그램은 11월말까지만 유효합니다. 건강한 한주 되시기

바랍니다.

위로가기