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남윤재 명품모기지로 당신의 꿈을 이루어 드립니다..

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명품모기지로 당신의 꿈을 이루어 드립니다..상업용모기지건물,상가 신축 또는 재융자교회 레노베이션 또는 신축정부보증 비지니스론..주택모기지 또는 이전 및 재융자주택담보.. Line of Credit신규 영주권, 자영업스몰비지니스론..남윤재..상업/주택모기지..416-566-6071
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2013-12-07
투자용 아파트를 구입하려 합니다.

투자용  아파트를  구입하려  합니다.

 

캐나다동포신문, 아하아이디어독자여러분 지난 한 주간도 안녕하셨습니까? 이제 금년을 마무리하는 12월입니다. 년중 제일바쁜 계절을 맞이하여 여러가지로 바쁘시리라 생각합니다. 오늘의 이야기는 토론토외곽지역에서 편의점을 운영하시면서 투자용으로 아파트를 구입하시려는 분의 문의입니다.

 

문   의 :
저는 토론토외곽지역에서 편의점을 4년째 운영하고 있습니다. 최근 제가 살고 있는 지역에 자그마한 임대용 아파트가 매물로 나와서, 구입하려합니다. 현재 유닛수는 12개이고 2층짜리 건물입니다. ASKING PRICE는 55만불입니다. GROSS RENTAL INCOME은 약 10만불/년 정도 되는 데 현재 제가 보유하고 있는  자금은 18만불선입니다. 저희부부는 크레딧에는 별 문제가 없지만, 자영업에 종사하는지라 소득보고를 적게 했는 데, 저 같은 경우 상업용모기지가 가능할까요?

 

답   변

 

1.    상업용모기지로 신청하셔야 합니다.
본인이 거주하지 않고 100%렌탈용이고 4UNIT이상인 경우에는 상업용모기지로 신청하셔야 합니다.  4UNIT까지는 주택용모기지가 가능합니다  그러나 상업용모기지의 좋은 점은 신청인의 소득보고도 중요하나 실상은 은행측에서는 구입하시고자하는 아파트에서 나오는 임대소득을 더욱 중요시 합니다. 아파트에서 나오는 임대소득이 아파트운영비, 제세 공과금 및 관리비와 모기지를 상환할 수 있는 능력이 보여지면 모기지는 가능합니다.  그러나 현실적으로 자영업자로써 100%렌탈용건물을 주택용모기지로 신청하고자 할때 , 대부분의 은행은 소득증명문제로 주택모기지승인이 어렵습니다.

 

2.    지역의 문제
상업용모기지는 은행측에서 지역에 따라 민감하게 반응합니다. 예를들면 일부특정지역은 모기지를 거절하기도 합니다. 이분이 계시는 지역은 토론토에서 약 2시간30분정도 걸리는 지역입니다. 몇군데의 은행과 접촉결과 흥미를 보이는 시중의 A은행과 협의 후 상업용모기지를 신청하였습니다.

 

3.    진행 결과
은행측에 제반 관련 서류를 갖추어 신청한 결과 무난히 승인을 받을 수 있었습니다. 특히 현지답사결과 아파트의 렌탈수입과 공실률(0%)이 만족할만한 결과를 보여 , 신청인의 예상보다 더 좋은 이자율과 구입가의 30%를 다운하는 조건으로 승인을 받고 현재는 크로징을 기다리고 있습니다.  이 아파트는 그 지역의 중심도로에 위치한 아주 탐나는 건물이었습니다. 토론토지역의 CAP이 이제는 거의 5%미만인데 반해 이 아파트는 CAP이 15%이상이 되는 아주 수익성이 좋은 건물입니다.

상업용모기지는 어렵기도 하나, 특히 자영업자에게는  또 다른  잇점도 있습니다. 이러한 것을 계획시에는 주위의 경험이 많으신 모기지전문가와 충분한 협의를 거처 진행하시기 권해드립니다. 건강한 한주 되시기 바랍니다.

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2013-11-18
스몰비지네스론에 대한 이해 (PART 3)

스몰비지네스론에 대한 이해 (PART 3)


캐나다동포신문, 아하아이디어 독자여러분 지난 한 주간도 안녕하셨습니까? 길가에 쌓인 낙옆을 보며 또 한해가 지나가고 잊음을 깨닫게 됩니다. 용서와 화해와 배려, 미안해 고마워 이해한다 …
적은 몇마디로 움추렸던 마음을 따뜻하게하는 가을의 미소로 조금 더 행복해지는 가을의 끝자락이 되었으면 합니다. 오늘의 이야기는  스몰비지네스에 대한 이해, 마지막 편입니다. 

 

10. 자금의 용도는?


스몰비지네스론은 사업체의 인수 혹은 확장등과  관련 하여 사용하실 수 있으나, 아래의 용도로는 사용이 불가능 합니다. 
운영자금 (WORKING CAPITAL)
FRANCHISE FEE
APPRAISAL AND LEGAL COST
권리금 (GOODWILL)
스탁자금(INVENTORY)
만약에 위에 나열된 용도로 자금이 필요하실 경우에는 다른 프로그램을 이용하셔야 합니다. 대부분의 무형적인 것에는 사용이 불가합니다. 참고로 스탁자금으로는 별도의 INVENTORY LOAN프로그램이 있습니다.

 

11. 진행과정중 중요한 사항은 ?


11.1. CREDIT의 문제
모기지의 시작은 언제나 크레딧체크로 시작됩니다. 특히 스몰비지네스론은 이 신용문제를 아주 중요시 합니다. 보통의 경우 650점이상의 점수와 과거에 연체사실이 없는 CLEAN  RECORD를  요구하나, 일부 은행은 720점이상을 요구하기도 합니다.
11.2. 자산문제
이 자산의 증명문제 역시 중요합니다. 이에는 대략 3가지정도가 있습니다.
PERSONAL FINANCIAL STATEMENT (자산보유현황)
최근 3년간의 PERSONAL INCOME TAX RETURNS(개인 소득보고)
다운페이자금증명
 
BUSINESS PLAN
이 사업계획서에는 향후 추진하려는 사업체에 대한 향후계획이 있어야 합니다. 이 사업계획서는 주로 전문회계사에 의뢰하게 됩니다. 이 사업계획서의 주된 목적은 은행으로 하여금 스몰비지네스론의 승인에 관한여 확신을 갖게해주는 것 입니다. 이 사업계획서에는 최소  다음과 같은 사항이 포함되어야 합니다.


신청인의 관련 동종업계의 경험여부
향후 어떻게 비지네스를 운영하여 비지네스론을 상환할것인가에 대한 계획
 운영하고자하는 비지네스의 향후 추정 FINANCIAL STATEMENT, BALANCE SHEET
 신청인이 사업체에 어느정도를 투자할 것 인가?


이외에도 여러가지가 있으나 위의 나열된 내용은  최소한의 기본 사항입니다. 제 경험으로는 이 사업계획서는 은행의 요구에 따라 몇번의 수정과정을 거치게 됩니다. 대부분의 은행은  신청액수가 5만불미만일 경우 이를 생략하는 경우도 있으나, 5만불이상일 경우에는 필수입니다.


특히 스몰비지네스론은 업종에 따라 취급은행도 다르고, 또한 업종에 따라 쉬운업종과 그렇치 않은 업종도 있습니다. 사전에 오퍼를 작성하시는 단계부터 주위의 모기지브로커와 충분한 협의를 거처 진행하시기 권해드립니다. 건강한 한주 되시기 바랍니다. 

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2013-10-16
핀란드는 개인의 재산을 기준으로 벌금을 매기는 국가..과속벌금 ‘1억3천만 원’

과속벌금 ‘1억3천만 원’ “부자니까!”

 

한 자동차 운전자가 속도위반으로 무려 8만 파운드(약 1억 3천만 원)의 벌금을 물게 됐다고 영국 일간 미러가 15일(현지시간) 보도했다.

스웨덴의 한 회사에 다니는 앤더스 위크로프(67)는 제한속도가 시속 50km인 핀란드의 한 도로를 시속 77km로 달리다 감시카메라에 적발됐다.

 

핀란드는 개인의 재산을 기준으로 벌금을 매기는 국가이기 때문에 앤더슨은 1억 원이 넘는 벌금을 물게 됐다.

앤더슨은 자신이 제한속도를 위반했다는 사실은 인정했으나, 벌금에 대해서는 합리적이지 않다고 주장하고 나섰다.

 

그는 “만약 내가 스웨덴에서 과속했다면, 나는 벌금으로 385파운드(약 65만 원)만 물었을 것이다. 같은 법규 위반인데도 차이가 너무 크다. 공평한 처사가 아니다”라고 주장했다.

핀란드와 같이 개인의 재산으로 벌금을 매기는 스위스에서는 지난 2010년 속도위반을 한 부자에게 18만 파운드(약 3억 원)의 벌금을 매긴 적도 있다.

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2013-07-23
이자율만 좋으면 OK?

캐나다동포신문, 아하아이디어(www.ahaidea.com)독자여러분 지난 한주간도 안녕하셨습니까? 이제 수은주가 30도를 오르내리는 무더위가 한창입니다. 건강에 조심하시기 바랍니다. 오늘의 이야기는 최근 연이은 고정모기지이자율의 인상으로 많은분들의 최대 관심사가 이자율이 되어버린 것 같습니다. 오늘은 이자율이야기를 하려합니다. 여러분께 도움이 되었으면 합니다.

대부분의 문의는 ?


최근 모기지와 관련 전화 혹은 e-mail로 문의 하시는 분들의 대부분의 문의내용은 다음과 같습니다. 어느 은행이 제일 이자율이 낮은가요? 하는 부분입니다. 어느 은행이 모기지관련비용이 가장 저렴한가요?라고 문의하시는 분은 거의 없음을 보게됩니다. 그러나 과연 이자율이 낮으면 최고일까요? 한번 생각해보시는 것이 좋습니다.

이자율은 모기지결정의 한 요인에 불과
네 낮은 이자율은 모기지의 Term기간중 발생되는 비용을 결정하는 요인중의 하나입니다. 낮은 이자율은 어떻게 보면 매력적일 수 있지만 , 각자의 사정에 따라 다를수도 있습니다. 모기지를 결정시 무엇보다도 고려하셔야할 사항은 약정된 Term기간중 발생되는 총 비용입니다. 이는 주위의 경험많으신 모기지브로커와 상의를 하시면 알아보실 수 있습니다. 또한 모기지서류의 깨알같은 글씨도 잘 읽어보시기 바랍니다. 

 

그러면 나에게 가장 좋은 모기지란?


이자율도 중요합니다.
Term기간을 단기(1년에서 3년), 중기(5년) 혹은 장기(7년에서 10년)등 본인의 형편에 맞추어 결정하시기 바랍니다. 조속한 시일내에 주택을 처분할 계획이 있으신 분들은 Term기간은 단기가 좋습니다. 그렇치 않으신 분들은 Term기간을 중기 혹은 장기로 결정하시는 것이 좋습니다.
모기지서류중 중도 해약시의 규정을 살펴보시기 바랍니다. 일부은행은 이를 인정치 않는 경우도 있습니다. 이들 일부은행은 주택을 처분시에만 중도해약을 인정하여줍니다. 이 경우에는 Term기간중 만약의 경우 자금이 필요시 Refinance가 불가능합니다.   

 

Bad  Conversion  Rate
이는 변동으로 모기지를 가지고 있다가, 모기지를 고정으로 전환시 적용되는 이자율인데 일부은행은 이것이 아주 좋치 않은 경우도 있습니다.

 

Mortgage Penalty문제
예를들면 Term기간중 주택을 처분하거나, Refinance의 목적으로 모기지를 중도해약시 발생되는 Penalty문제입니다. 이 문제도 모기지를 결정시 심각하게 고려하시는 것이 좋습니다.
추가로 발생되는 비용

 

예를들면 Lender Fee, 혹은 보험료등 추가로 발생되는 비용등도 있습니다. 일부은행은 이자율이 저렴한 대신 주택감정가의 65%이상의 모기지는 보험에 가입시키고 있습니다. 물론 이 비용은 여러분이 부담하셔야 합니다.

이상 간단히 모기지를 결정시 적용이자율뿐 아니라 그외에 고려하실사항에 대하여 말씀드렸습니다. 지면 관계상 많이 생략했습니다. 궁금하시거나 문의하실 점 연락주시기 바랍니다. 건강한 한주 되시기 바랍니다.          

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2013-07-23
모기지이자율이 오른다는 데….

오늘의 이야기는 최근 3주간에 걸처 갑작스런 고정모기지이자율의 인상으로 계속되는 독자여러분의 문의가 있습니다. 이자율의 인상이나 하락은 우리로써는 어떻게 관여할 수도 없고 다만 처분만 기다리는 입장에 있지만, 이같은 향후의 모기지이자율인상에 대비 모시중은행에서  보고서를 발간했습니다. 지면사정으로 아주 간략히 대비책을 말씀드리고자 합니다. 여러분께 도움이 되리라 생각합니다.

문제의 제기


이 은행의 보고서에 따르면 약 30%의 First-Time Buyer는 최소 향후 5년정도는 모기지이자율이 지금과 별 차이가 없을 것으로 추측하고 있습니다. 그러나 만약에 그렇치 않다면 어떻게 될까요?  현재 은행권에서 모기지를 가지고 있는 캐나다국민의  약 20%에 해당되는 분들은 모기지의 이자율이 인상시 심각한 타격을 입을 것으로 추정되고 있습니다. 만약의 경우 본인이 20%에 해당된다고 생각되시는 분들은 미리 이에 대한 대처를 하시기 바랍니다. 수입이 충분하신분들은 별 문제가 없겠으나, 그렇치 않으신 분들은 아래의 내용을 검토해 보시고 본인이 할수있는 부분은   미리 준비하시는 것도 좋은 방편중의 하나입니다.

  
대처 방안


Term기간을 가급적 장기로 
Term기간을 짦게 혹은 단기(1년-3년)로 하지 마시고 가급적 장기로 예를들면 5년, 7년 혹은 10년으로 하시기 바랍니다. 이유는 Term기간중에는 이자율의 인상과 관계없이 약정된 이자율의 적용을 받기 때문입니다. 현재 시중의 5년고정이자율은 3.49%정도입니다.  

 

Mortgage Payment조정
매달 내시는 모기지금액을 증액시키십시오, 은행에 따라 다르지만 최소 15%에서 20%까지 
 Penalty없이 월 납부액을 증액시킬 수있습니다.

 

개인부채를 가급적 조속히 상환
형편이 허락되시면 크레딧카드, Line of Credit, 자동차론등 개인부채를 조속히 상환하여 자금의 유동성을 확보하십시오

 

TFSA에 투자
월 모기지납부액의 10%-20%를 TFSA(비과세저축구좌)에 투자하여 필요시 사용하십시오
변동이자율의 모기지를 월 불입액은 고정금액으로
일부은행은 변동이자율의 모기지를 가지고 있다고 하여도 Term기간중에는 월 불입액을 특별한 경우를 제외하고는 고정된 금액으로 납부하도록 합니다. 이 경우 급격한 금리의 인상에도 불구하고 매달 불입액은 동일하므로 부담을 줄일수 있습니다.

 

Skip-a-Payment Option사용하기
마지막 선택으로 이 옵션을 사용하시기 바랍니다. 이 옵션은 예를들면 1년에 1회 혹은 특정한 경우 월 불입을 유예시켜주는 옵션으로 , 은행에 따라 다르지만 이것은 마지막으로 사용하실 수있는 옵션입니다.

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53929
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2013-07-12
세컨드모기지가 궁금하세요?

 

캐나다동포신문, 아하아이디어(www.ahaidea.com)독자 여러분 지난 한주간도 안녕하셨습니까? 계절이 여름으로 접어들고 있습니다. 이제 곧 학교들도 여름방학을 시작하게 됩니다. 자녀를 두신 분들은  바빠지시리라 생각합니다. 오늘의 이야기는 한인동포사회의 불황을 이야기하는 듯 합니다만,  최근에 세컨드모기지에 대한 문의가 부쩍 늘어나고 있습니다. 문의내용도 다양합니다. 주택뿐만이 아니라 상업용건물에 대한 세컨드모기지문의도 증가하고 있습니다.   오늘은  세컨드모기지에 대해 여러분께 간단히 설명드리고자 합니다.

1.  기본개념
세컨드모기지는 일반적으로 6개월 혹은 1년정도의 짦은 상환기간의 모기지로써   이들은 신청인의 크레딧, 수입증명의 부족 및 개인소득세, 재산세등 세금미납부분에 대하여도 관대한 기준을 가지고 처리합니다. 그러나 특별한 요청이 있을 경우 상환기간의 연장은 가능하나 이는 전적으로 Private Lender의 결정입니다. 이들은 주로 여러분의 부동산값어치에 중점을 두고 일을 진행합니다. 그러나 이들도 최근의 세컨드모기지시장의 활황에 힘입어 나름대로의 모기지가이드라인을 만들고 이를 시행하고 있습니다. 과거 보다는 조금 까다로워지는 추세입니다

2. 얼마나 받을 수 있나?
예를들면 여러분의 주택의 감정가격이 20만불이라 가정시 기존모기지가 12만불이 있다면 여러분의 순재산은  7만불입니다. 대부분의 Private Lender들은 주택감정가의 85%까지 허용하나 일부는 90%까지도 허용합니다. 위의 경우 여러분은 20만불의 85%에 해당되는 금액인 17만불까지 모기지가 가능하여 이중 기존 모기지금액인 12만불을 제외하고 5만불이 추가로 세컨드모기지로 가능합니다.

3. 이자율은
세컨드모기지는 1차모기지와는 달리 높은 위험부담율때문에 당연히 1차모기지보다는 높습니다. 대개의 경우 케이스에 따라 다르나 12%선,에서 시작합니다. 그러나 매월 내시는 금액은 이자만 부담하게 되므로 실제로 내시는 금액은 그리 많치는 않습니다. 상환기간 만료후에는 갱신을 하시거나 모기지전액을 상환하실 수 있습니다. 중도 상환시에는 대개의 경우 3개월분이자가 Penalty로 부과 됩니다.  

4. 관련비용은 
세컨드모기지신청과 관련되는 비용은 다음과 같습니다.     
- Private Lender의 수수료, 관련 변호사비용
-Private Lending회사의 수수료, 모기지브로커회사의 수수료
-그외 감정비용 및 신청인측의 변호사비용등입니다.

5. 용도는
용도에는 제한이 없으며 , 신청후 자금이 집행되기 까지는 약 2주정도 소요됩니다.

6. 어떤경우에 신청하는 것이 유리한가
-은행권에서 재융자가 거절되었을 때
-크레딧의 문제가 있거나, 수입증명이 어려울 때
-미납된 세금이 있을 경우등등

지면 관계상 이만 줄이겠습니다. 이 세컨드모기지는 잘만 이용하시면 꽤 도움이 됩니다. 나쁜면만 보지 마시고, 긍정적인 면도 보시면 좋겠습니다. 세컨드모기지는 모기지브로커를 통하여 신청하실 수 있습니다. 간강한 한주 되시기 바랍니다. 

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2013-07-12
정부보증 스몰비지네스론을 이용하려는 데

캐나다동포신문 , 아하아이디어(www.ahaidea.com)독자 여러분 지난 한주간도 안녕하셨습니까? 오늘의 이야기는 여러분께서 많이 문의하시는 정부보증 스몰비지네스론에 대한 문의가 있어, 이에 답변을 하려합니다. 이러한 계획이 있으신 분들에게는 많은 도움이 되리라 생각합니다.

 

문     의 :
저희부부는 토론토에 거주한 지가 7년째입니다. 그간 운영하던 편의점을 3년전에 처분하고 다른 비지네스를 찾던 중 토론토인근 M시에 있는 코인 라운드리(빨래방)가 마음에 들어 구입하려합니다. Asking Price는 30만불이고 제가 현재 가지고 있는 자금은 운영하던 편의점을 처분한 자금 13만불이 있습니다. 현재 저희 재산상태는  M시에 주택을 소유하고 있으며, 시세는 약 65만불선이고 이중 모기지는 40만불이 남아있고. 또한 저의 와이프는 지난 2년정도 세탁소에서 일했습니다. 빨래방을 구입하려니 자금이 크로징비용 포함 약 18만불정도 부족합니다. 저 같은 경우 정부보증 스몰비지네스론이 가능할까요?

 

답   변 :
정확한 것은 신청인의 크레딧과 기존 사업체의 과거 2년분의 Financial Statement를 보아야 말씀드릴 수 있으나 일반적으로 말씀드리면 가능할 것으로 보입니다. 그러나 정부 보증스몰비지네스로은 몇가지 조건이 있습니다. 이 론은 시중은행과 일부 신용조합에서 취급하고 있으며. 이의 신청과 심사는 각 은행의 고유한 결정으로써 각 은행은 자체의 규정에 의해 심사를 하게되고, 승인후에는 이를 정부에 등록하게 됩니다. 이때 등록비쪼로 정부에서는 스몰비지네스론 금액의 2%를 징수하게 됩니다. 아래의 기본 심사가이드라인을 보시고 참고하시기 바랍니다. 

1. 크레딧 문제
시중은행권은 최소 650점이상의 점수와 좋은 기록을 원하고 있으며, 일부은행은 720점이상을 요구하기도 합니다. 이는 담보물의 Security가 안전하지 않음에 기인합니다.

2. 사업계획서 
이 사업계획서는 아주 중요한 부분으로, 사업계획서에는 향후 사업계획과 또한 비지네스론을 어떻게, 일정기간에 걸처 상환하겠다는 계획이 기재됩니다. 제일 중요한 것은 부족한 기존의 Financial Statement를 보완하는 역활을 합니다. 어떤 분들은 비용을 절약하기 위하여 본인이 직접작성하시는 분도 있으나, 권해드리기는 경험 많으신 회계사분들에게 의뢰하시는 것이 바람직 합니다.     

3. Lease Agreement
타인의 건물(플라자등)을 임대하여 비지네스를 하고자 할 경우 최소 5년이상의 리스기간이 필요합니다.

4. 개인보증문제
사실 이 문제에서 많은 분들이 대비가 없다가 승인이 취소되곤 합니다. 정부보증 스몰비지네스론은 승인금액의 25%를 신청인이 보증을 하여야 합니다. 문의하신 분처럼 주택을 소유하고 계신 경우에는 별 문제가 없으나, 그렇치 않을 경우에는 25%에 해당되는 금액을 은행에 보여주셔야 합니다. 그러나 은행은 이에 담보설정은 안합니다.

5. 동종업계의 경험유무
은행에서는 동종업계의 경험유무를 중요시 합니다 최소 2년이상이 필요합니다.

6. 이자율은 
적용 이자율은 Prime+3%입니다. 이는 어느은행이나 거의 동일합니다.


지면 관계상 이만 줄입니다. 이 정부보증 스몰비지네스론은 까다로운 진행절차가 있습니다. 본인이 직접 신청하실 수도 있으나, 권해드리기는 주위의 경험이 많은 모기지전문가와 진행하시는 것이 바람직 합니다. 신청하신 분의 경우는 부족한 자기자금으로 인하여 주택모기지의 Refinance와 같이 병행하여야 하는 Case로써 자금이 집행되기까지에는 최소 1개월이상 소요됩니다. Offer를 작성시 Financial Period를 약 4주정도를 요구하시는 것이 좋습니다.

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53927
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2013-07-12
커미션수입은 모기지가 어렵다던데...

문   의 : 
안녕하세요,  저는  토론토에서 캘거리로 이주한지 벌써 5년이 되었습니다. 저희 와이프는 이곳 조그만 프랜차이즈커피샆에서 일을 한지 3년째이고, 수입은 매 2주마다 세금공제전 Gross Income이 $1,000입니다.  저는 부동산중개인으로 일을 한지가 2년째인데 지난 2년간 년 평균 Gross 커미션수입이 약 8만불입니다. 저희부부는 이제 주택을 마련하고자 합니다. 그런데 작년의 모기지규정의 강화로 인하여 저 같은 커미션수입은 모기지가 어렵다는 데 모기지가 가능할까요? 현재 저희가 보고있는 주택은 타운하우스로 시세는 약 50만불선이고, 이중 25%에 해당되는 12만5천불을 다운할 예정입니다. 이 경우 모기지가 37만5천불정도 필요한데, 모기지가 가능할까요? 답변 부탁드립니다.

 

답   변 :
1. 커미션수입의 경우는?
과거 3-4년전 은행권에서는 Gross 커미션수입전액을 본인의 수입으로 인정해주던 아주 좋은 시절이 있었습니다. 그러나 작년의 모기지규정의 강화로 인하여 이제는 더 이상 통용되지 않습니다. 대부분의 은행권에서는 과거 2년분의 개인소득신고에 의거 이를 진행합니다. 즉 커미션수입이 8만불이라고 하여도 개인소득세 신고시 각종 비용을 제외하고 보고한 소득이 3만불이라면, 이 3만불을 개인소득으로 인정 이를 기초로 하여 수입을 계산하게 됩니다. 일부은행은 이 신고소득에 15%의 할증을 하여 수입을 계산하는 은행도 있고, 어떤은행은 Gross 커미션소득의 60%를 Maximum소득으로 인정하기도 합니다. 이 경우 최대로 인정받을 수있는 소득이 최근 2년 평균 Gross 커미션 Income의 60%입니다. 즉 최대 4만8천불을 소득으로 인정받으실 수 있습니다,

2. 모기지를 신청시 주의사항은
위와같이 각 은행은 자체의 고유한 모기지규정이 있으므로 은행을 선택시 주의하셔야 합니다. 예를들면 A은행으로 신청시 A은행에서는 신고소득, 3만불에 15%를 추가로 인정하여 소득을 3만4천5백불선으로 계산을 하나 , 만약 B은행인 경우에는 Gross 커미션소득의 60%를 소득으로 인정 소득을 4만8천불로 계산하게 됩니다. 이는 모기지승인여부와 직결되는 문제입니다. 이러한 문제들은 주위의 모기지브로커와 상담을 하시면 쉽게 해결될 수 있습니다. 왜냐하면 이들은 보통 40여개이상의 은행들과 거래를 하므로 각 은행의 규정에 따라 가장 유리한 은행을 선택해 드릴 수 있기 때문입니다.

3. 권해드리는 말씀
두분의 크레딧에 별 문제가 없고 크레딧카드, 자동차론 그리고 Line of Credit등 개인적인 부채가 거의 없다고 가정시 부인의 년 소득 약 5만불과 본인의 소득 4만8천불을 합산시 신청인의 총 소득 합계는 9만8천불정도 되어 모기지승인에는 별로 어려움이 없을 것으로 보입니다.

YOONJAENAM
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7150
2013-07-12
자영업자, 90%까지 주택모기지가 가능합니다.

1. 먼저
시중의 각 은행들은 자영업자에 대한 중요성을 인식하고 자영업자에 대한 특별한 모기지프로그램을 제공하고 있습니다. 이들은 자영업자에 대한 모기지시장이 급격히 성장함에 따라 이들을 위한 저 마다의 고유한 프로그램을 내어놓고 있습니다.
현재 최근의 Statistics Canada의 통계자료에 의하면 캐나다전체 인구의 약 19%가 자영업에 종사하는 것으로 나타나 있습니다.
 
2. 과거의 은행권의 정책
자영업자들은 봉급생활자와는 달리 Job Letter혹은 T4를 발급받지 못합니다. 그리하여 과거 10여년전에는 이들 자영업자에 대하여는 모기지를 거절하곤 했습니다. 그러나 이들은 자영업자들의 시장이 급격히 성장함에 맞추어 이들을 위한 프로그램을 시행하기 시작했습니다. 여기서 제가 말하는 자영업자의 개념은 순수한 자영업자 및 커미션으로 생활을 하는 분(부동산중개인, 보험중개인, 모기지브로커등)을 포함 이야기합니다.

 

3. 이 프로그램을 이용하려면 다음의 몇가지 기본조건이 충족되어야 합니다.
3.1 Stated  Income
많이 들어보신 이야기입니다. 이 Stated Income이란 여러분의 개인소득신고와는 별도로 내가 실제로 버는 수입은 얼마라고 은행에 이야기 하는 것입니다. 물론 은행측은 여러분이 제출한 서류를 검토하여 타당성이 있다고 판단이 되면, 여러분의 개인소득신고와는 무관하게 이를 인정해줍니다. 이 경우 모기지는 주택감정가의 90%까지 가능합니다.

3.2 Credit  History
은행측에서는 증명할 수 있는 소득의 어려움에 따라 대신 여러분의 Credit기록을 중시합니다. 일반적으로 시중은행권은 최소 650점이상을 요구하고 특별한프로그램인 경우 720점이상을 요구하는 경우도 있습니다. 또한 이 Credit은 적용이자율에 영향을 줍니다. Credit관리의 중요성을 다시 한번 인식하시기 바랍니다. 또한 이와 관련 자영업자로써 최소 2년정도 사업체를 운영하고 있다는 증명도 필요합니다.
3.3 Bad Credit과 증명할 수있는 소득의 불충분
이 같은 경우에도 모기지는 가능합니다. 다만 은행측에서는 최소 20%-25%이상의 다운을 요구하게 됩니다. 즉 이경우의 모기지비율은 80%가 최고가 되며, 승인조건은 주택의 값어치와 어느정도의 자산을 가지고 있느냐에 따라 결정됩니다. 

지면 관계상 이만 줄입니다. 최근 캐나다모기지시장의 40%는 모기지브로커를 통하여은 진행되고 있습니다. 주위의 모기지브로커를 활용하시는 지혜가 필요합니다. 현재의 모기지시장은 규제가 점점 강화되는 추세입니다. 항간의 이야기로는 모기지상환기간을 현행 최장 30년에서 25년으로 단축한다는 이야기도 있습니다. 또 한편 좋치 않은 소식으로는 이자율이 움직이고 있습니다. 모 은행은 지난 달까지 5년고정이자율이 2.89%정도 이었는 데 6월1일부터 3.09%로 인상한다고 통보를 받았습니다. 건강한 한주 되시기 바랍니다.. 

YOONJAENAM
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2013-07-12
자녀명의의 주택을 부모의 이름으로 바꾸려는 데, 모기지는?

문    의 :
저희 가족은 캐나다에 이민을 온지가 벌써 15여년째입니다. 지난 15년동안 두 자녀를 키우고 생활을 유지해나가야 되는 관계로 그 흔한 가족여행한번 제대로 못가고, 아직도 저희부부는 남의 가게에서 일을 하고 있습니다. 문제의 시작은 약 10년전입니다. 그당시 저는 편의점을 운영하고 있었는 데 예기치못한 교통사고로 인하여 거의 1년이상을 쉬었습니다. 그 결과 가게는 문을 닫게되었고 피치못하게 저희부부는 개인파산을 하게 되었습니다. 그후 한국의 부모님이 도와주셔서 8년전에 주택을 구입하였습니다. 그런데 그당시 저희부부의 개인파산의 전력으로 인하여 모기지가 불가능하여 할수없이 맏딸의 이름으로 주택을 구입하였습니다. 그당시 구입한 주택은 구입가격이 22만불이었는 데, 지금시세는 약 50만불선입니다. 그런데 맏딸이 1년전에 결혼을 하여 지금 본인의 주택을 구입하려합니다. 문제는 이 경우 맏딸의 수입으로 기존 주택과 새로 구입하려는 주택의 모기지가 감당되어야 하는 데 , 이것이 어렵다고 합니다. 맏딸은 사위와 상의후 자기네 주택을 구입하기위해 또한 자기 주택을 구입후에는 1가구 2주택이 되므로 추후 그중 하나를 처분시 세금이 부과되므로, 저희가 살고 있는 주택에서 자기 이름을 빼어달라고 합니다. 부모로써 섭섭한 마음이 그지 없으나, 더 이상의 짐을 주지 않기 위하여 주택명의를 저희부부이름으로 바꾸려 합니다. 현재 와이프는 세탁소에서 일을 하고 있고 증명가능한 소득은 년 2만불선입니다. 그리고 저는 현재 자동차정비소에서 일을 하고 있는 데 소득은 년 3만불정도 됩니다. 지금살고 있는 주택의 모기지는 약 9만불선이 있으며, 그간 딸의 혼사준비등으로 Line of Credit으로 사용한 자금이 6만불 도합 15만불정도 되는 데 저희 부부이름으로 주택명의를 바꿀때 모기지가 가능할까요? 그리고 그외비용은 얼마나 소요될까요?

 

답    변 :
먼저 가정사의 문제이므로 뭐라고 말씀을 드리기가 어렵습니다. 다만 드릴말씀은 제 경험으로는 이런문제뿐만 아니라 이혼문제등 미묘하고, 복잡한 문제들을 많이 경험하였습니다. 모기지뿐만이 아니라 남의 가정사까지 조언을 드리게되는 일이 종종 있습니다. 섭섭하게 생각치 마시고, 자녀들의 앞길을 위해 좋은방면으로 생각하시기 바랍니다. 또한  연극이 끝나고 막이 내리면 주연배우들이 무대에서 내려와야 하듯이 이제 우리부모들의 시대는 거의 끝나가고 있는 것이 현실입니다. 젊은 세대들의 앞날을 위해 길을 열어주신다고 생각하시기 바랍니다.    

1. 모기지는 가능합니다.
정확한 것은 두분의 크레딧 및 개인부채,자산등을 알아본후 말씀드릴 수있지만 모기지가 가능할 것으로 보입니다. 모기지신청액수는 약 16만5천불정도 하셔야 할 것으로 보입니다. 이유는 기존 모기지액수 15만불에 자녀명의의 주택을 부모의 이름으로 바꾸지만 현행규정상 이는 매매에 해당되므로 취득세가 부과됩니다, 지역에 따라 다르지만 취득세를 약2%로 계산시 추가로 1만불정도 그리고 그외 크로징비용등을 감안시 16만5천불정도가 필요할것으로 보입니다. 이는 추정액수입니다. 모기지는 크게 문제가 될 것은 없는 것으로 보입니다. 그러나 만약의 경우 딸이 별도로 자기의 주택을 구입한다고 할 경우 추후에 그중 하나를 처분시 딸이 부담하여야 할 세금은 별로일 것으로 보입니다. 너무 걱정 안하셔도 좋을 것으로 보입니다. 

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