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김선정 칼럼

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2024-07-18
캐나다 첫 주택 구매자를 위한 완벽 가이드?프로그램 및 인센티브-(3)

 

김선정(Selina Kim), Mortgage Agent Level 2

라임트리 파이낸셜그룹

연락처: 647-539-4696

https://limetreefinancial.ca/

 

 

8. Tax Obligations for Homeowners

(3) Residential Property Flipping Rule

2022년 연방정부예산에서 처음 도입된 이 규정은 주택 소유자가 주요 주거지(primary residence)

면세 혜택이나 자본 이익의 50% 포함을 주장하려면 해당 재산을 최소 365일 동안 소유해야 한다는 새로운 가정 규칙입니다. Dl기간보다 빨리 판매되는 재산은 재투기(flipped) 재산으로 간주되고, 이는 이익 실현을 위해 짧은 시간 내에 주거용 재산을 매매하는 것으로 정의되며, 매매 후 잔금(net proceeds) 전체를 사업소득(business income)으로 보고 과세대상이 됩니다. 이 규정은 임대용 재산뿐만 아니라 전매(assignment sales) 후 남는 잔금에 대해서도 적용됩니다.

(4) Accommodation Sharing

숙박 공유는 일반적으로 AirBnB 같은 제 3자의 웹사이트를 통해 짧은 기간 동안 주거용 재산의 일부 또는 전체를 임대하는 것을 말합니다. 숙박 공유로 얻는 모든 수입은 CRA 에 신고되어야 하며 소득세를 부과 받습니다. CRA는 보통 난방, 세탁, 유틸리티 및 주차와 같은 기본 서비스가 제공되는 경우 해당 수입을 임대소득으로 간주합니다. 그러나 주거용 재산 임대에 청소, 식사 및 보안과 같은 서비스가 포함된 경우, CRA는 해당 수입을 자영업 소득으로 정의할 수도 있습니다.

 

9. FTHB를 위한 추가 정보

(1) Downpayment

첫 주택 구매자에게 있어 다운페이는 주로 처음 구매할 때 생각해야 할 주요 사항입니다. 캐나다에서는 $500,000 미만의 주택에 대해 최소 5%의 계약금을 내야 합니다. 구매 가격이 $500,000 에서 $1M 사이 인 경우, 10% 의 계약금이 필요합니다. $1M 이상의 집인 경우, 최소 계약금은 20% 입니다.

(2) Mortgage Default Insurance

주택담보대출보험은 종종 CMHC 보험으로도 알려져 있지만, 캐나다에는 CMHC 외에도 두 가지 주택담보대출 보험사가 있습니다. 이 보험은 집값의 20% 미만의 계약금을 가진 사람들이 반드시 구매해야 합니다. 이 보험은 보험금을 받는 것이 아니라 고객이 대출 상환이 어려워질 때 금융기관에 보호를 제공함으로써 집값의 20% 미만의 다운페이를 하는 구매자에게 자금 대출을 원활하게 해주어 주택 구매자들이 대출을 받기에 편리합니다.

주택보험료는 대출금 금액의 일정 비율로 계산됩니다. 다운페이가 5%~9.99% 사이인 경우, 주택보험료는 대출금의 3.6%입니다. 10%~14.99%까지인 경우 주택보험료는 2.4%이며, 15%~19.99% 사이인 경우 주택 보험료는 1.8%입니다. 주택 구매 가격이 $1M을 초과하는 집에는

주택담보대출보험이 없습니다. 결과적으로 이 금액을 초과하는 집을 사는 사람들은 반드시 구매에 대한 20% 이상의 다운페이가 필요합니다.

 

(3) Provincial FTHB Programs

대부분의 첫 주택 구매자 프로그램은 연방수준에서 찾을 수 있지만, 몇몇 지방에서는 자체 프로그램을 가지고 있습니다.(예, 지난 칼럼에서 언급한 LTT Rebate 같은) 예를 들어 퀘벡주는 첫 주택 구매자들에게 추가로 최대 $750 세금공제를 제공합니다.

생애 첫 주택 구매자로서 캐나다에서 최상의 모기지 금리를 얻고 자격을 얻는 것은 어려운 과제처럼 보일 수 있습니다. 그러나 모기지 전문가들의 가이드 덕분에 예상보다 적은 노력으로 가능합니다.

 

끝으로, 첫 주택 구매자로서 캐나다에서 최저 모기지 금리를 찾고 첫 주택 구매 과정을 보다 원활하게 진행 할 수 있도록 도움이 되는 몇 가지 팁을 알려 드리겠습니다.

1. 비교 도구를 활용 하기

https://limetreefinancial.ca/rate/ 와 같은 매주 업데이트되어 제공되는 금리 차트를 통해 여러 금융기관의 모기지금리를 비교하고 최적의 옵션을 찾아보세요.

2. 신용점수 개선

좋은 신용점수는 모기지 금리를 결정하는 데 중요한 요소입니다. 가능하다면 신용점수를 개선하는 노력을 기울이세요.

3. 사전 승인 받기

모기지 사전승인을 받으면 Seller 와의 협상에서 강력한 입장을 유지할 수 있으며 금리 협상에 유리할 수 있습니다.

4. 올바른 모기지 상품 선택

여러 종류의 모기지상품이 있으며, 주택 구매자의 금융 상황과 필요에 맞는 최적의 상품을 선택하는 것이 중요합니다.

5. 전문가와 상담

모기지 브로커나 금융 전문가와 상담하여 개인적인 조언을 받고, 첫 주택 구매자를 위한 특별한 프로그램이나 혜택에 대해 사전에 알아보세요.

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

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20414
2024-07-11
캐나다 첫 주택 구매자를 위한 완벽 가이드 ?프로그램 및 인센티브-(2)

 

김선정(Selina Kim), Mortgage Agent Level 2

라임트리 파이낸셜그룹

연락처: 647-539-4696

https://limetreefinancial.ca/

 

(지난 호에 이어)

4. Land Transfer Tax(LTT) Rebate

일부 캐나다 주에서는 주택을 구매할 때 지역 이전 세금(LTT)을 부과합니다. 이는 일반적으로 부동산 구매가격의 0.5~2% 사이이며, 반드시 지불해야 할 최대 클로징 비용입니다. 처음으로 주택을 구매하는 사람들을 돕기 위해 몇몇 주에서는 자격이 되는 경우 이 세금의 일부 또는 전액을 환급해 줍니다. BC 주, ON 주, PEI주에 거주하는 사람들은 자신이 지불한 일부 LTT를 환급 받을 수 있습니다. 토론토 시내에 거주하는 주택 구매자들 또한 LTT에 대한 환급을 받을 수 있으며, 클로징 때 변호사가 처리합니다.

*최대 환급분 금액:

토론토 시: $4,475 / ON 주: $4,000 / BC 주: $8,000 / PEI 주: $2,000

 

5. First-Time Home Buyers’ Tax Credit (FTHB Tax Credit)

2009년 연방 예산에서 도입된 첫 주택 구매자 세금 공제는 캐나다의 처음으로 주택을 구매하는 사람들이 관련된 일부 비용을 회수할 수 있는 기회를 제공합니다. 이는 법적 비용, 감정 및 기타 클로징 비용을 offset 하는 데 도움을 줍니다. FTHB 세금공제는 환급 불가능한(non-refundable

credit) 세금공제로, 2022년 예산이 통과되기 전까지는 $750로 적용되었으나, 이 후 예산에서 세금 공제액이 $1,500로 증가하였습니다.

 

6. GST/HST New Housing Rebate

GST/HST 신규주택 환급은 새로 지어진 주택을 구매하거나 기존 주택을 대대적으로 개조하거나 화재로 인해 파손된 주택을 재건할 때 세금을 환급 받을 수 있는 제도입니다. 이 세 가지 경우 모두 주택 구매시 GST/HST를 지불은 해야 합니다. 일반적으로 새 주택 구매나 개조시 GST 부분은 자격을 갖춘 모든 캐나다인에게 환급될 수 있지만, 본 환급은 새로 지어진 주택을 구매하는 첫 주택 구매자들에 의해 정기적으로 사용됩니다. 이 환급분은 연방세금 구성 요소에 적용되지만, 일부 주에서는 이와 별도로 주택 구매자들에게 주정부 세금 일부를 환급해 줍니다.

 

7. Other Tax Incentives

캐나다에서의 주택소유는 금전적으로 도전적일 수 있습니다. 이런 비용 일부를 상쇄하기 위해 연방정부는 주택 소유자들을 위한 여러 세금 인센티브를 제공합니다. 일부는 특히 처음으로 주택을 구매하는 사람들을 위한 것으로, 예컨대, 첫 집 구매자 세금 공제와 지역이전세금(LTT)환급, 다른 사람들도 자신의 집을 소유하는 사람이라면 세금 인센티브를 사용할 수 있습니다.

(1) Multigenerational Home Renovation Tax Credit (MHRTC)

다가족주택 개조 세금공제(MHRTC)는 가족 내 다수가 하나의 거주지에서 함께 생활할 수 있도록

만드는 것을 목적으로 하는 최신 공제입니다. 이 세금 공제는 주택개조 비용에 대한 환급을 제공하며, 2nd master bedroom 같은 unit 을 개조하는데 드는 비용도 포함합니다. 개조 비용에 대해 최대 $50,000까지 청구할 수 있으며, 비용의 15%에 해당하는 세금공제를 받을 수 있습니다. 청구당 최대 $7,500까지 지원됩니다.

(2) Home Accessibility Tax Credit (HATC)

HATC는 장애인을 위해 주택 개조를 가능하게 하기 위한 환급불가(non-refundable) 세금공제입니다. 이러한 개조는 개인이 주거지 내에서 이동하거나 기능적으로 활동할 수 있도록 개조되어야 하며, 주택에 접근할 수 있게 하거나, 내부에서의 위험을 줄일 수 있도록 설계되어야

합니다. HATC는 연간 최대 비용한도가 $20,000이며, 자격을 갖춘 이들은 청구할 수 있습니다.

 

8. Tax Obligations for Homeowners

(1) Principal Tax Exemption

주택 소유자에게 큰 혜택 중 하나는 주요 주거지(principal residence)를 판매할 때도 소득세(capital gains)를 내지 않아도 된다는 점입니다. 그러나 이 면제를 받기 위해 주택을 판매하는 사람들은 판매 사실을 캐나다국세청(CRA)에 신고해야 하고, 개인소득세 신고 시 주거지로 지정해야 합니다. 이 과정은 주택을 판매한 해에 반드시 완료 되어야 합니다.

(2) Underused housing Tax (UHT)

2022년 1월 도입된 이 세금은 국가의 주택부족 문제 해결을 위해 연방정부가 도입한 것으로, 빈

집이나 미사용 주택 소유에 대해 연간 연방세금으로 1%를 부과합니다. 이 세금은 일반적으로 캐나다 부동산의 외국국적 소유자에게 적용되지만, 일부 캐나다 주택 소유자들, 예컨대, 파트너십의 일환으로 재산을 소유하거나 신탁의 수탁자(as trustee of a trust)로 재산을 소유한 사람들도 UHT 신고를 제출해야 할 수도 있습니다. 일부 예외 사항이 있기 때문에 CRA의 self-assessment tool 를 통해 자격을 확인 해 보는 것이 좋습니다. UHT는 새로운 세금이므로 UHT에

영향을 받는 주택 소유자들은 2022년에 대한 신고서를 2024년 4월 30일 까지 제출해야 하며, 그 이후에 제출할 경우 벌금이나 이자가 부과 됩니다. (다음 호에 계속)

 

 

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2024-07-04
캐나다 첫 주택 구매자를 위한 완벽 가이드 ?프로그램 및 인센티브-(1)

 

생애 처음으로 집을 사는 것은 흥미롭고 스트레스를 받을 수 있지만, 특히 기존의 본인 자산이 없는 경우 주택담보대출을 받기 위한 비용이 많이 들 수 있습니다. 아직도 캐나다에서 대부분의 첫 주택 구매자는 자금을 마련하기 위한 여유가 부족한 게 현실입니다. 하여 캐나다 정부는 지난 4월 이들이 주택시장에 진입하는 경제적 부담을 덜어주기 위해 여러 가지 첫 주택 구매자 프로그램을 소개하였습니다.

주택 구매 여정을 시작하는 데 필요한 RRSP 계획, 세금 공제 및 환급, 보조금, 그리고 2024년에 캐나다에서 제공되는 프로그램들, 최신 연방 프로그램인 첫 주택저축계좌(First Home Savings) 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

캐나다의 첫 주택 구매자 자격 기준

연방정부 및 주정부에서 제공하는 첫 주택 구매자 세금 공제 및 프로그램을 받기 위해서는 일반적으로 다음과 같은 요구사항이 적용됩니다.

-최소 18세 이상 이어야 합니다

-캐나다 시민권자이거나 영주권자여야 합니다

-구매한 주택이나 재산은 캐나다 안에 있어야 합니다

-지난 4 년 동안 집을 소유한 적이 없어야 합니다

-배우자 또는 동거인과 함께 구매하는 경우 그들이 소유한 집에서 지난 4년 동안 거주한 적이 없어야 합니다

-집을 구매한 사실을 확인할 수 있는 부동산 매매계약서(APS)가 있어야 합니다

-집을 구매한 해 내에 그 집을 본인의 주거지(primary residence)로 사용할 계획이 있어야 합니다

 

1. First-Time Home Buyer Incentive

2024년 3월 31일 부로 캐나다 연방정부가 첫 주택 구매자 인센티브(First-Time Homebuyers

Incentive)를 취소하여 이는 중단되었습니다.

 

2. First Home Savings Account (FHSA)

첫 주택 저축계좌(FHSA)는 2022년 연방 예산에서 발표되어 2023년 4월 1일부터 이용 가능해진 새로운 저축 수단입니다. 이는 TFSA(세금면제저축계좌)와 RRSP(등록은퇴저축계획)의 기능을 결합하였으며, 이 두 가지에 비해 장점이 있습니다. FHSA에 대한 contributions은 세금이 면제되며(tax-free), 첫 주택 구매를 위해 계좌에서 돈을 인출할 때 상환할 필요가 없습니다. 계좌 소유자는 연간 최대 $8,000까지 계좌에 기여할 수 있으며, 사용하지 않은 기여 한도는 다음 해로 이월되어 평생 최대 $40,000까지 기여할 수 있습니다. 첫 주택 구매를 위해 함께 저축하는 파트너는 각각 FHSA 를 홀드할 수 있으며, 총 $80,000까지 기여할 수 있습니다. 주택 구매 시 FHSA에 저축된 자금을 Home Buyers’ Plan 과도 결합할 수 있습니다. FHSA에 접근하려면 계좌 소유자는 주택 구매계약을 체결해야 하거나, 언제든지 세금 페널티 없이 RRSP로 자금을 이전할 수도 있습니다. 본 계좌는 최대 15년 동안 유지될 수 있으며, 첫 주택을 구매할 때까지 열어둘 수 있습니다. 다만, 주택 구매 계약을 체결 할 경우에는 해당 연도 내에 계좌를 폐쇄해야 합니다. FHSA는 아직 모든 캐나다 금융기관에서 널리 제공되고 있지는 않습니다.

 

3. RRSP Home Buyers’ Plan

지난 4년 이내에 주택을 구매하지 않았거나 같은 기간 동안 배우자의 주택에 거주하지 않았다면, RRSP 홈 바이어즈 플랜(HBP)을 이용할 자격이 주어 집니다. HBP는 세금공제나 환급 수단이 아닙니다. 대신, 첫 주택 구매자가 RRSP 에 있는 면세저축을 초기 자금으로 사용할 수 있도록 해줍니다. 첫 주택 구매자로서 HBP를 통해 최대 $60,000까지 인출할 수 있으며, 이 금액은 15년 내에 RRSP로 상환해야 합니다. 이 프로그램을 사용하기 전에 주의해야 할 추가 조건들이 있으며, 오늘 주택 구매를 위해 노후 자금에 사용할 자금을 사용하는 것은 장기적인 저축을 감소시킬 위험이 있으므로, 반드시 사전에 철저히 따져봐야 합니다. 또한, RRSP 자금 사용 시 주택 구매 90일 전까지는 반드시 RRSP 계좌 내에 있어야 합니다. RRSP HBP는 캐나다인들에게 유리한데, 일반적으로 RRSP에서 조기 인출한 금액은 과세 소득으로 간주되지만, 이 경우는 면제 됩니다. 그러나, 주택 구매 5년 후부터 15년간 매년 인출금액을 상환해야 합니다. HBP 상환을 하지 못하게 되면 해당 금액이 그 해의 과세 소득으로 간주 됩니다.

*RRSP HBP 의 최근 변경 사항: 2024년 4월 11일, 연방 정부는 RRSP HBP 의 인출 한도를 인당

$35,000 에서 $60,000 로 확장 한다고 발표했고, 이는 2024년 4월 16일 부터 시행

되었습니다. 이 인출 한도는 1992년 첫 도입 이후 두 번째로 증가하는 것으로, 2019년에

$25,000 에서 한 차례 증가한 바 있습니다. 추가로 변경 된 조치는, 2022년 1월 1일부터

2025년 12월 31일 사이에 HBP 인출을 한 사람들에 대하여 상환 시작 기간을 현재의

2년에서 5년으로 연장 합니다.

(다음 호에 계속)

김선정(Selina Kim), Mortgage Agent Level 2

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연락처: 647-539-4696

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2024-06-20
정부 채권 수익률과 주택담보대출 금리의 관계(2)

 

김선정(Selina Kim), Mortgage Agent Level 2

라임트리 파이낸셜그룹

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지난 칼럼에 이어서 채권수익률과 주택담보대출 금리와의 관계에 대해 좀 더 살펴 보려고 합니다.

 

1. 모기지 고정금리가 채권수익률 보다 얼마나 높을까요?

일반적인 시장에서는 모기지 고정금리가 정부 채권수익률 보다 평균적으로 약 100~200 bps, 즉 1~2% 정도 높습니다. (1% = 100 bps)

은행은 자금 운영을 위해 현금이 필요하지만 다른 은행들과 투자를 위해 경쟁을 해야 합니다. 경쟁의 본질은 자금의 공급과 수요에 따라 금리와 가격을 조절하기 때문에, 이러한 경쟁은 모기지 고정금리가 얼마나 높아져야 하는지에 대해 제한을 둘 수밖에 없습니다.

 

2. Spread 관계에 영향을 미칠 수 있는 요인은 무엇일까요?

재정적으로 불확실한 요즘 시기에는 5년 만기 채권수익률과 5년 고정금리 간의 spread가 ‘감정 기복’ 또는 ‘기분 변화’를 겪게 만들 수 있습니다. 예를 들어, 2020년에는 COVID-19 팬데믹으로 캐나다 시장이 흔들리면서, 일부 은행들은 채권수익률이 하락함에도 불구하고 고정 모기지 금리를 일시적으로 인상하였습니다.(spread가 확대됨) 이는 대출자들이 팬데믹으로 인한 경기 침체와 그에 따른 채무 불이행을 우려했기 때문입니다.

또한, 5년 만기 채권 수익률은 채권 거래자들이 예상치 못한 높은 인플레이션 수치에 반응하여 갑작스럽게 급등할 수 있습니다. 예를 들어, 지난 6월 매우 높은 인플레이션 수치가 보고 되었을 대, 채권 수익률은 중앙은행의 추가 금리인상이 더 있을 것이라는 예상 하에 급격히 상승했으며, 이로 인해 spread가 압축되어 이후 고정금리가 인상되면서 전형적인 spread 관계가 재정립된 바 있습니다.

 

3. 중앙은행의 정책 금리는 채권수익률에 어떻게 영향을 미칠까요?

모든 것은 ‘예측’을 통해 이루어 집니다. 채권 거래자들은 주식 중개인들이 주식을 거래하듯이 채권을 거래 합니다. 즉, 잠재적 위험을 피하기 위해 미래의 변화를 예측하려고 합니다. 주식 중개인들은 기업의 긍정적 또는 부정적 발표를 예상하여 주식을 사고 팝니다.

반면, 채권 거래자들은 중앙은행의 금리 발표를 예상하고 정부 채권을 거래합니다. 예를 들어, 인플레이션 뉴스가 예상보다 나쁠 경우, 채권 거래자들은 중앙은행이 금리를 인상할 것이라고 예상하여 채권수익률을 올립니다.(인플레이션 억제가 중앙은행의 주요 목적입니다) 반대로, 인플레이션이 예상보다 낮게 나오면, 채권 거래자들은 기준금리 인하를 예상하여 채권 수익률을 낮춥니다. 따라서, 고정 모기지 금리는 채권 수익률 추세가 높아지거나 낮아지면서 중앙은행의 정책 금리에 간접적으로 영향을 받습니다.

 

4. 장기 채권 수익률은 어떨까요?

 

일반적인 시장 조건에서는 장기수익률이 단기수익률보다 높아서 미래에 대한 투자를 유도합니다. 만약, 채권 거래자들이 지금 인플레이션이 통제 불가능하다고 우려한다면, 단기 채권수익률이 상승하여 단기적으로 고정 모기지 금리가 상승하게 되겠지요.

높은 인플레이션을 억제하기 위해 중앙은행이 금리를 인상할 때의 위험은 무엇일까요? 바로 경기 침체(경제 수축)가 뒤따를 수 있다는 것입니다. 경기 침체 시, 중앙은행은 일반적으로 경제를 활성화 하기 위해 기준금리를 낮추려고 합니다. 따라서, 채권 거래자들이 경기 침체를 예상하면, 장기 채권수익률(예, 10년 만기)을 미래의 기준금리 인하를 예상하여 낮추게 됩니다.

 

5. 왜 5년 만기 채권 수익률을 주목해야 할까요, 4년이나 6년은 아닌가요?

또는 3년, 2년 등도 마찬가지 입니다. 은행은 다른 금리와 가격을 설정할 때 ‘표준’ 기간으로 5년을 사용하므로 단순함을 위해 5년 만기 채권 수익률을 주목합니다. 많은 주택담보대출 소유자들이 평균적으로 4년 동안만 ‘보유’하기 때문입니다. 여전히 많은 고객들이 필요 시 재융자나 모기지 전환 등으로 인해 계약 term이 끝나기 전에 재계약을 하고 있습니다. 이 경우 숨겨진 수수료나 높은 penalty가 부과될 수 있기 때문에 term 계약 시 이런 비용들을 줄이기 위해 모기지 전문가들은 고객의 금융 상황에 가장 알맞는 최상의 모기지 상품을 선택하는 것을 권장합니다.

 

6. 채권의 결론

채권은 지속적으로 거래가 됩니다. 이는 5년 고정 모기지 금리가 언제든지 변동할 수 있음을 의미합니다. 비록 고정금리가 채권수익률과 정확히 일치해서 움직이지는 않지만, spread 관계를 주시하면 고정금리가 어느 방향으로 향할지 판단하는데 도움이 될 수 있으며, 채권 수익률이 오르거나 내릴 때 은행이 금리를 조정하는 모습을 보면 약간의 설레임을 느낄 수 있습니다.

모기지 갱신이나 재융자를 앞두고 계시나요? 고정과 변동 금리 중 어떤 금리를 선택할 지 고민하고 계신가요? 고정금리가 어떻게 변하든 상관없이, 고객의 시간과 돈, 그리고 스트레스를 줄이고, 최상의 금융 전략에 대해 조언해 드릴 수 있는 모기지 전문가에게 바로 도움을 요청해 보세요.

 

 

 

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20414
2024-06-13
정부 채권 수익률과 주택담보대출 금리의 관계

 

김선정(Selina Kim), Mortgage Agent Level 2

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연락처: 647-539-4696

 

 

채권수익률은 고정 주택담보대출(Fixed Rate Mortgage) 금리를 결정하는 핵심 요소입니다. 하지만 채권 시장을 이해하려면 복잡할 수 있습니다. 고정금리가 어디로 향하고 있는지 보기 위해 채권 수익률을 이해하는 간단한 방법을 소개하겠습니다.

 

1. 고정 모기지 금리는 채권 수익률에 따라 오르거나 내립니다.

캐나다정부 채권수익률 추이를 살펴보면 Fixed Rate 모기지 금리가 어디로 향할지에 대한 좋은 아이디어를 얻을 수 있는 데요, 5년 만기 채권 수익률을 기준으로, 5-Year Fixed Rate 모기지 금리와 상관관계를 갖습니다. 5년 만기 채권 수익률을 지켜 본다고 해서 고정금리 변동의 정확한 시점이나 은행이 실제로 금리를 얼마나 올리거나 내릴 지에 대해 알 수 있는 것은 아닙니다. 하지만, 추세를 이해하면 모기지 금리 결정을 내리는 데 사전 정보를 얻을 수 있습니다.

고정금리 변동에 대한 통찰력을 얻기 위해서는 채권 수익률을 계속해서 주시해 보시면 도움이 되는데요, 채권 시장이 오픈하고 거래되는 5년 만기 채권 수익률을 주목하면 됩니다. 만약, 지난 며칠 동안 꾸준히 오르고 있다면 은행들도 곧 5년 고정 모기지 금리를 올릴 가능성이 크며, 반대로, 5년 만기 채권 수익률이 꾸준히 내리면 은행들도 금리를 내릴 생각을 하고 있다는 사인이 될 수 있습니다.

 

2. 왜 채권 수익률이 고정 모기지 금리에 영향을 미칠까요?

은행은 유지 비용이 적은 고정 이자 수입원으로 채권을 구매 하는 반면에, 고객에게 제공하는 고정 모기지 금리는 상대적으로 더 높은 운영 비용이 드는 수입원입니다.

실질적으로 모기지 운영 비용이 더 많이 듭니다. 하지만 고정 모기지 금리는 자본을 유치하기 위해 채권과 유사한 조건에서 경쟁을 합니다.(예, 2년, 3년, 5년 등). 따라서 은행은 이러한 저비용 채권의 수익률을 참고하여 비용이 더 많이 드는 주택담보대출 금리를 얼마나 높게 또는 낮게 설정할지 결정하게 됩니다.

 

3. 채권 수익률이란 무엇일까요?

채권 수익률은 채권의 만기 동안 실제 수익률(rate of return)입니다. 채권 수익률은 연간 이자 지급액을 채권 가격으로 나눈 값인데요, 은행은 정해진 가격으로 정해진 기간 동안(예, 5년 만기) 정해진 이자율로 정부 채권을 구매합니다. 그러나 채권이 구매된 후에는 이자율이 항상 변합니다. 채권이 원래의 이자율 때문에 절대 가치가 없어지지 않도록 채권은 공개 시장에서(public market) 원래 액면가 보다 높은 가격이나 낮은 가격으로 거래되어 이자율을 평준화(equalize) 합니다. 이 채권 시장에서의 지속적인 거래가 현재의 수익률을 생성하며 기간별로 분류가 됩니다.

예를 들어: 원래 5년 만기 채권 가격이 $1,000 이고, 연간 쿠폰이 $50 인 경우 (만기까지 매년 5.0%의 이자를 제공합니다). 더 높은 가격인 $1,100 에 팔리면, 채권 수익률은 $50/$1,100 = 4.55% 로 낮아지고, 더 낮은 가격인 $900 에 팔리면, 채권 수익률은 $50/$900 =5.55% 로 높아 집니다.

따라서 채권 가격이 오르면 수익률은 내려가고, 반대로 채권 가격이 내려가면 수익률은 올라 갑니다. 채권이 시장에서 덜 매력적이거나 더 매력적이게 되면, 매매되는 가격이 변하게 되고 이는 이자 수익률에 영향을 미치게 됩니다. 고점과 저점 사이의 ‘만나는 지점(meeting point)’ 이 전체적으로 추적이 되며, 이는 채권 수익률 % 로 표시 됩니다.

 

4. 왜 고정금리가 채권 수익률 보다 높게 설정이 될까요?

앞서 언급한 바와 같이 비용이 덜 드는 채권 수익률 보다 고정금리 주택담보대출은 더 위험하고 운영 비용이 더 많이 들기 때문에 고정 금리가 더 높게 설정이 됩니다. 이것이 스프레드 관계를 의미 하는데요, 여러 경제적 요인에 따라 확대되거나 축소될 수 있으며, 고정 모기지 금리와 낮은 채권 수익률 사이의 스프레드(spread) 는 항상 일관되지는 않습니다. 여기에는 은행들이 예측하는 미래의 리스크, 예컨대, 대출 연체 및 채무 불이행 등이 포함됩니다. 대출기관들도 주택담보대출 자금을 유치하기 위해 경쟁하기 때문에 spread는 기관마다 같지 않으며, 각 기관은 자사의 수익성을 고려하여 금리를 더 낮출 수 있는 지 결정합니다.

 

*알고 계셨나요?

- 채권 시장은 주식 시장보다 훨씬 규모가 크며, 은행들은 고정 주택담보대출 금리를 설정하는 데 채권 시장을 사용합니다.

- 모기지 변동 금리(Variable Rate)는 고정 금리와는 다른 요인들에 의해 영향을 받으며, 주요 요인은 중앙은행의 기준금리입니다. (다음 호에 계속)

 

 

 

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SelinaKim
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2024-06-06
중앙은행 금리 인하 사이클 시작하나

김선정(Selina Kim), Mortgage Agent Level 2
라임트리 파이낸셜그룹
연락처: 647-539-4696

 

주택시장 전문가들이 중앙은행의 금리인하가 임박한 것으로 예상하고 있습니다. 이를 뒷받침해 주는 전반적인 캐나다 경제지표가 잇따라 발표되고 있기 때문입니다. 금리 인하는 모기지를 보유한 고객이나 잠재적 주택 실수요자들에게 긍정적인 결과를 가져다 줄 것으로 보입니다. 

 

  1. 4월 전체 인플레이션은 전년 대비 2.7%로 진정되었습니다 (3월 2.9%에서 소폭 하락), 핵심 인플레이션(에너지와 식품 제외)은 2.9%에서 2.8%로 진정되었습니다. 오는 6월 25일, 5월 전체 인플레이션 발표가 있을 예정입니다.
  2. 4월 노동시장은 예상보다 5배 많은 90,000개의 일자리 창출을 기록했습니다(풀타임, 파트타임 합산).
  3. 3월 평균 임금 상승률은 2월 5.1%에서 4.7%로 둔화되어 10개월 만에 가장 느린 속도를 기록했습니다. 반면, 실업률은 6.1%로 변동이 없었지만, 전년도 대비 1.0% 상승했습니다. 다음 번 임금 상승률 및 실업률 관련 발표는 6월 7일입니다.
  4. 3월 GDP는 2월의 0.2% 증가 이후 본질적으로 변동이 없었습니다. 2024년 1분기 성장률은 연율 1.7%로 예상보다 낮게 나타났으며, 전 분기 대비 0.6% 상승했습니다. 캐나다 중앙은행은 2.8% 성장을 예측했으나 결과는 낮게 나타났습니다. 4월 GDP 발표는 6월 28일 에 있을 예정입니다.
  5. 캐나다 5년 만기 국채 수익률은2024년 1분기 GDP 수치와 5월 미국 구매관리자지수(PMI, 경제 동향을 측정하는 지수) 약세로 예상보다 느슨한 3.6% 이하로 하락했습니다. 최근 수익률 완화는 중앙은행의 금리 인하를 예고할 수 있습니다. 5년 만기 채권 수익률은 은행의 5년 고정 금리를 설정하는 기준이 되며, 채권 수익률의 움직임을 따라 상승하거나 하락합니다.

 

향후 몇년 동안 2백만 명에 달하는 주택 소유자들이 모기지 갱신을 앞두고 있습니다. 2024년에 금리가 내려가더라도 주택 소유자들은 이전보다 높은 금리로 갱신하게 되면서 가계 예산에 적지 않은 타격을 받을 것으로 예상이 됩니다. 이런 시점에서 가장 중요한 것은 최적의 금리와 모기지 상품을 찾아 보시는 것이 바람직하겠습니다.

아직도 많은 주택 소유자들은 모기지 대출을 위해 자신이 거래하는 은행을 고집하는 경향이 있는 데요, 캐나다 내에는 연방정부 금융법에 따라 합법적으로 허가를 받고 운영되고 있는 모기지 대출기관들이 생각보단 참 많습니다. 모기지 브로커는 여러 인증된 대출기관과 대체 기관을 통해 고객에 맞는 최적의 해결책과 예산에 맞는 상품을 찾는 일을 해 드립니다.

 

5년 고정 금리에 묶여 금리 하락을 지켜보는 것보다 변동 금리로 전환하여 즉각적인 예산 절감을 얻으시거나, 금리에 너무 민감 하신 분들은 짧은 고정 금리로 전환 하실 수 있겠습니다. 이 외에도 여러 다양한 경로의 맞춤 선택안을 제공해 드립니다.

경제적 혼란기를 겪고 있는 가운데 최적의 금리와 상품을 선택하는 것 만으로도 수천 달러를 절약할 수 있습니다. 고객들이 더 나은 모기지 경험에 접근 할 수 있도록 연구하고 돕는 모기지 전문가의 조언을 받아보세요.

 

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SelinaKim
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2024-05-23
모기지 시장 동향 및 이율 전망

김선정(Selina Kim), Mortgage Agent Level 2
라임트리 파이낸셜그룹
연락처: 647-539-4696

 

지난 4월10일 캐나다중앙은행(Bank of Canada)은 여섯 차례 연속으로 정책금리(policy interest rate)를 5.0%로 유지하는 결정을 내리며, 캐나다 전 은행의 우대금리(prime rate)는 7.20%로 유지 되고 있습니다. 모기지를 가지고 있는 홈오너들은 ‘금리인하’를 기대하고 있으며 첫 번째 금리인하 발표를 초조한 마음으로 기다리는 분위기입니다. 다음 중앙은행 금리결정은 6월5일 발표 예정이니 주목해 봐야 할 것입니다.

2024년 현재, 인플레이션은 진정되고 있지만 경제 변동성이 여전히 큰 상태여서 모기지 금리도 상당한 변동을 겪고 있습니다. 인플레이션과 경제 상황, 금리인하 예측, 이런 변화에 따른 실질적 의미와 앞으로 고려해야 할 사항들에 대해 알아 보겠습니다.

 

[경제적 영향]

1. 미국연방준비제도(the Fed) 정책: 연준의 금리정책은 캐나다 모기지 금리에 큰 영향을 미칩니다. 2022년-2023년 인플레이션을 억제하기 위해 일련의 금리인상을 단행하였고, 연준은 2023년 7월 부터 현재까지 미 정책금리를 5.5%로 유지하고 있습니다. 다음 번 연준의 금리 결정은 6월 11-12일에 발표될 예정입니다.

2. 인플레이션: 인플레이션은 정부와 소비자들의 주요 핵심 관심사였습니다. 인플레이션을 낮추기 위한 정부의 노력에도 불구하고 2024년의 인플레이션 수준은 여전히 모기지 금리에 영향을 미치고 있는 것 같습니다. 인플레이션이 높을수록 미래 모기지 상환금의 구매력이 감소하기 때문에 렌더들은 이를 보상하기 위해 높은 금리를 요구하게 됩니다.

3. 경제 성장: 전반적인 경제 성장과 안정성은 모기지 금리에 영향을 미칩니다. 낮은 실업률과 강한 경제 성장률은 보통 금리를 높게 유지하게 하고, 반대로 경제 침체는 금리를 낮출 수 있습니다.

 

[시장 동향]

1. 주택 수요와 공급: 주택시장 자체가 모기지 금리에 영향을 미칩니다. 수요가 높고 공급이 적으면 주택 가격이 상승하고, 이는 모기지 금리의 상승으로 이어질 수 있습니다. 반대로, 균형 잡힌 시장일 때 구매자에게는 유리하기 때문에 금리를 안정적으로 낮게 유지할 수 있습니다.

2. 채권 시장: 모기지 금리는 10년 만기 국채 수익률과 밀접한 관련이 있습니다. 국채수익률이 증가하면 보통 모기지 금리도 상승하고 그 반대도 마찬가지 입니다.

3. 글로벌 경제 상황: 예를 들면 지정학적 긴장이나 주요 국가들의 경제 침체는 미국이나 캐나다 모기지 금리에 영향을 미칠 수 있습니다. 글로벌 불확실성 시기에 투자자들은 리스크 레벨이 서로 다른 수많은 금융 상품들 중 상대적으로 안전성을 선호하므로 장기 국채를 사들입니다. 그러므로 이는 모기지 금리 상승에 영향을 미칩니다.

 

[2024년 금리 예측]

1. 적당한 증가: 일부 분석가들은 2024년 경제가 안정되고 인플레이션이 억제됨에 따라 모기지 금리가 적당한 선에서 증가할 것으로 예측하고 있습니다.

2. 안정화 가능성: 다른 분석가들은 미 연준이 금리인상을 중단하고 인플레이션이 낮아지면 금리가 안정될 것이라고 믿지만 금리 인하가 조속히 단행 될 것이라는 예측은 아직 꺼리고 있습니다.

3. 변동금리: 변동금리 모기지는 고정금리 모기지 보다 단기 금리 변화에 민감하기 때문에 당분간은 더 많은 변동을 겪을 수 있습니다.

4. 첫 번째 금리 인하 시점: 분석가들의 서로 다른 예측 가운데 금리 인하를 예측하는 전문가들도 제법 많습니다. 많은 전문가들은 미 연준이 2024년 하반기에 첫 번째 금리를 인하할 가능성이 있다고 예상하고 있습니다. 인플레이션이 안정되면서 경제성장을 지원하기 위한 조치로 보이기 때문입니다.

5. 금리인하 속도: 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 미 연준은 보통 점진적으로 금리를 인하 하지만, 경제 상황이 급격히 악화되면 더 빠른 속도로 금리를 인하할 수도 있다는 의견들이 나오고 있습니다.

 

[금리 추세에 따른 실질적 의미]

1. 재융자 결정: 주택 소유자는 금리 변동을 면밀히 주시하고 움직여야 합니다. 현재 모기지 금리보다 낮은 금리로 재융자 하면 대출 기간 상당한 금액을 절약할 수 있습니다.

2. 주택 구매자: 잠재적인 주택 구매자/투자자는 금리 동향을 잘 파악하여 정보에 입각한 후 결정을 내리셔야 합니다. 금리가 낮을 때 고정이율로 묶어 두시면 장기적인 비용 절약이 가능합니다.

3. 장기 계획: 주택 구매나 재융자를 계획하는 사람들은 광범위한 경제 예측과 자신의 재정 상황을 고려해야 합니다. 전문가와 상담하여 맞춤형 조언을 미리 받아 두시는 것이 매우 중요합니다.

 

[결론]

인플레이션은 진정되고 있지만 경제 변동성이 큰 상황에서 첫 번째 금리 인하는 2024년 하반기에 예상됩니다. 모기지 금리인하 속도는 경제지표, 정책 결정, 시장, 글로벌 경제 상황 및 시장 동향의 혼합에 의해 영향을 받을 것으로 보입니다. 따라서, 최근 시장의 정보를 지속적으로 얻고, 금융 전문가와 상담하는 것이 모기지와 관련된 최선의 재정 결정을 내리는 데 필수적 조건이 아닐까 싶습니다.

 

 

 

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SelinaKim
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20414
2024-05-16
Zoning restriction 완화, 토론토 주택 위기 해결책 될까?

 

김선정(Selina Kim), Mortgage Agent Level 2
라임트리 파이낸셜그룹
연락처: 647-539-4696

 

지난 4월 캐나다 연방정부의 부동산 시장 관련 예산발표가 있은 후 최근 토론토 시에서도 새로운 소식을 들려주고 있는데요. 토론토시의회의 최근 발표에 따르면 더 많은 도심 주거시설을 확보하기 위해 타운하우스와 콘도미니엄 증축을 제한했던 일부 지역(zoning restriction)에 대한 지구단위개발계획을 변경하려는 제안을 제출됐습니다. 규제를 일부 완화하여 건설사가 새로 주택단지를 개발할 수 있도록 하려는 것입니다.

이번 제안은 이달 말 시의회에서 최종 승인을 거치게 될 예정입니다.

 

지난 9일 토론토시의회 도시위원회(City committee)가 타운하우스와 소규모 아파트에 한해서 토론토 주요 도로별로 최고 6층 높이의 신축을 허용하는 제안을 통과시켰는데, 일각에서는 주택 위기에 대처하기 위한 도구로서의 타당성에 대한 우려를 제기하고 있습니다. 하지만 이는 토론토시가 지난 몇 년 동안 준비해 온 도시개발계획으로, 광역시 내 주요 도로변에 최대 30개 건물이 건축될 수 있도록 길을 열어주는 것이어서 주택난 해소에 도움이 될 것이라는 긍정적인 평가가 나오고 있습니다. 그럼에도 실행 가능성을 생각해 볼 때 단시간 내에 주택문제를 해결할 방안은 아니라는 지적도 있습니다.

 

아직은 주택위기로 인한 건설 제한구역을 어떤 기준에서 정할 것인지 불명확하고, 현재 3백만 명에 달하는 토론토 인구에다 몇 십만 명의 인구를 더 유입시키고 그들에게 주거공간을 제공하여 주택난을 해결해 보자는 시의회의 계획이 성공적일 지는 여전히 의문입니다.

현재 건설 노동인력 부족과 높은 이자율이 건설업자들의 건축 붐을 막고 있습니다. 당장은 건설 붐을 촉발시키지 못할 수 있지만 미래 성장을 위해 도시 내 주요 개발제한구역 완화는 필요해 보입니다.

 

CBC Toronto에 따르면 이 계획은 좋은 첫 걸음이 될 수 있지만 건설사들에게 매력을 줄 수 있으려면 몇 가지 정책 변경이 필요해 보인다고 합니다. 건설업자들이 신축 개발에 들어가기 앞서 거쳐야 하는 과정이 길고 비용이 많이 드는 것이 현실입니다. 토론토시에 개발 프로젝트 사업계획을 제출해야 하고, 환경영향평가도 받아야 하며, A to Z까지의 모든 프로세스마다 허가를 받아야 하는데 비용도 만만치 않다고 합니다. 특히 승인 과정에 긴 시간이 소요되다 보니 소형 건설업체 들은 승인을 기다리는 동안 치러야 하는 재정적 위험까지 감수해야 합니다. 개발 초기 자본 대부분은 분양을 받은 구매자로부터 받은 디파짓으로 충당하지만 개발 전 타당성 조사 단계까지는 건설사가 금융기관으로부터 자금을 조달하여 프로젝트를 진행합니다. 대표적인 대형 건설사인 트라이델, 멘키스, 펨벌튼 등의 마켓 점유율에 비하면 규모가 작은 소형건설사들이 대형 업체들과 나란히 경쟁을 하고 재정적 압박감 없이 신축 개발을 한다는 것이 현실적으로 쉬워 보이지는 않습니다.

 

토론토시가 이들에게만 제공하는 특별 우대조건이 있다면 불가능할 것 같지는 않네요. 예컨대, 이들이 더 많은 주택개발 프로젝트에 참여케 하기 위해 신규 프로젝트에 대한 개발비 면제, 승인과정 간소화, 저금리 차입금 제공 등이 그것입니다.

올해 캐나다 연방정부에 이어 토론토시에서까지 주택난 해결 방안에 대한 입장을 내놓고 있습니다. 독자 여러분들의 의견은 어떠신가요. 토론토 내 주요 도로에 주택 수를 늘려서 인구 밀도를 높이고, 주택난도 해결히는 일석이조의 효과를 볼 수 있을까요? 이로 인해 야기되는 혼잡한 거리, 자동차 배기가스 오염, 안전에 대한 우려, 사회적 무질서 등에 대한 토론토시의 입장이 궁금해집니다.

 

주택 위기 해결 방안이라는 명분에 걸맞는 Restricted Zoning 지역 완화 기준이 공정하고 설득력 있기를 바라며, 건물 수, 사람 수 늘려서 정부 마진을 늘리는 것은 자유지만, 진정으로 시민들의 삶의 질 (quality), 더 나아가 커뮤니티의 질(quality)에 대해서도 신중히 고려해 보기를 기대해 봅니다.

 

 

 

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SelinaKim
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20414
2024-05-09
검소해져 가는 주택 구매자들

김선정(Selina Kim), Mortgage Agent Level 2
라임트리 파이낸셜그룹
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2024년 상반기 캐나다 주택 시장 보고

 

 

지난 몇 년간 캐나다 부동산 시장을 한 단어로 묘사할 수 있다면, “롤러코스터”일 것입니다. 2020-2021년 팬데믹 기간 동안 주택 소유에 대한 수요가 급증하면서 수요 대비 공급이 부족한 상황으로 치달으며 캐나다 주택 가격은 전례없는 급등을 초래한 바 있습니다.

2022년에는 인플레이션 압박 때문에 중앙은행이 지속적으로 금리를 올렸고 물가 안정을 시도하였습니다.

물가 상승률이 예상보다 높으면 자금을 대출한 렌더 입장에서는 손실을 보는 것입니다.

은행들이 모기지 이율을 높이는 건 경제적으로 당연한 흐름이었습니다. 2023년에는 소비자물가 지수가 안정치로 진입하자 중앙은행은 기준금리를 더 이상 올리지 않고 동결하였습니다. 중앙은행이 2024년 하반기부터는 금리를 소폭씩 내릴 거라는 전망이 나왔고, 모기지 이율도 내려갈 거라는 시장 전망에 따라 주택 구입을 하는데 유리한 조건이 될 것으로 예상됩니다.

2023년 주택을 구매한 이들은 높은 금리를 어떻게 대처하고, 모기지 계약 조건에 대해 어떻게 협상을 하였는지 먼저 살펴보고, 2024년 주택 구매자들이 참고할 만한 점이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 

먼저, 2023년 주택 구매자들에게서 발견한 사항을 나눠보겠습니다.

-2023년 주택 구매자들 중 34% 는 모기지 대출기관을 비교한 뒤에 모기지 계약을 하였습니다.

-다운페이 자금을 위해 직계가족 으로부터 Gift를 받아 사용하는 것이 일반화 되어가고 있습니다. 2023년 주택 구매자들의 68% 는 다운패이 자금 일부를 Gift 자금에 의존 하여 구매 하였습니다.

-높은 대출 비용에 대한 리스크 부담을 분담하여 2023년 주택 구매자들 중 35%는 부부 또는 사실혼 관계가 아닌 친구나 가족과 함께 공동명의로 주택을 구매하였습니다. 이들은 높은 금리가 주는 높은 대출 비용에 대해 잘 이해하고 있었습니다. 부동산 시장 안에서의 높은 금리란 주택 구매자의 구매력을 감소시키는 주된 원인이므로, 이들은 최적의 모기지 금리를 찾기 위해 금리 비교를 하고 친구나 가족과 함께 주택 소유의 꿈을 이루기 위해 검소한 생활을 한 것으로 나타납니다.

 

2024년 상반기에는 주택 거래가 슬로우 했으나 봄 마켓에 매매하려는 수요가 늘면서 리스팅 매물들의 볼륨이 빠르게 늘고 있습니다. 주택 가격이 다시 회복을 할 때까지는 어느 정도 바이어 마켓으로 당분간 유지될 것으로 보입니다. 이는 첫 주택 구매자들 또는 투자용 부동산 구입을 고려하시는 분들에게는 좋은 타이밍이라고 보여집니다. 한국인들은 문화적인 면에서 친구나 가족과 공동 명의로 주택 구매를 하는 것을 꺼려합니다만, 동거 또는 렌탈용 투자 부동산 구입을 고려하신다면 바이어 마켓에서 유리한 입지를 취해 보심이 어떠실까요.

 

2024년 주택 구매자들도 전년도와 같이 비슷한 양상으로 움직이고 있습니다.

-모기지 쇼핑: 고금리 상황인 만큼 주택 구매자들은 최상의 금리를 오퍼 받기 원합니다. 주거래 은행이 제공하는 최저 금리는 한계가 있습니다. 같은 금융권 내에서도 캐나다 연방정부에서 인증을 받은 다수의 대출기관들이 존재하고 있습니다. 이들은 브랜드 인식도는 다소 낮지만 최적의 금리와 모기지 조건을 제공합니다. 2023년 주택 구매자들의 38%는 모기지 브로커를 활용하여 가능한한 최저 금리를 확보하였는데, 이들처럼 모기지를 얻으실 때 가능한한 모기지 브로커를 통해 모기지 대출기관을 비교 쇼핑하시길 권해 드립니다. 모기지 브로커들은 전문성을 가진 모기지 전문가들 입니다. 이들은 합법적인 라이센스를 가지고 있으며, 공정한 조언을 제공하고 고객의 개별적인 필요와 재정적 목표에 맞게 다양한 옵션을 제공함으로써 고객을 support 하는 데 전념을 다하고 있습니다.

-Gift Funds: 다운페이 금액에 따라 구매 가능한 주택 가격이 달라 집니다. 소득은 안정되지만 다운페이 자금이 없거나 모자라는 경우 주택 구입이 어려워지는 상황이 올 수 있습니다. 남들한테 빌려서 사용되는 자금은 주택 구매 시 사용할 수 없기 때문에 직계가족으로부터 자금을 융통 받을 수 있다면 의존해 보는 것도 방법입니다. 한국에 계신 부모님이나 형제 자매로부터 송금해 올 경우 국세청에 컨택하여 외국환 송금 한도, 증여세 부과 여부 등에 대한 상세한 정보를 미리 숙지 하셔야 합니다.

-주택감정: 지난 해 주택 구매자의 41%가 주택 구매를 결정하기 전에 home inspection 을 통해 철저한 주택 검증 과정을 거쳤습니다. 바이어 마켓을 활용하여 경쟁이 높지 않고 오히려 줄어든 현재 부동산 시장에서 주택 구매자들에게 더 유리한 조건으로 이끌 수 있는 강력한 수단이 될 것이라 보여 집니다. 집 감정서는 주택 구매 오퍼가 성사되고 은행서 최종 대출 승인을 컨펌 받은 뒤에 이뤄지는데, 가격 협상을 좀 더 유리하게 해보길 원하신다면 오퍼를 낼 때 주택 감정 컨디션을 한번 받아 보심이 어떠실까요.

 

 

 

 

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2024-05-02
모기지 사기 피하는 법

김선정(Selina Kim), Mortgage Agent Level 2
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연락처: 647-539-4696

 

최근 연방정부가 ‘주택 위기 해결: 캐나다의 주택 계획(solving the housing crisis: Canada’s Housing Plan’ 이라는 제목으로 새로운 주택정책을 발표한 바 있는데요. 
이 가운데 캐나다국세청(Canada Revenue Agency)을 통해 주택 구매자들의 소득확인 도구 (income verification tools) 시스템을 개발하기 위해 모기지 업계와 협의할 계획을 확정하였다는 내용이 눈에 띕니다. 

 

이는 정부가 부동산 사기를 단속하기 위한 방안을 모색한 것으로, 모기지 대출기관이 일부 모기지 신청자들의 소득 허위 서류를 탐지하여 모기지 사기로부터 예방할 수 있도록 하는 것에 목적을 두고 있습니다. 
모기지 업계에서는 CRA와 강력한 온라인 보안 시스템을 구축하고 있는 대형 은행들과의 연결망이 개발된다면 캐나다 내 모기지 사기 사례가 해결될 수 있을 거라며 긍정적인 전망을 내놓고 있습니다. 캐나다의 대표 신용평가사인 Equifax는 2013년 이후 모기지 사기 사례가 52% 증가했다고 보고하고 있습니다.
모기지 사기(mortgage fraud)는 심각한 범죄로, 피해자와 금융기관 모두에게 큰 재정적 손실을 가져올 수 있습니다. 그럼 어떻게 방지할 수 있을까요.

 

1. 모기지 중개인이나 대출기관을 선택할 때 충분한 조사를 하는 것이 중요합니다. 이들이 정식으로 등록되어 있고, 좋은 평판을 가지고 있는지 확인하셔야 합니다. 이를 확인하는 한 가지 방법은 온타리오 주 금융서비스규제당국 (FSRA) 웹사이트를 방문하여 해당 브로커나 대출기관이 등록되어 있는지 확인해 보세요. 가장 기본적인 정보와 주의를 기울이는 것 만으로도 무심코 지나가는 모기지 사기 피해를 막을 수 있습니다.

 

2. 사탕발림의 제안에는 주의해야 합니다. 모기지 이자율이 마켓 평균보다 매우 낮거나, 거액의 대출을 쉽게 승인을 하는 것은 사기의 가능성을 시사할 수 있는 부분입니다. 피해자들은 대부분 본인이 원하는 조건을 제안 받을 때 본인이 충분한 자격 요건들을 다 갖추었다는 착각에 빠지기 쉽습니다. 이런 유혹에 넘어가지 않도록 주의 하셔야 합니다.

 

3. 모기지 계약을 체결하기 전에 승인서를 꼼꼼히 검토해야 합니다. 모르는 용어나 이해하지 못하는 조항이 있다면 담당 모기지 브로커에게 도움을 구하시면 됩니다. 계약서에 서명하기 전에 내용을 충분히 숙지하셔야 합니다.

 

4. 모기지를 신청할 때 대출기관에서 요구하는 서류들이 다소 많습니다. 개인정보를 안전하게 보관되어야 하세요. 사기 행각을 벌이는 사람은 이런 개인 정보를 도용하는데 능숙합니다.
5, 모기지 브로커나 특정 대출 기관에 대한 불만 사항이 있을 경우 관리 기관에 리포트 할 수 있습니다.

 

6. 캐나다에서 모기지 사기는 최근 몇 년간 계속해서 증가하는 문제로, 캐나다 내 대표 신용평가사인 Equifax에 따르면 2013년 이후 모기지 사기 사례가 52%나 증가했다고 보고한 바 있습니다. 이에 캐나다 정부도 모기지 사기가 큰 사회적 이슈라는 것을 인정하였습니다. 하여 모기지 사기에 대한 일반적인 인식을 높이는 것이 필요합니다.

 

모기지를 얻는 선택은 중대한 결정입니다. 대출기관과 계약을 맺고 큰 금액을 빌리는 만큼 신중하게 계약 하셔야 하고, 계약서에 서명하시기 전에 모기지 전문가의 조언을 구하시기를 권합니다. 정부도 모기지 사기를 단속하기 위해 나서기 시작했습니다.
올바른 방식으로 모기기 승인을 얻는다면 아무 문제 없겠지요.

 

 

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