(지난 호에 이어)
 만약 직업관계로 자기집을 임대할 경우 세금 문제는 어떻게 되나. 우선 임대소득을 신고하면 주택 운영비가 소득세에서 공제된다. 결국 임대소득세를 부담하지 않을 가능성이 크다. 다만 주택의 감가상각 혜택을 요구하면 안 된다.

 최근에는 많은 사람들이 자기 집에서 직장 생활을 한다. 이러할 때 세금 관계는 어떻게 되나. 이 문제는 다음의 자료를 참조하는 것이 좋다. <Douglas D. Gray. The Canadian Home Based Business Guide, MacGraw Hill and Ryerson, 1990> 

 집은 자가주택(principal residence)으로 인정을 받아야 한다. 즉 세대주 혹은 가족이 해당 집에서 상주해야 한다. 집 주인은 소득신고를 해야 한다. 그 대신 사업관련 비용을 소득세에서 공제한다. 흥미로운 것은 배우자 및 자녀들에게 지불된 인건비도 공제 대상 비용으로 간주할 수 있다는 것이다. 

 단 감가상각비는 요청하면 안 된다. 비용 신고할 때 사업용으로 사용하는 공간 면적을 분명히 해야 한다. 만약 사업용 공간이 주택의 전체공간의 20%라면 주택관리비의 20%만 공제 대상이 된다. 또 하나의 조건은 공제 대상 비용은 사업 소득보다 크면 안 된다.

 비용에는 직접비용이 있고 간접비용이 있다. 직접비용은 사무용 가구와 사무실 장치비용을 포함한다. 간접비용은 비례적 임대료, 모기지 이자 비용, 보험료, 상하수도, 전기 등의 비용, 주택관리비의 일부분, 자동차 비용, 전화비용, 접대비용, 탁아비용 등을 포함한다. 이와 같이 정부는 자택근무를 촉진하는 정책을 적용하고 있다.

 한편 임대전용 임대주택을 운영할 경우 임대업자는 경상비용(current expenses)뿐만 아니라 자본 비용(capital expenses)도 소득세에서 공제된다. 공제 대상 비용 유형을 나열하자. 즉 회계사 비용, 광고비, 소개비(주택 중개업자, 모기지 중개업자), 보험료, 모기지 이자 비용, 조경 비용, 임차인 철거 유도 비용, 변호사 사례비, 건물 유지 관리비, 자동차비, 자본비용(부동산 구입비, 리모델링비, 감가상각비 등). 

 확실한 것은 임대주택 건설을 촉진시키기 위해 정부는 다양한 유도책을 이용한다. 광범위한 비용 공제는 이러한 정책의 일부분이다. 한편 임대 사업을 할 때 소득이 기업 소득(business income)이냐 혹은 부동산 소득(property income)이냐에 따라 소득세 부담이 다르다. 기업 소득세가 부동산 소득세보다 낮은 편이다. 기업소득의 인정을 받으려면 통상 임대 서비스에 추가 서비스가 제공되어야 한다.

 예를 들자면 임차인을 위해 음식(식당)을 제공하는 것이다. 끝으로 토의해야 할 부동산 세제 항목은 양도소득세다. 우선 자가 주택(principal residence)은 양도소득세에서 면제 된다.

 주택의 일부분을 임대해도 자가주택이라면 동일한 혜택을 받는다. 다만 주택전체를 임대할 때는 조건이 다소 다르다. 자가 주택 전체를 임대한다고 하자. 이러할 경우 양도소득세는 임대시점의 가격과 매각 시 가격을 양도소득으로 인정함으로 소유자에게 유리하다. 

 집주인이 $75,000로 수 년 전에 현 집을 구입했다 하자. 그런데 직장 관계로 집을 떠나게 되는데 집 전체를 임대한다고 하고, 이 시점의 가격이 $275,000이 되었다고 하자. 그런데 집주인이 그 집을 $325,000으로 매각했다 하자. 양도소득세 기준은 어떻게 될까? $325,000-$75,000=$250,000 인가 혹은 $325,000-275,000=$50,000 인가? 답은 $50,000 이다. 이러한 조치는 임대주택공급 확대를 목적으로 한다. 

 정상적 임대주택을 매각하면 양도소득세가 부과된다. 그러나 캐나다에서는 일인당 평생 누적된 $100,000 의 양도소득세는 면제받을 수 있다. 만약 배우자와 공동으로 주택을 사야할 경우 $200,000까지 양도소득세를 면제 받을 수 있다.

 요약한다면 연방 정부, 주 정부, 지자체 정부 그리고 교육청 모두 부동산 관련 세금을 부과할 권리가 있다. 연방 정부는 경제 전체에 영향을 미칠 수 있는 GST, 임대 소득세와 양도 소득세, 주 정부는 세수극대화를 목적으로 하는 QST 및 임대 소득세, 지자체 정부는 주민에게 제공되는 기본 공공 서비스(보안, 도로, 상하수도, 쓰레기 처리, 공원 등) 비용을 위한 부동산 보유세, 교육청은 교육세를 각각 부과한다. 부동산 투자자는 투자하기 전에 이러한 세제에 대한 사전 지식을 습득해야 할 것이다. (다음 호에 계속)
 

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