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남윤재 명품모기지로 당신의 꿈을 이루어 드립니다..

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명품모기지로 당신의 꿈을 이루어 드립니다..상업용모기지건물,상가 신축 또는 재융자교회 레노베이션 또는 신축정부보증 비지니스론..주택모기지 또는 이전 및 재융자주택담보.. Line of Credit신규 영주권, 자영업스몰비지니스론..남윤재..상업/주택모기지..416-566-6071
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2013-12-07
주택재융자(REFINANCE)를 받고 싶은 데

주택재융자(REFINANCE)를 받고 싶은 데

 

캐나다동포신문, 그리고 아하아이디어독자여러분 지난 한주간도 안녕하셨습니까?
계절이 이제는 금년의 마지막달인 12월입니다. 세월의 빠름을 다시 한번 느낍니다. 금년초에 계획하셨던 일들 마무리는 잘하셨는지요? 한인사회의 어려움을 반영하듯 최근의 문의는 주택재융자에 관한 문의가 증가하고 있습니다. 여러분들께 도움이 될것 같아서 오늘은 주택재융자에 관한 이야기를 드리려합니다.

 

문   의 :
저는 현재 노스욕지역에 거주하고 있습니다. 현 주택의 시세는 약 90만불선이고 모기지는 없습니다. 다만 주택을 구입시 은행측의 권유로 LINE OF CREDIT을 50만불을 얻어서 현재 48만불까지 사용하고 있습니다. 최근 소매업경기의 침체로 인하여 운영하고 있는 편의점이 부진하여 많은 어려움을 겪고있습니다. 그러다보니 LINE OF CREDIT의 한도를 거의 다 소진했습니다. 현재 거래은행으로 문의하였으나, 신고소득의 부족으로 추가의 LINE OF CREDIT이나 모기지가 어렵다고 합니다. 혹시 제2금융권을 통하면 추가 대출이 가능할까요? 그리고 요즘 광고를 보니 주택을 소유하고 있으면 무조건 대출을 하여준다는 데 , 저 같은 경우 좋은 방법이 없을까요?

 

답    변 :
정부의 모기지정책 강화
작년부터 시작된 정부의 모기지정책강화로 인하여 특히 자영업에 종사하시는 분이 대다수인 한인동포분들께서 가장 큰 피해자입니다. 그러나 눈을 돌려 다른 방향을 보시면 길이 있습니다.

 

시중의 모 은행의 자영업자에 대한 규정은 아직 관대합니다.
일례로 최근 손님중 한분은 편의점업계에 종사하시지만 소득증명이 없이 주택감정가의 80%까지 주택모기지를 승인받으셨음 말씀드립니다. 다만 몇가지 조건을 충족시켜야 합니다.

 

크레딧이 우수할 것 (최소 650점이상과 연체사실이 없는 좋은 기록)

 

자영업에 종사한지 최소 2년이상을 요구합니다.
이자율이나 조건은 현 시중은행보다 아주 좋습니다. 이분은 5년변동이자율을 선택하셨는 데 시중은행보다 더 좋은 2.55%(PRIME-0.45)를 받으셨습니다. 이 은행의 5년고정이자율은 현재 3.49%입니다. 낙심하지 마시고 주위의 경험 많으신 모기지브로커와 상담후 좋은 방법을 모색하시기 바랍니다.

 

만약 이 은행이 불가능할 시에는 제2금융권을 생각해보시기 권해드립니다. 제2금융권은 아직도 주택감정가의 85%까지 소득증명없이 모기지가 가능합니다. 

 

신문광고에 현혹되지 마시고 제도권의 금융기관을 이용하시기 권해드립니다.
지면 관계상 이만 줄이겠습니다. 건강한 한주 되시기 바랍니다.

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2013-11-02
스몰비지네스론에 대한 이해 ( PART 1)

      스몰비지네스론에 대한 이해 ( PART 1)

 

오늘의 이야기는 최근에 스몰비지네스론에 관하여 독자 여러분의 많은 문의를 받고 있습니다. 

이와 관련 여러분의 이해를 돕기 위하여 캐나다정부에서 보증하는 스몰비지네스론에 대하여 

중요한 골자만 간략히 설명드리고자 합니다.

 

 

1. 스몰비지네스론(CSBFL) 이란?

 

정확히는 CANADA SMALL BUSINESS FINANCING PROGRAM이라고 하며, 이 

PROGRAM은 새로운 비지네스의 창업이나, 혹은 기존 비지네스의 확장을 위하여 정부에서 

소규모 자영업자에게 제공하는 프로그램입니다.

 

2. 얼마나 받을 수 있나?

 

이 프로그램에 의하면 비지네스와 관련 하여 , 부동산(건물 혹은 COMMERCIAL UNIT등)을 

구입시 구입가격의 최고 90%까지, 금액으로는 최고 50만불까지 대출이 가능합니다. 그러나 

단순히 비지네스만 구입하고자 할 때에는 최대 35만불까지 스몰비지네스론을 이용하실 

수 있습니다. 일례로 토론토 외곽지역에서 편의점을 운영하시던 분인데, 건물주인의 

영구귀국으로 말미암아 세들어 있던 건물을 구입하고자 하는 CASE가 있었습니다. 이분의 

의뢰를 받고 상의후 이 프로그램을 이용하여, 이 분은 건물구입가의 10%만 다운을 하시고 

건물을 구입하시어 , 과거에 렌트비쪼로 매달 $2,400씩 지불 하셨으나, 현재는 은행에 매달 

$1,200을 내고 계십니다. 자기 건물을 소유하면서 비용도 절약되고 , 세제상의 혜택도 

받게되고 , 제 생각에는 이 부분이 스몰비지네스론의 최대 잇점인 것 같습니다. 

 

3. 어떤 업종이 가능한가?

 

현재 캐나다내에서 운영되고 있는 혹은 운영할 계획인 업종으로 년간 SALE이 

5백만불이하이어야 합니다. 그러나 비 영리단체( 자선단체 혹은 종교기관등)와 농장을 

경작하는 경우에는 불가능합니다. 결국 이 이야기는 해당 사업체에서 순익이 발생하여 

융자금을 상환할 수 있는 능력이 있어야 합니다.

 

4. 용도는 ?

 

스몰비지네스론은 사업체의 구입 혹은 확장과 관련되어 발생되는 장비, 시설자금 

또는 부동산구입의 용도로 사용하실 수 있습니다. 다만 사업체를 확장시에는 이와 

관련 LEASEHOLD IMPROVEMENT(장비와 관련이 없는,시설의 개보수) 와 추가장비 

구입비용(최근 6개월이전에 구입) 등이 해당됩니다. 그러나 운영자금, 권리금(특히 편의점) 

혹은 FRANCHISE FEE등의 무형적인 것에는 대출이 불가합니다. 

 

5. 신청자격은 ?

 

개인사업자(SOLE PROPRIETORS), 동업(PARTNERSHIP) 혹은 법인(INCORPORATED

COMPANY)에 한정됩니다. 결국 쉽게 말씀드리면 사업자로써 정부에 등록이 되어 있어야 

합니다. 

 

 다음주에 PART 2를 소개드리도록 하겠습니다. 

이 스몰비지네스론은 일반시중은행, 신용조합들이 취급하고 있으며, 주택모기지나

상업용모기지와는 달리 업종에 따라 절차도 복잡하고 시일도 많이 소요됩니다. 권해드리기는 

주위의 경험이 많으신 모기지브로커와 상의 후 진행하시기를 권해드립니다. 건강한 한주 

되시기 바랍니다.

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2013-10-28
콘도를 구입하려 합니다.

콘도를 구입하려 합니다.

 

오늘의 이야기는 노스욕지역에 새로 콘도를 구입하시려는 분의 문의가 있어 이에 답변하려 합니다. 처음으로 주택을 

구입하시려고 계획하시는 분들에게 도움이 될 것 같아서 입니다. 

 

문 의 : 

안녕하세요, 제가 모기지에 관해서는 아는 바가 없기에 문의하려 합니다. 현재 노스욕에 소재한 

2베드룸 콘도가 신문광고를 보니 약 50만불선 인 것 같은 데, 구입하고자 합니다. 먼저 어떻게 

시작을 해야 됩니까? 그리고 모기지는 요? 늦어도 다음달에는 시작을 하여 크리스마스경에는 

이사를 하고 싶은 데, 제 예산은 매달 1,000불정도의 원리금상환이면 좋겠고, 상환기간은 

20년내외로 하고 싶은 데 이러한 경우에 어느정도 다운페이를 하여야 하는지, 궁금합니다. 

참고로 저는 현재 이곳의 직장에 다니고 있으며, 현 직장에서는 약 5년정도 근무하고 있으며, 

년봉은 약 7만불선입니다. 저희 와이프는 현재 직장에서 커미션수입으로 일을 하고 있으며, 

대략 년 수입은 4만불선입니다. 그리고 저희 부부의 크레딧은 별 문제가 없을 것으로 보입니다. 

크레딧카드빗은 별로 없로 없구요 다만 자동차론이 있습니다. 지금은 콘도를 렌트하여 살고 

있습니다

 

답 변 :

네 좋으신 판단입니다. 주택이란 투자이기도 하지만 제일 중요한 것은 가족들을 위한 

공간이므로 가족들을 먼저 우선으로 생각하시길 권해드립니다. 콘도를 렌트하여 살게되면 

결국 렌트비용은 그냥 허공에 날아가는 돈이 되고 맙니다. 그러나 무리를 하여서라도 주택을 

장만하게 되시면 모기지로 나가는 비용중 원금을 상환하는 비용은 본인의 저축이 됨과 동시에 

추후 주택을 처분시 추가로 시세차익을 얻을 수도 있고, 또한 이 차익에 대하여는 1가구 1주택일 

경우 비과세입니다.

 

1. 진행순서

두분의 크레딧을 체크해보아야 정확히 말씀드릴 수 있으나 , 현재의 상황을 근거로 

말씀드리면 두분이 월급생활자로써 수입의 증명이 확실하므로 먼저 Pre-Approval을 

받으시기 권해드립니다. 이 Pre-Approval은 구속력은 없으나, 한번 받으시면 은행에 따라 

다르지만 대개 90일에서 120일정도의 유효기간이 있습니다. 그러면 어느정도 모기지가 

가능한지 확실히 알게됩니다. 그리고 지금처럼 모기지이자율이 계속 상승되는 추세임을 

감안 , 기간중 이자율이 고정되는 효과도 있습니다. 

 

2. 기타

현재의 이자율로 계산시 20만불정도의 모기지를 25년 상환기간으로 계산해보면 

원리금상환으로 지출되는 비용은 대략 월 $1,000정도가 됩니다. 결국 다운페이는 약 

30만불정도 하셔야 할것으로 보입니다. 또한 이와관련 모기지브로커가 별도로 청구하는 

비용은 전혀 없습니다. 그리고 당연히 부동산중개인을 선정하셔야 하겠지요. 

 

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2013-10-22
모기지 갱신이 가까워 오는 데, 자금이 더 필요합니다.

오늘의 이야기는 한인동포사회의 어려움을 반영하여 주듯이, 최근의 대다수의 모기지문의가 

Refinance(주택재융자)에 관한 문의 입니다. 이 분 역시 사업체의 어려움으로 자금이 부족하여 

문의하시는 Case입니다.

 

문 의 :

저는 토론토근교에서 편의점을 운영하고 있고, 저희 와이프는 인근의 회사에 다니고 있습니다. 

와이프의 수입은 년 3만불선입니다. 최근 몇년간 지속되는 편의점경기의 어려움으로 인하여 , 

2년전에 세컨드모기지로 5만불을 쓰고 있었습니다. 현재 제가 살고 있는 주택은 시세가 약 

35만불정도이고 현재 모기지는 모시중은행에 20만불정도가 남아있습니다. 그런데 최근은행에서 

편지가 왔는 데, 모기지갱신에 관한 편지입니다. 그런데 모기지를 갱신시 현재 제가 가지고 있는 

세컨드모기지 5만불을 한꺼번에 묶어서 모기지갱신이 가능할 까요? 참고로 제 모기지갱신일은 

12월말입니다. 

 

답 변 :

1. 모기지 갱신 (Renewal)이란?

먼저 이 용어의 정의를 설명드리면 , 갱신일 싯점의 현재 모기지잔액의 증감이 없이, 그대로 

기존은행이나 혹은 타은행을 통하여 갱신되는 것을 말합니다. 즉 문의 하신 분의 경우는 

기존 모기지잔액에 5만불이라는 세컨드모기지가 추가로 증액되므로, 모기지갱신이 아니라 

Refinance(주택재융자)로 취급됩니다. 이를 진행하기 원할 시에는 대략 다음의 2가지정도의 

방법이 있습니다.

 

2. 두가지의 선택이 있습니다.

2.1 기존은행을 통하는 방법

기존의 모기지은행에서는 모기지갱신을 몇달 남겨놓고 있을경우 , 조기에 모기지갱신을 

원할 시에는 페날티없이 이를 허용해 줍니다. 그러나 추가로 5만불이 필요할 시에는 

정식으로 Refinance를 신청하여 신청인의 자격이나, 그외의 조건들이 은행의 심사를 

통과하게 되면 가능합니다. 그러나 이의 신청절차는 신규로 모기지를 신청하는 것과 동일한 

절차를 거치게 됩니다. 

 

2.2 타 은행을 통하는 방법

이 Refinance는 신규로 모기지를 신청하는 것과 동일한 절차를 거쳐 진행되므로 준비하셔야 

할 서류가 많습니다. 그러나 여러분께서는 더 많은 선택을 하실 수 있습니다. 여러분께 가장 

좋은 조건을 제시하는 은행으로 신청하실 수 있으며, 주위의 모기지브로커에게 의뢰하시면 

아마 좋은 결과를 보실 수 있습니다. 

 

3. 참고의 말씀으로는 

이 경우 혹은 이와 비슷한 경우에 있으신 분(특히 자영업에 종사 하시는 분)들중 수입증명이 

어려우시거나 혹은 크레딧에 어려움이 있으신 분들은 아직도 제2금융권을 통하여 추가의 

5만불이외에도 주택감정가의 최대 85%까지 Refinance가 가능합니다. 그러나 정부의 

모기지규정강화로 인하여 주택감정가격의 85%까지 승인하여 주던 모기지상품은 서서히 

시장에서 자리를 감추고 있는 실정입니다. 아직까지는 일부은행을 통하여 가능합니다.

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55747
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2013-10-15
BRAND NAME은행으로 해 주세요

계절이 빠르게 지나가고 있습니다. 이제 아침 저녁으로는 선선한 가을입니다. 감기에 주의하시기 바랍니다. 오늘의 이야기는 뭐라고 할까요,  여담입니다만  아직도 이런 경우도 있습니다.

 

문   의 : 
저는 현재 부부공동 명의로 된 노스욕의 주택에 살고 있습니다. 시세는 약 60만불정도이고 이중 모기지는 35만불이 있습니다. 다름이 아니라 금년 가을에 아들이 미국의 대학으로 진학합니다. 그리하여 아들의 학자금용으로 자금이 약 11만불가량 필요합니다. 입학하는 대학측에서 은행잔고가 최소 10만불이상이 있다는 것을 증명키위해 은행잔고증명과 같이 입학원서를 보내라고 합니다. 저는 이곳 토론토에서 직장생활을 하고 있고 년 수입은 약 5만불가량됩니다. 그리고 남편은 현재 한국에 있는 직장에서 일을 하고 있습니다. 남편의 년봉은 약 9만불선입니다. 저의은행구좌에는 이렇게 많은자금도 없고, 또한 향후 아들의 학자금을 지원하려면 Refinance를 해야 하는 데 , 가능할까요?

 

답   변 :
먼저 진행결과를 말씀드리는 것이 좋겠습니다. 네 Refinance가 가능하지만 신청인의 상황이 남편되는 분이 한국에서 근무하고 있으므로 , 첫째 한국에서의 수입을 인정해주고, 둘째로는 남편이 이곳에 오기가 힘든 상태이므로 위임장을 사용하여야 하는 데 이를  인정해 주는 은행을 찾아야 하는 문제가 있었습니다. 대부분의 시중은행들은 이를 불인정하는 관계로 여러은행과 접촉결과 네델란드계은행으로 세계적으로 꽤 규모가 큰 은행에서 OK를 하여 신청서를 제출하고 시중은행과 동일조건의 모기지승인을 받았습니다.  그런데 신청인에게 서류를 보여주고 그러한 사정을 설명하니 , 신청인의 요구가 이런은행은 싫고 BRAND NAME은행(일반시중은행)으로 하여달라고 하며 결국 서류에 싸인을 거절하여 모기지가 무산되었습니다. 그후 수개월이 경과후 다시 부탁을 하여 이번에는  그당시 이자율이 제일 좋았던 LOCAL CREDIT UNION과 접촉후 , 그곳에서 승인을 받아 무사히 일을 마무리 지었습니다.   

 

BRAND NAME 은행?
일반적으로 지명도가 높은 시중은행을 말하고 있으나, 모기지업계에서 보기에는 A급은행이 약 30-40개 정도 됩니다. 이들 대부분의 은행들은 실제로 시중은행보다 더 좋은 이자율을 제공합니다. 다만 조건은 A급손님만 받는 다는 조건입니다. 일례로 현재 시중은행들의 5년고정이자율은 3.59-3.89%사이인데 이들은 3.39%를 제공합니다. 변동이자율조차 이들은 시중은행보다 좋은 2.50%를 제공하고 있습니다. 돈에 무슨 차이가 있겠습니까?  여러분 BRAND NAME은행돈과 NO NAME BRAND은행돈. 다 똑같은 돈일뿐입니다.  이러한 사소한 부분에 신경쓰시기 보다 , 실제로 본인에게 얼마나 유리한 조건인가에 신경쓰시기 권해드립니다. 이 분은 결국 처음 신청후 약 6개월후에나 자금을 수령하실 수 있었습니다.    
한국사회가 명품을 찾는 사회가 되다보니, 이곳까지도 그러한 영향이 있는 것 같습니다. 

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55746
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2013-10-15
신규 이민자인데 ??

추석준비로 바쁘시리라 생각 합니다. ‘더도말고 덜도 말고 추석만 같아라’라는 옛말이 생각이 납니다.  오늘의 이야기는 유학생신분으로 있다가 최근 영주권을 받으신 분의 모기지관련 문의입니다.

 

문   의 : 
저는 2008년에 캐나다에 유학생으로 왔습니다. 그후 학업을 마치고 지난 2012년 6월에 영주권을 받았습니다.  현재 이곳 캐나다의 직장에 다니고 있는 데 년수입은 4만불선입니다. 수입이 충분치 않아서 시중은행에서 시행하고 있는 신규이민자프로그램(이민온지 5년미만)을 이용하여 35%를 다운하고 나머지 65%를 모기지로 얻을 생각을 하고 여유있게 집을 알아보고 있는 데 주위분들의 이야기가   이 싯점의 계산이  영주권을 받은 싯점이 아니라. 캐나다에 처음 온날부터 계산을 한다고 하여    갑작이 혼동스러워집니다. 그렇다면 저한테는 2개월밖에는 안 남았기 때문입니다.
 이민온지 5년미만의 계산싯점은 어떻게 되며, 이 프로그램은 어떤 잇점이 있는지 궁금합니다.

 

답   변 :
이 프로그램은 여러시중은행에서 시행하고 있는 프로그램으로 이민온지 5년미만의 신규이민자를 대상으로 하는 프로그램입니다. 
이의 좋은 점은 수입이 충분치 않아도 OK
증명할 수있는 수입이 충분치 않아도 승인이 가능합니다. 다만 다운페이는 구입하고자 하는 주택가격의 최소 35%는 하여야 합니다 
크레딧은?
은행에서 요구하는 최소의 크레딧점수는 650점이상이고, 일부은행은 680점이상을 요구합니다. 만약의 경우 이곳 캐나다의 크레딧기록이 없다면  한국의 거래하시던 은행에서 Reference letter를 받아 제출하시면 됩니다.
계산싯점은?
대부분의 은행들은 영주권을 취득 후 캐나다에 랜딩한 날을 기준으로 합니다. 문의하신 분의   경우는  앞으로도 약 4년정도 남아있으니, 너무 서두르지 않아도 됩니다.  

 

그외조건은 
수입이 충분치 않으므로 은행측에서는 향후 최소 1년정도는 주택을 유지할 수있는 기본자금이 신청인의 은행구좌에 있는지 확인 하려합니다. 기본자금이란  모기지원리금상환액수, 재산세, 개스및 전기료등입니다.) 일부은행은 2년치를 요구하기도 합니다. 이 비용은 주택가격의 대략 5%에서 7%선입니다.  이 프로그램을 이용하시려면 크로징비용을 감안시 다운페이자금이외에도 추가로 약 10%  결국 주택구입가격의 약 45%정도의 자기자금을 가지고 계셔야 합니다.

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55745
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2013-10-15
신용점수가 안 좋은 데 …

 

캐나다동포신문, 아하아이디어(www.ahaidea.com)독자 여러분 지난 한주간도 안녕하셨습니까?
게절이 아침 저녁으로는 선선합니다. 환절기에 건강에 유의하시기 바랍니다. 오늘의 이야기는 신용이 좋치 않은데 주택을 구입하시려는 분의 문의가 있어 이에 대한 답변 말씀입니다.

 

문   의 :  
저의 가족은 지난 2001년에 캐나다에 왔고요, 지난 2012년에 영주권을 받았습니다. 이에 아이들도 커나가고 해서 주택을 구입하고자 합니다. 그 동안은 아파트를 렌트하여 살았습니다.
지난 수년간 형편이 넉넉치 못하여, 크레딧카드의 이자만 겨우 갚아왔습니다. 그 결과 제 크레딧기록이 좋치 않을 것으로 생각합니다. 저와 저의 와이프는 현재 직장에서 일을 하고 있으며
매달 봉급은 와이프와 조인트어카운트로 개설된 은행의 구좌로 입급되고 있습니다. 저의 와이프는 크레딧카드를 한번도 밀린적이 없이 꼬박꼬박 갚았습니다. 그래서 와이프크레딧은 나쁠것 같지 않은 데 …  저의 부부의 수입은 제가 년 4만5천불, 그리고 와이프가 년3만5천불입   도합 년8만불선이고, 이 금액은 세전금액입니다.  문의할 사항은 모기지를 받을 때 다른은행의 신용도 확인 하는 지? 또한 만약 다른은행에 새로 구좌를 개설하고, 크레딧카드를 신청하여 사용하면 신용도가 올라갈까요?  또한 참고로 신용을 쌓아 모기지를 잘 받는 방법도 알려주시기 바랍니다.

 

답    변 :
크레딧이란 ?
이 문제는 워낙 중요한 문제이기때문에 간단히 설명드리기는 어렵습니다. 모기지를 신청시 은행에서 가장 중요하게 보는 부분이 크게 3가지인데 첫번째가 바로 크레딧문제, 두번째가 수입 마지막으로 다운페이의 문제입니다. 이중 수입이나 다운페이가 부족시에는 모기지브로커가 도움을 드릴 수있지만 이 크레딧문제는 아쉽게도 도움을 드릴 수가 없는 부분입니다. 모기지뿐만 아니라 크레딧카드조차도   신청시에는 은행권에서는 의무적으로 크레딧을 조회하게 됩니다. 이 크레딧기록에는   신청인의 금융정보에 대한 모든기록이 나타납니다. 거래은행, 크레딧카드, Line of Credit 또한 자동차관련론등 은행권과의 거래기록이 체크되어 크레딧기록에 반영됩니다. 그리하여 크레딧점수와 크레딧기록으로 나타나는 데 , 시중은행에서는 신용점수는 최소 650점이상(특별한 프로그램을 이용시 680점 혹은 720점이상)과 연체사실이 없는 좋은 기록(연체기록은 R1,R2,R3등로 표시됩니다.)을 요구합니다. 그러나 제2금융권의 은행들은 이를 관대히 처리해 주기도 합니다. 이 부분은 여러분의 모기지승인과  이자율에 직접적으로 영향을 주는 중요한 부분입니다. 잘 관리하시기 바랍니다.
일반적으로는 카드나 Line of Credit의 경우 한도액의  75%까지 사용하시는 것을 기억하시고 , 납부기한내에 형편의 여의치 않을경우 최소의 Minimum이라도 Pay하시기 바랍니다.  크레딧이라는 것은 얼마나 은행돈을 잘 쓰고 잘 상환하느냐를 보는 것으로 만약의 경우 이를 사용치 않으면 오히려 크레딧에서 불이익을 당하는 경우도 있습니다.

 

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55744
7153
2013-10-15
유학생인데 모기지가 가능할가요 ??

오늘의 이야기는 비영주권자인 유학생의 모기지관련 문의로 이에 답변을 하려 합니다. 비슷한 처지에 계신 유학생분들이나 기러기가족들에게 도움이 되리라 생각합니다.

 

문   의 : 
저는 캐나다에 온지는 약 3년정도 되었습니다. 과거 한국에서는 제가 전기관련업체에서 일을 했습니다. 그런데 과거 근무하던 업체에 제 자격증을 빌려주는 댓가로 그 업체에서 매달 약 2000불정도 봉급을 받고 있습니다. 물론 이 소득은 한국에 있는 제 은행구좌로 들어가고 이곳 캐나다에서는 신고를 안하고 있습니다. 이곳 캐나다에서는 처음에는 학생으로 있다가 작년초부터 워크퍼밋으로  Full Time으로 일을 하고 있습니다. 이에 따른 수입은 월2500불정도 입니다. 이것이 소득으로 인정이 되나 모르겠습니다. 제가 현재 보고있는 주택은 40여만불정도 되는 타운하우스입니다.  이 경우 다운페이를 얼마나 해야되며, 제가 얻을 수있는 모기지금액은 어느정도가 될까요? ? 또한 궁금한것은 다운페이를 많이 하는 것이 이익이 될까요? 아니면 10%의 최소한만 다운하고 모기지를 많이 얻는 것이 좋을까요?   

 

답   변 :


먼저 소득의 인정문제
이곳에서 유효한 Work Permit을 소지하고  Full Time으로 일을 할 경우에는 은행권을 통하여 모기지가 가능합니다.  제 경험상으로는 모기지를 감당할 수 있는 수입증명이 가능할 경우 모기지는 별 문제가 없으며 상환기간은 최장 25년이 가능하지만,  Term 기간은 보통의 경우처럼 3년,5년이 아니라 Work Permit의 유효기간입니다. 즉 비자의 유효기간이 1년이 남았다면 , Term기간은 1년이 되므로 1년뒤에는 다시 Renewal하셔야 합니다. 그리고 한국에서의 소득은 일부은행에서는 인정을 하지 않지만 , 또 다른 일부은행에서는 이를 인정해주고 있습니다.  사전에 모기지브로커와 상의를 하여 이를 인정해 주는 은행으로
신청하시기를 권해드립니다.
최대 가능한 모기지금액은?
만약에 한국에서의 소득을 인정받을 수 있다면 최대로 가능한 모기지액수는 약 22만불선으로 보여집니다. 즉 18만불정도 다운페이가 필요합니다. 이것이 가능하다면 약 45%정도 다운하는 셈입니다. 이 경우 월 모기지부담액은 $1,041가 됩니다.

 

마지막 드리는 말씀 
이외의 변수는  신청인의 크레딧이나 개인자산,부채 현황에 따라 모기지금액이 변동될 수도 있습니다. 문의하신대로 10%다운으로 모기지를 얻는 것은 소득의 부족으로 어려울 것으로 보입니다.

 

오늘은 유학생으로 주택을 구입하시려는 분의 문의에 답해드렸습니다. 최근 콘도의 렌트비용이 가파르게 치솟고 있습니다. 형편이 허락되시면 주택을 구입하시는 것도 현명한 판단입니다. 건강한 한주되시기 바랍니다.  

YOONJAENAM
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55011
7153
2013-08-20
상업용, 투자용 건물을 구입하실 계획이라고요?

캐나다동포신문, 아하아이디어(www.ahaidea.com)독자 여러분 지난 한 주간도 안녕하셨습니까? 이제 8월도 중순입니다. 휴가들은 잘 다녀오셨는지요?  성장하는 한인사회를 보여주듯이 최근 상업용건물구입에 관한 문의가 증가하고 있습니다. 오늘의 이야기는 이러한 것을 계획하시는 분들을 위한 조언의 말씀입니다.


누구에게 필요한가?


매달 월 렌탈수입이 발생되는 건물(아파트, 프라자 .Mall) 혹은 매달 렌탈수입은 발생되지 않지만 , 본인이 직접 사업체를 운영하는 경우 (주로 편의점, Office, 창고,공장 등 )에 적용됩니다.  또한 예를들면 세입자로써 편의점을 운영하던중 , 세들어있던  건물을 구입하는  경우등입니다. 


첫번째 단계는?


이러한 건물을 구입하시고자 하는 분들은 특별한 경우를 제외하고, 먼저 경험많고, 평판이 좋은 상업용건물전문 부동산중개인을 선정하는 것입니다. 이들을 통해 상업용모기지승인에 필요한 모든 서류를 득하실 수 있습니다. 예를들면 Property Tax, Heating & Hydro Cost ,  현재 또는 과거의 렌탈수입, 현 세입자 현황, Financial Statement 등을 쉽게 받아 보실 수 있는 것 뿐만 아니라 , 건물에 대한 현황( Zoning, Property Infringement & Easement, 최근 혹은 과거의 수리기록등)에 대한 모든 정보를 받아보실 수있습니다. 이곳 캐나다에는 부동산분야도 전문화되어 Hotel, Office Building, Mall, 프라자등만 전문으로 취급하는 부동산회사도 있습니다. 최근 한인사회에도 부동산중개인중  상업용건물을 전문으로 취급하시는 분들도 있습니다.    

 
관련비용준비


일반적으로 상업용건물에 대한 모기지는 주택과 달리 비용이 발생됩니다. 이를 먼저 준비하시는 지혜가 필요합니다.
감정료 : 건물과 지역혹은 감정평가액에 따라 다르지만 편의점건물인 경우 대략 $2,000-$3,000 정도
환경검사비용 :  이에는 Phase1 과 Phase2가 있는 데 주유소등 OIL을 취급하는 업소는 Phase2까지 하여야 하지만, 그렇치 않은 경우 대개 Phase1을 요구합니다. 그러나 일부은행을 업종에 따라 이를 생략해주기도 합니다.  이 비용은 Phase1의 경우 $2,000-$3,000정도 Phase2의 경우에는 약 $10,000정도 생각하시면 됩니다.
Application Fee: 은행에 따라 틀립니다만 상업용모기지인 경우 대략 모기지승인금액의 0.25%에서 0.50%까지 발생되나, 일부은행은 Conditional Approval(모기지의 가승인)시 이를 먼저 요구하기도 합니다.  이 비용은 대개 Non-Refundable Application Fee입니다. 


Broker Fee: 모기지회사에서 청구하는 브로커수수료인데 업계의 관례로는 모기지승인금액의 3.00%선을 수수료로 청구합니다.
변호사 비용: 모기지승인후 크로징시 발생되는 데 변호사에 따라 다르지만 적게는 $1,200에서 $10,000까지 써비스에 따라 다양합니다. 일부 은행은 자체의 규정에 따라 승인받은 변호사만 취급할 수 있게  하기도 합니다.

 

이자율등은?
각 은행의 자체 Risk Factor, 건물의 종류 , 신청인의 신용도에 따라 다르지만 보통은 4.50%에서 5.00%정도이고 상환기간은 최장 20년까지 허용합니다. 

 

YOONJAENAM
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54658
7153
2013-08-05
모기지승인을 쉽게 받기 위한 방법은?

 

캐나다동포신문, 아하아이디어(www.ahaidea,com)독자여러분 지난 한주간도 안녕하셨습니까?


금년 여름은 무덥다고 하더니 , 실상은 그 반대인것 같습니다. 아침 저녁으로는 선선합니다. 건강에 조심하시기 바랍니다. 오늘의 이야기는 여러분께서 어떻게 하면 모기지승인을 조금 더 쉽게 받을실 수 있는가에 대한 도움말씀입니다.  이 이야기는 시중은행의 모기지심사부서에서 알려준  조언입니다. 이대로 잘 준비하시면 여러분에게 도움이 되리라 봅니다.


배경
지난 해부터 시작된 모기지심사규정의 강화로 인하여 모기지승인이 어려워졌습니다. 특히 주요 타켓이 자영업자인 만큼 , 한인동포 여러분께 미치는 영향이 대단합니다. 그 결과 금년에 들어서는 주택거래가 줄어들었습니다. 많은 분들의 걱정이 주택을 처분하고나면 새로운 주택을 구입하여야 하는데 모기지승인이 어렵다는것이 주요 이유인것 같습니다. 아래의 4가지 조언은 일반적인 것이나. 여러분께 도움이 될 것으로 생각되어 소개드리려 합니다.


신청하고자 하는 은행의 모기지심사규정을 알자
각 은행들은 제 각기 고유한 심사규정이 있습니다. 예를들면 일부은행은 주택이 아니라 콘도일 경우 승인받기 위한 최소의 면적은 일정 Sq.Feet이상이 되어야 하고, 또한 특정지역은 불가, 외벽이 유리로 장식된 콘도는 불가, Rental Income의 계산방법, 승인받을 수 있는 모기지금액등 다른 것이 사실입니다. 또한 각 은행들은 최소의 인원으로 매일매일 수많은 모기지신청을 검토하게 됩니다. 사전에 신청하고자하는 은행의 기본 모기지심사규정을 알고 하시는 것이 좋습니다.
신청인의 과거 현재에 대한 모든 기록을 준비하여야 합니다.
모기지신청전 본인이 모기지를 심사한다고 생각하여 본인자신에게 먼저 질문하는 것이 좋습니다. 예를들면 지난 3년동안 직업이 4번바뀌었다면 그 이유는?, 왜 배우자는 주택구입시 Title에 안들어가는 지?, 수입은 적은 데 왜 주택은 구입하는지 , 그러면 모기지는 매달 어떻게 납입할 수 있는 지? 이러한 모든 사항에 대해 본인이 스스로 답변할 수 있음과 동시에 관련 증빙서류를 준비하셔야 합니다. 여러분 모기지를 심사하는 부서에서는 다음과 같이 교육받습니다. 먼저 제출된 모든 서류는 조작될 수도 있다는  것을 전제하에 시작하고, 또한 제출된서류에 대하여는 철저히 조사합니다.

      
정직할것
본인의 사정과 형편에 대하여 정직하게 이야기하고 발생되는 문제점에 대해 상의를 하여 문제를 해결하시기 바랍니다. 그들도 인간인지라 정직하게 형편을 이야기 하면 다른 방법을 찾게됩니다. 그러나 부정직한 것이 발각되었을 경우는 당연히 모기지승인이 거절됩니다.


필요한 서류는 한번에
모기지관련 업종에 종사하고 있는 사람인 저로써도 같이 공감하는 부분인데 모기지신청에 필요한 기본서류는 한번에 준비하시어 제출하시기 바랍니다. 은행이나 혹은 보험회사에서는 모든서류가 준비되지 않을 시, 승인이 보류됩니다. 이점을 양지 하시고 미리미리 필요한 서류를 준비하시기 바랍니다..  

    

오늘은 모기지승인을 쉽게받기 위한 조언을 드렸습니다. 건강한 한주 되시기 바랍니다. 

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