(지난 호에 이어)

4. 헌집 매입가격이 투자수익률을 결정

Flipping 투자기법은 헌집을 구입하여 수리한 후 시장에 되팔아 차익을 남기는 것인데, 이러한 과정에서 가장 중요한 것이 매입가격의 적정성입니다. 헌집을 구입하는 순간에 사업성, 즉 투자수익률의 대부분이 결정되기 때문입니다.

그래서 Flipping 투자를 도모하는 사람들은 소위 ‘70%의 법칙(70% Rule)’을 따릅니다. 헌집을 고쳐서 되팔 때 시장에서 받을 수 있는 예상가격(ARV; After Repair Value)을 먼저 추정한 후, 그 예상가격의 70% 이상을 주고 헌집을 매입해서는 안 된다는 기준입니다.

이 때는 낡은 집을 구입하는 매입가격뿐만 아니라, 수리비용 및 허가비용, 자금조달비용(이자), 변호사 및 부동산 중개인의 수수료, 소유권 이전 관련 제비용, 초과발생 비용에 대비한 예비비 금액(Buffer Costs), 그리고 자신이 설정한 최소한의 기대이익(Minimum Profit)을 고려해서 헌집의 구입가격 상한선을 정하는 게 좋습니다.

하지만, 집의 노후화 정도와 동네의 상대적인 매력도에 따라 이러한 70%의 기준을 융통성 있게 적용할 필요가 있습니다. 예를 들어 최근 몇 년간 계속 가격이 잘 오르는 동네는 70%를 조금 넘더라도 목표한 수익성을 맞출 수 있는 경우가 많습니다. 일반적으로 좋은 동네에 있는 가장 낡은 집을 매입하면 고쳐서 되팔 때에는 손해를 볼 확률이 현저히 낮습니다.

한편, Flipping을 통해 어느 정도의 규모로 수익을 남기려 하는지에 따라 Flipping 투자자 사이에서도 매입가격 상한선이 다르게 결정될 수도 있으며, 투자자가 수리의 일부를 직접 맡아서 공사할 수 있는 능력을 지닌 경우에는 70%를 초과하여 헌집을 사들이더라도 괜찮은 투자가 될 수도 있습니다.

5. 매입, 수리, 매각과 관련된 자금계획을 미리 세워야

Flipping 투자를 위한 헌집 매입자금과 수리비용 등은 가능하면 자기자금으로 꾸려나가는 것이 좋습니다. 모기지 대출을 받을 때보다 자기자금으로 진행하면 헌집을 사들일 때 보다 유리한 조건을 오퍼에 제시할 수 있으며, 수리한 후에 시장에 되팔 때에도 보다 나은 옵션을 제시하면서 더 쉽게 매각할 수 있는 장점이 있습니다.

특히 이자율이 오르는 시점에 모기지 대출규모가 큰 경우에는 금융비용(이자)의 부담 때문에 적절한 매각 타이밍을 잡기가 어려워질 수도 있습니다.

자금계획은 당초에 목표하였던 수익률을 지켜낼 수 있는 중요한 통제수단입니다. 매입가격은 대상지역의 평균적인 매매가격을 바탕으로 사업성을 고려해서 얼마 이하의 가격으로 헌집을 매입해야 할지를 미리 정해두고 그 원칙에 따라 구입을 결정하여야 하며, 수리비용도 과투자가 이루어지지 않게 하여야 합니다.

매입한 헌집이 위치한 동네의 특성에 따라 적절한 가성비를 지켜야 하는데, 동네의 평균적인 주택품질에 못 미치게 고쳐진 집은 매각할 때 어려움을 겪을 수도 있고, 기대했던 가격을 제대로 못 받을 수도 있습니다. (다음 호에 계속)

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