전문가들 “공급증가 그리 간단치 않아…집값 하락하면 업계는 신축 줄일 것”
 

“높은 이자율로 모기지 스트레스 테스트 하면 분양 줄여 공급 더 악화” 주장

 광역토론토에서 주택만 더 지으면 집값이 떨어져 집 장만의 문턱이 낮아질까? 이번 온주 총선의 선거 캠페인에서 주택문제 해결책으로 공급을 들고 나왔다. 유권자들의 관심을 끄는 공약이지만 전문가들의 반응은 달랐다.  
 

 욕대학 환경도시학과 루시아 소토메이어는 “(공급이) 매력적인 아이디어지만 그것은 환상이다. 메시지를 단순화해 정치적 효과를 낼 수 있지만 실제는 쉬운 일이 아니다"고 지적했다.

 그는 “차기 온주 정부는 가장 기본적인 수요와 공급의 경제개념으로 주택정책에 접근할 수 있다. 그러나 주택문제와 해결책에 보다 면밀한 이해가 필요하다“고 강조했다.

 소토메이어는 2019년 영국 CCHE의 연구를 인용해 총 주택 재고가 1% 증가하면 주택가격이 1.5~2% 하락할 것으로 내다봤다. 그러나 같은 연구에 따르면 영국에서 주택 과잉에도 런던의 집값은 도시에 대한 국제투자 덕분에 계속 상승했다.

 그는 토론토에서 공급이 쇄도하거나 추가 신축으로 집 장만의 문턱이 낮아질 것으로 기대하지 않는다. 건축 확대는 첫 주택 마련자에만 기여하기 때문으로 봤다.

 이어 “기존 집주인들은 주택을 자산으로 여기고 가격을 높게 유지하는 데 더 관심이 있다. 실제 집값이 하락하는 경우 업계의 자연스런 반응은 신축 속도를 늦추는 것이다”고 설명했다.

 또 다른 전문가인 조엘 라버츠는 “단순히 공급을 늘리면 가격이 떨어질 것이라는 잘못된 가정을 하고 있다. 집값이 부채나 투기를 감당할 능력이 아니라 공급 부족에 의해 움직인다면 금리인상은 영향을 미치지 않았어야 했다. 그러나 지난 2개월간 하락했다”고 주장했다.

 그는 “현재 주택가격이 내려가고 있는 상황에서 개발자들이 더 많은 집을 신축할 가능성이 낮아 공급을 늘리려는 정책이 효과적이지 않을 수 있다. 따라서 보다 표적화된 접근 방식이 요구된다. 당신이 좋아하는 비싼 콘도나 교외 단독주택을 지을 수 있지만 그렇게 해서는 문제가 해결되지 않는다. 구입이 쉬운 주거지의 공급을 늘리는 목표로 접근해야 한다”고 덧붙였다.

 또한 “주택이 투자나 자산이기 때문에 다른 소비재와 다르다. 자산 가격은 다양한 역학의 영향을 받는다. 수요와 공급 모델은 자산을 이해하는데 부족하다. 일례로 애플 주가는 일반적으로 해당 주식이 창출할 것으로 기대되는 수익을 고려한다. 집값도 마찬가지로 금리 및 미래 기대치와 같은 큰 경제적 요인과 관련된다”고 강조했다.

 몬트리얼 은행의 덕 포터는 “캐나다의 1인당 주택 공급이 미국과 비슷하지만 가격은 약 60% 더 높다”고 지적했다.

 한편 경제학자 윌 더닝은 공급 부족이 주택가격 상승에 중요한 역할을 한다고 봤다. 

 더닝은 CMA(Census Metropolitan Area)에서 가장 부족한 것은 저밀도 단독 및 반단독 주택이며, 중밀도 타운하우스와 고밀도 콘도 아파트는 과잉이라고 주장했다.

 그는 “캐나다에서 2036년까지 총 390만채를 건축해야 한다. 인구증가 둔화와 고령화에 따라 필요한 연간 주택 수는 갈수록 감소할 것이나 2026년까지 연간 27만5,000채를 지어야 한다”고 밝혔다. 온타리오주는 작년에 10만채 미만을 지은 것으로 추산했다.

 더닝은 “높은 고용과 임금 상승 같은 경제조건으로 더 많은 가구를 형성해야 하나, 주택 부족으로 젊은 층이 부모를 떠나 자신의 가족을 이루는데 방해되고 있다”고 지적했다.

 또한 “정부 정책은 수요와 공급을 무시하고 매매에만 집중해 주택 구입을 억제했다. 소득증가를 무시하고 부당하게 높은 이자율로 모기지 스트레스 테스트를 강요한다. 이러한 정책은 분양 주택과 콘도 판매를 줄임으로써 공급 문제를 더 악화시킨다”고 역설했다.

 문제 해결을 위해, 지연되는 건물 승인 및 기반 시설, 신규 건축에 대한 정부 수수료, 모기지 규정과 노동력 공급을 포함해 주택 공급에 대한 억제 요인들도 제거해야 한다고 밝혔다.

 더닝은 “가장 문제되는 것은 도로와 하수도 설치를 위해 주택비용에 16만달러를 붙여 기반시설 자금을 조달하는 방식과 같은 것이다. 건축회사는 이러한 비용을 지불하기 위해 집값을 올려야만 한다”고 지적했다. (김효태 기자 | [email protected])

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