이전 칼럼에선 임대용에서 주거용으로 혹은 주거용에서 임대용으로 용도 변경이 일어날 경우 간주 매매로 인해 양도소득이 발생할 수 있다는 점에 대해서 다뤘었다. 또한 이러한 간주매매에 대한 양도 소득세를 피할 수 있도록 용도변경이 일어나도 4년까지는 1가구 1주택 혜택을 받을 수 있도록 신청하는 subsection 45 election에 대해서도 다루었는데, 이번 칼럼에서는 용도 변경과 1가구 1주택 혜택의 관계성에 대해서 몇 가지 사례별 예와 함께 다루려 한다. 

우선 사례별 예를 보기 전에 양도소득이 어떻게 계산되는지부터 알아볼 필요가 있다. 양도소득은 양도가액과 필요 경비를 더한 취득가액의 차액에서 50%가 과세 양도소득으로 계산이 된다. 하지만 1가구 1주택 혜택에 해당하는 경우, 소유한 기간 중 거주한 기간에서 1년을 더한 비율이 면제되고, 남은 거주하지 않았던 기간에 대한 양도소득이 계산된다. 

예를 들어 $400,000에 매입한 집을 5년 후 $450,000에 매각했을 경우, 1가구 1주택 혜택을 받지 못하는 상황이면 $50,000 차액에 대한 50%가 과세 양도소득으로 계산되고, 5년 중 2년 거주한 기간에 대한 1가구 1주택 면제 혜택을 받게 되는 경우라면, $50,000 에서 (2+1)/5 = 60% 비율로 양도소득이 면제돼 $50,000에 대한 40%만 양도소득으로 계산되며, 그 중 50%만 과세 양도소득이 된다. 

 
이러한 계산법은 용도 변경이 일어나지 않는 경우 (소유 기간 동안 계속 임대용으로 변환 없이 주거용으로 남겨져 있는 경우)와 election 효력이 있는 경우에만 사용되며, 용도 변경이 발생하는 경우는 election 신청 유무에 따라 아래와 같은 예로 계산된다.

1. 임대용에서 주거용으로 바뀔시- 콘도를 매입한 후 3년간 렌트를 주다 4년째 되는 해에 거주해서 사는 경우: 

a. Election을 한 경우: 용도 변경이 발생한 후 election을 신청한 경우, 용도 변경이 발생한 해에 간주매매가 발생하지 않은 것으로 된다. 하지만 다시 들어가서 살다 콘도를 처분하게 되면, 위와 같이 거주기간과 소유기간 비율에 따라 양도소득이 계산될 수 있다. 

Election을 하게 되면 용도변경 이전 4년 전까지의 임대 기간은 거주한 기간으로 간주해주기 때문에 4년째 되는 해부터 쭉 거주하다 콘도를 처분하게 되면 1가구 1주택 혜택이 모든 소유기간에 적용되어 양도소득 면제를 받을 수 있게 된다.

b. Election을 안 한 경우: Election을 안 한 경우 용도 변경이 발생한 해에 양도소득이 계산되기 때문에, 임대를 내놓았던 3년 동안에 대한 양도소득을 계산해서 보고해야 한다. 

양도소득은 취득가액에서, 거주하기 시작한 해의 공정시가를 계산해서 그 차액을 보고해야 한다. 공정시가는 그 해에 거래된 비슷한 콘도 3채 정도의 평균가를 사용하거나, 감정사를 통해서 정확한 금액을 사용할 수 있다. 

2. 주거용에서 임대용으로 바뀔시- 매입 후 4년 동안 거주한 집을 렌트 주다, 6년 후 처분할 경우:

a. Election을 한 경우: Election 을 하게 되면 4년까지 효력이 있기 때문에, 소유 기간 10년 중 9년 (거주 기간 4년 + Election 효력 기간 4년 + 기본으로 더해지는 1년)에 대한 기간이 거주 기간이 되어 총 소유 기간의 양도소득에서 10%만 양도소득으로 계산된다. 

만약 직장 전출로 인해 이사를 해야 해서 용도 변경이 불가피한 경우는 4년이 아닌, 무기한으로 연기되며 주거주지로 지목할 수 있기 때문에, 이러한 경우는 양도소득이 전액 면제된다.

b. Election을 안 한 경우: 용도 변경이 일어난 해에 1가구 1주택 면제 혜택 신청을 해야 한다. 그 후 집을 처분할 때 매각가에서 용도 변경이 일어난 해의 공정시가 차액을 구해 양도소득으로 보고해야 한다. 

3. 여러 번 용도 변경이 발생할 시- 소유 기간이 총 15년일 때, 콘도를 매입하고 2년간 거주 후 5년 동안 임대를 하다 다시 3년 동안 거주, 그 후 남은 5년은 친척이 거주하는 경우

a. Election을 한 경우: 이 같은 경우는 election을 두 번 해야만 간주매매가 발생하지 않게 된다. 임대를 준 해에 한 번 그리고 다시 거주하러 들어가는 해에 한 번씩 election을 하게 되면, 콘도를 처분하는 해에만 양도소득을 보고하면 된다. 

양도소득 계산은 총 거주한 기간이 10년 (거주기간 5년 + Election 효력 기간 4년 + 기본 1년)이 되므로, 값이 오른 차액에 대한 33% (5/15)가 양도소득으로 보고되고 그 중 50%가 과세 양도소득으로 계산된다. 

b. Election을 안 한 경우: Election을 한 번도 안 한 경우는, 용도 변경이 일어난 해마다 양도소득 혹은 1가구 1주택 혜택 보고를 해야 한다. 그렇기 때문에 임대를 내놓은 해에 거주한 2년에 대한 1가구 1주택 혜택을 받고, 임대가 만기 된 해에 2년째 되는 해의 공정시가와 임대가 만기된 해의 공정시가를 따로따로 구해서 양도소득을 보고해야 한다. 

만약 임대를 내놓은 해에는 election을 했지만, 다시 거주하러 들어간 해에는 하지 않았다면, 거주하러 들어간 해에 그전까지의 거주기간 7년 (거주기간 2년 + election 효력 기간 4년 + 기본 1년)에 대해 1가구 1주택 혜택 및 양도소득을 보고해야 한다. 

그 후, 콘도를 실제로 처분한 해에는 다시 입주한 해의 공정시가에서 취득가액에 대한 차액을 토대로 양도소득 및 1가구 1주택 혜택을 받으면 된다.
 

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