부동산캐나다

고이율 모기지 압박에 매물 늘고 일부는 50만불 이하에 거래

토론토 다운타운 소형 콘도의 인기가 시들해지고 있다.

글로브앤메일 보도에 따르면 최근 시장에 나온 대부분의 콘도 매물이 고층타워가 밀집한 다운타운에 있는 500평방피트 이하의 침실 1개짜리다.

리맥스 부동산의 한 중개인은 "많은 경우 더 높은 이자율로 모기지를 갱신해야 하는 집주인들이 유닛을 매물로 내놓고 있다"고 전했다.

업계 관계자는 "매물로 나오는 1베드룸 콘도의 수는 압도적"이라며 토론토의 콘도 공급이 2023년 3월과 비교해 올해 55.3% 급증했다고 지적했다.

매물이 늘면서 월 임대료도 내리막길이다. 투자용으로 소형 콘도를 보유한 소유주들은 막대한 운영비에 직면할 수밖에 없는 현실이다.

부동산 중개인은 "한때 인기를 모았던 소형 콘도가 현재로는 훨씬 덜 매력적인 옵션이 되었다"고 전했다. 이 때문에 최근 토론토의 콘도 가격은 작년보다 소폭 하락하거나 지역에 따라 제자리걸음이다.

코로나 팬데믹 기간 동안 다운타운에서는 60만 달러 미만의 유닛을 찾기 어려웠다. 그러나 최근 킹 스트리트 이스트(King Street East)와 팔러먼트 스트리트(Parliament Street)에 테라스가 딸린 침실 1개짜리 콘도는 49만9,000달러에 겨우 팔렸다.

그럼에도 일부 인기 콘도는 시장에 나오자 마자 팔리는 경우도 있다.

글로브앤메일과 인터뷰한 중개인은 Berczy Park가 보이는 남서쪽 모퉁이에 있는 유닛의 거래 사례를 예로 들었다. 67만5,000달러에 매물로 나왔는데, 일주일도 지나지 않아 입찰가보다 높은 68만 달러에 거래가 성사됐다. 중개인은 "탁 트인 전망이 결코 차단되지 않을 가능성이 높기 때문에 신속하게 거래를 성사시켰다"고 전했다.

반대로 말하면 오로지 투자용으로 콘도 내부 인테리어나 층수 등을 전혀 고려하지 않고, 구입한 콘도들이 자칫 애물단지가 될 수 있다는 얘기다.

부동산업계 관계자는 "그럼에도 토론토 콘도시장이 완전히 비관적인 것은 아니다"고 강조했다. 단독주택 다운사이징 등으로 콘도를 원하는 실수요자가 있고, 이들은 좋은 조건의 80만~180만 달러 수준의 콘도 매물을 눈여겨 보고 있다고 밝혔다.

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TRREB 보고서 "바이어 선택의 폭 넓어지고 가격도 안정적"

매물은 쏟아지는데, 거래는 줄었다.

토론토지역부동산위원회(TRREB)는 4월 광역토론토 주택 판매가 지난해보다 5% 감소했으나 신규 매물이 47.2% 급증했다고 밝혔다.

때문에 실수요자 입장에서는 선택의 폭이 넓어지고 가격도 안정적으로 유지됐다는 설명이다.

4월 주택거래는 지난해 7,487채에서 올해 7,114채로 감소했다. 2023년 4월에는 부동산시장 활동이 일시적으로 활기를 띠면서 판매가 증가했었다.

평균 매매가격은 전년 동기 대비 0.3% 상승한 115만6,167달러를 기록했다.

신규 매물은 2023년 4월 1만1,509건에 비해 지난달에는 1만6,941건이 시장에 나왔다. 약 5,500건 늘어난 것이다.

토론토시만 좁혀서 보면 지난달 2,581건의 판매가 있었는데, 이는 2023년 4월보다 5% 감소한 수치다. GTA 외곽의 주택 판매는 4.9% 감소한 4,533건을 기록했다.

타운하우스를 제외한 모든 부동산 유형은 GTA 전체에서 1년 전에 비해 거래가 감소했다. 단독주택이 7.2%로 가장 큰 하락폭을 보였고, 콘도가 6.5%로 그 뒤를 이었다.

반면, 주인이 바뀐 타운하우스 매물은 0.7% 증가했다.

중개인들은 봄철에 일반적으로 매물이 많이 나오는 점을 감안할 때 4월의 재고 급증은 놀라운 일이 아니라고 설명했다.

문제는 올해의 주택 수요가 예년보다 적다는 데 있다는 것이다.

제니퍼 피어스 TRREB 대표는 "계절이 바뀌면서 주택에 대한 수요는 다소 증가할 것으로 예상하고 있다"고 말했다. 다만 "실수요자들은 여전히 중앙은행의 기준금리 인하를 기다리고 있을 것"이라고 덧붙였다.

TRREB 관계자는 "앞으로 몇 달 안에 금리가 내려 차입 비용이 낮아지면 시장 상황이 더 타이트해질 것이며, 특히 2025년으로 접어들면서 가격 상승이 재개될 가능성이 높다"고 전망했다. 김용호 편집위원 [email protected]

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TRREB 1분기 보고서…임대매물은 1만8천a2만7천건으로 늘어

토론토지역부동산위원회(TRREB)의 MLS 시스템을 통해 보고된 올해 1분기 콘도 임대 건수는 전년 동기 대비 20% 가까이 증가했다.

같은 기간 임대 매물도 크게 늘면서 세입자가 선택할 수 있는 폭이 넓어졌고 평균 임대료도 지난해에 비해 약간 내렸다.

TRREB에 따르면 1분기 콘도아파트 임대는 1만2,541건으로 2023년 1분기 대비 19.7% 증가했다. 임대 매물은 작년 1분기 약 1만8천 건에서 올해 2만7천 건으로 연간 9천여 건(51%)이나 늘었다.

부동산업계 관계자는 "광역토론토의 인구가 계속 증가함에 따라 렌트 수요가 증가하는 것은 놀라운 일이 아니다"면서 "지난 몇 분기 동안 콘도를 임대하려는 사람들은 렌트매물 증가에 따른 가격 인하 효과를 톡톡히 보고 있다"고 말했다.

1베드룸 콘도아파트의 평균 렌트비는 올해 1분기에 1.2% 하락한 2,441달러를 기록했다. 침실 2개짜리는 3,139달러로 큰 변동이 없었다.

TRREB 관계자는 "콘도 유닛의 재고가 지난해 증가했지만 GTA로 유입되는 가구 수가 계속 늘어남에 따라 렌트매물은 곧 대부분 흡수될 것"이라며 "세입자 가운데서는 기준금리 인하 이후 내년쯤 주택을 구매하려는 움직임도 있다"고 말했다.

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Zoocasa, 지난 5년 도시별 변화 비교. 멍튼 110%나 치솟아

지난 2019년 이후 주택가격 상승률을 비교했더니 온타리오주 런던과, 나이아가라지역, 키치너-워털루가 캐나다 내 19개 도시 가운데 상위 5위권에 올랐다.
시티뉴스는(City News)는 8일 부동산 중개업체인 주카사(Zoocasa)가 작성한 보고서를 인용해 이 같이 보도했다.

부동산업체는 캐나다부동산협회(Canadian Real Estate Association) 데이터를 기반으로 보고서를 만들었는데, 키치너-워털루 지역은 지난 5년 동안 주택가격이 55% 상승했다. 2019년에 평균 거래가격은 약 47만6,900달러였는데 2024년 현재 74만900달러로 올랐다.
주카사 소속으로 키치너 지역에서 중개인으로 일하는 샤론 포브스 씨는 "주택거래 의뢰인 가운데는 키치너-워털루 지역에서 이사를 하는 경우도 있지만 상당수는 광역토론토를 벗어나 이주해 온 경우도 많다"고 전했다.

주카사 보고서를 보면 지난 5년간 국내에서 주택가격이 가장 많이 오른 도시는 뉴브런즈윅의 멍튼으로 17만 달러에서 35만5천 달러로 110% 치솟았다. 이어 노바스코샤의 핼리팩스 지역이 29만5천 달러에서 52만9천달러로 79% 상승했다. 3위는 런던으로 37만 달러에서 60만2천 달러로 62%올랐다. 나이아가라는 40만1천달러에서 63만3천 달러로 58% 상승했다. 이밖에 오타와 53%, 해밀턴 49%, 구엘프 48% 등의 집값 상승률이 상위 10위권에 들었다.

광역토론토는 76만2천 달러에서 111만3,600달러로 46% 올라 11위를 차지했다.
지난 5년 국내 평균 부동산 가격은 48만1,700달러에서 69만8,500달러로 21만6,700달러(45%) 상승했다. 
중개인 포브스 씨는 "온타리오 주민 가운데 주택가격이 보다 저렴하고 나은 삶을 질의 찾아 캘거리나 노바스코샤 등으로 가려는 사람들이 많다"고 전했다.
또한 연방정부의 유학생 규제가 키치너-워털루 등 온타리오 부동산 시장에 영향을 줄 것이라고 전망했다.

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2020년 초에서 2023년 말 비교했더니 0.8% 높아

토론토 밴쿠버는 예외. 모기지 부담 8% 더 올라

국내 모기지 상환액이 최근 10년간 사상 최고치로 올라 대출자들이 큰 고통을 겪고 있다.

그러나 이 기간 주택가격도 만만치 않게 오른 것으로 집계돼, 대부분 지역은 주택가격 상승률이 모기지 납부액 인상 폭보다 큰 것으로 나타났다.

신용평가기관 에퀴팩스(Equifax) 자료에 따르면 2020년 3월 주택가격 급등을 초래한 금리 인하 시기부터 2023년 말까지 국내 주택가격 상승률은 모기지 페이먼트 증가율을 앞질렀다.

먼저 국내 평균 모기지 대출 상환액을 보면 2023년 4분기 기준 월 1,685달러였다. 이는 2020년 1분기 이후 평균 결제액이 27.7% 오른 것이다.

반면 같은 기간 평균 주택가격도 28.5% 상승해 모기지 상환액 상승률보다 약 0.8%P 높았다.

특히 캘거리는 이 기간 동안 주택가격 상승률이 모기지 인상 폭을 무려 21.3%P 앞질러 격차가 가장 컸다. 이어 몬트리올(7.4%p), 오타와(1.9%p) 등으로 뒤를 이었다.

주로 캐나다 동부 소도시의 주택가격 상승세가 모기지 상환금을 앞질렀다. 멍크턴은 주택가격이 평균 모기지 상환액보다 65.8%p 빠르게 상승했고, 세인트존(37.8%P) 핼리팩스(36.7%p) 등도 집값 상승 비율이 모기지 인상률 보다 높았다.

하지만 토론토와 밴쿠버는 예외였다. 토론토는 오히려 평균 모기지 상환액이 주택가격 상승폭보다 8.3%p 더 빠르게 증가했고, 밴쿠버도 7.2%p로 모기지 인상폭 더 컸다.

부동산업계는 "일반적으로 이미 주택을 구매해 모기지를 상환하는 소유주들은 현재 시점에서 주택을 구매하려는 실소유주보다는 저렴한 모기지 상품 서비스를 받고 있다"면서 "국내 대부분의 지역에서 모기지 이자비용이 올랐다 하더라도 주택가치 상승분이 더 크기 때문에 고통을 일정 부분 상쇄하고 있다"고 전했다.

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주카사, 금리 인하 시작되면 상승세 가파를 것으로 전망

기준금리가 내려가기 시작하면 토론토의 평균 주택가격이 200만 달러에 육박하는 것을 앞당길 수 있다고 부동산 매물 웹사이트 주카사(Zoocasa.com)가 밝혔다.

부동산업체에 따르면 토론토의 주택가격은 지난 10년 동안 평균 5.6% 상승했으며, 이 속도를 유지한다면 2034년까지 토론토의 평균 주택 거래가격은 200만 달러까지 치솟을 것으로 전망됐다.

업체 관계자는 "금리는 부동산 가격 책정에 큰 역할을 한다"면서 "금리가 내려가면 집값은 올라간다"고 밝혔다. 그는 "올해 금리가 하락하기 시작할 경우, 주택가격 상승에 속도가 붙을 것이며, 수백만 달러에 이르는 가치를 지닌 주택이 대폭 늘어나게 된다는 것을 의미한다"고 말했다.

토론토지역부동산위원회의 지난 3월 보고서에 따르면 토론토의 단독주택 벤치마크 가격은 현재 170만8,800달러다.

보고서는 "지난 2년을 살펴보면 토론토 인근 지역 43%에서 평균 가격이 200만 달러를 넘어섰다"고 밝혔다.

하이파크-스완지(High Park-Swansea), 론세스바예스(Roncesvalles), 파크데일(Parkdale)의 단독주택은 평균 약 201만 달러에 거래됐다. 이들 지역은 현재 평균가격이 200만 달러에 육박하는 스펙트럼의 맨 하단을 차지하고 있다.

로즈데일(Rosedale)과 무어 파크(Moore Park)와 같은 지역은 2월 평균 거래가격이 약 396만 달러로 나타났다.

맬번(Malvern)과 루지(Rouge) 지역은 단독주택의 평균 가격이 82만9,300로 저렴하며, 모닝사이드(Morningside)와 우번(Woburn) 벤데일(Bendale)은 2월 평균 거래가격이 86만2,600달러로 집계됐다.

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신규 프로젝트 착공도 작년의 ‘반토막’

토론토에 미분양 유닛 30개월치 쌓여

올해 1분기 토론토의 새 콘도 판매는 미분양 유닛의 증가와 치솟는 건설 비용 때문에 급감한 것으로 나타났다.

콘도리서치업체 어버네이션(Urbanation) 보고서에 따르면 올해 첫 3개월 동안 광역토론토와 해밀턴지역(GTHA)의 신규 콘도판매는 1,461채에 그쳐 1990년대 후반 수준으로 떨어졌다. 이는 2022년 1분기에 기록한 최고점 대비 85%, 최근 10년 1분기 평균인 약 5천 유닛과 비교해도 71% 감소한 수치다.

분양시장만 급제동이 걸린 게 아니다.

건설도 둔화되어 2,361채의 신규 콘도 유닛 만이 공사를 시작했는데, 이는 작년보다 52%나 줄어든 것이다.

완공된 콘도는 1만2,132채로 사상 최고치를 기록했으며, 현재 건축공사가 진행 중인 콘도는 9만1,590채로 2년여 만에 최저치를 나타냈다.

파이낸셜포스트는 “부동산개발업체들이 새로운 프로젝트 시작을 미루고 있다”면서 “1분기에 총 958채 규모, 4개의 프로젝트만이 부동산시장에 나왔다”고 전했다.

어버네이션 관계자는 “2년 동안 사전분양(pre-construction sales) 실적이 급감한 후 건축업계가 큰 타격을 받고 있다”면서 “올 하반기에 금리가 내려가면 신규 콘도시장 상황이 다소 나아지겠지만 한동안 침체를 피하기는 어려울 것”이라고 내다봤다.

새 콘도의 평균가격은 2024년 1분기에 평방피트당 1,168달러로 작년 4분기보다 12%, 지난해 1분기보다는 17% 하락했다. 미분양 재고는 22.8개월치에 해당하는 2만3,815채로 높은 수준이다.

미분양 물량은 지역별로 차이를 보였는데, 토론토시는 30.6개월치, 외곽지역은 16.8개월치였다. 905지역의 미분양은 상대적으로 적어 가격도 연평균 2%씩 올라 평균 평방피트당 1,161달러를 기록했다. 반면 토론토 가격은 전년 동기 대비 4% 하락한 평균 1,522달러로 나타났다.

때문에 향후 콘도 프로젝트는 토론토 외곽에서 다소 활기를 보일 것으로 전망됐다.

어버네이션 관계자는 “현재의 가격 수준이나 콘도 건축비용 등을 감안할 때 토론토에서 새로운 프로젝트를 시작하기는 다소 어려울 수도 있다”고 전했다.

다만 부동산 프로젝트가 지연되면 해마다 20만 명 이상 증가하는 인구를 감안할 때 얼마 지나지 않아 심각한 주택공급 부족에 직면하는 악순환에 빠질 것이라고 예상했다. /김용호 편집위원 [email protected]

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BMO 조사결과 “내년 이후로 주택구입 미룰 수도”

주택 구입을 열망하는 캐나다인들의 대다수는 기준금리가 떨어질 때까지 기다리기 위해 내집 마련 계획을 내년이나 그 이후로 미룰 것이라고 말했다.

몬트리올은행(BMO) 조사에 따르면 부동산 실수요자들의 72%가 차입 비용이 떨어질 때까지 주택구입을 미룰 것이라고 밝혔는데, 이는 지난해에 비해 4%p 증가한 수치다.

이르면 올 하반기에 중앙은행이 기준금리를 내릴 것으로 예상되지만, BMO 관계자는 “금리가 부동산 실수요자들이 기대하는 만큼 충분히 낮게 유지되려면 아직 갈 길이 멀다”고 말했다.

여론조사업체 입소스가 지난 2월28일부터 3월18일까지 실시한 설문조사 결과를 보면 응답자의 85%가 생애 첫 주택 구입을 위한 실질적인 재정적 준비를 하고 있지만 여전히 충분하지 않다는 생각을 하고 있는 것으로 나타났다.

그럼에도 BMO 관계자는 “사회 경제적 여러 어려움에도 불구하고 많은 젊은 캐나다인들이 주택 구입 여정을 시작하고 처음으로 부동산 시장에 진입할 준비를 하고 있는 것은 분명하다”고 말했다.

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소유주들 6월 예산안 시행 앞두고 매각 고심

올해 연방 예산안에 포함된 자본이득세(Capital gains) 때문에 카티지 소유주들이 고심하고 있다.

오는 6월25일 관련 세법이 시행되기 전까지 카티지를 팔아야 할지 판단하지 못해서다.

자유당 정부는 최근 발표한 2024 예산안에서 주식이나 투자용 부동산과 같은 자산의 매각으로 얻은 순이익(Capital gains)이 25만 달러를 넘을 경우에 적용할 세율을 기존 50%에서 약 67%로 변경했다. 25만불 이하면 50%로 유지된다.

주 주거지는 자본이득세 과세에서 빠지지만 투자용 주택이나 별장은 과세 대상이다.

부동산업체 리맥스(Re/Max) 관계자는 "최근 자본이득세율 변경에 따른 영향이 어느 정도일지 묻는 문의가 카티지 소유주를 중심으로 많다"고 글로벌뉴스와 인터뷰에서 말했다. 그는 "6월25일 마감일 전에 거래를 종결하기 위해서는 시간이 많지 않기 때문에 서둘러 매물로 내놓으려는 움직임도 있다"고 전했다.

온타리오 북부의 한 중개인은 "예산안 발표 이후 많은 이들이 불안감을 감추지 못하고 있다"면서 "매각을 원하는 소유주들에게는 카티지 시세를 파악한 뒤 회계사와 의논해 세금 규모를 미리 알아보도록 조언한다"고 말했다.

특히 오래 전 비교적 싼 가격에 카티지를 구입했던 소유주들이 이번 세율 변경의 영향을 많이 받을 것으로 업계는 보고 있다. 또한 한꺼번에 매물이 많이 올라오면 카티지 가격에도 영향을 줄 것이란 분석이다.

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CREA 전망…3월 데이터에 매매건수.가격 등 모두 오름세

캐나다부동산협회(The Canadian Real Estate Association)는 올해 전국 평균 주택가격이 연간 기준으로 4.9% 상승한 71만468달러를 기록할 것으로 예상하고 있으며, 이는 2024년 초에 예상했던 인상 폭의 두 배 이상이라고 밝혔다.

CREA는 최근 발표한 부동산 전망에서 올해 49만2,083채의 주택이 거래될 것으로 예상했는데, 이는 지난해 보다 10.5% 증가한 것이다.

CREA는 지난 1월 전망 보고서에서 올해 주택판매가 10.4% 증가하고, 2024년 평균 가격은 2.3% 상승할 것으로 내다봤다.

CREA 관계자는 "지난해의 기록적인 인구 증가에다 이번 여름에 기준금리가 내려갈 가능성이 높다면 주택시장은 꽤 흥미로워질 것"이라고 말했다.

이번 전망치 수정은 CREA의 3월 주택판매 보고서를 토대로 제시됐다.

매매건수가 1년 전에 비해 1.7% 증가했으며, 지난달 판매된 주택의 평균가격은 69만8,530달러로 2023년 3월보다 2% 올랐다.

CREA는 2월 대비 3월의 주택 판매가 0.5% 증가했다고 밝혔다. 신규 매물은 2월 대비 1.6% 감소했다.

부동산업체 리맥스(Re/Max)의 콘라드 주리니 대표는 "주택 실수요자들 사이에 금리하락에 대한 기대가 커지면서, 금리가 내려가는 동시에 주택시장 분위기가 급변할 것으로 보는 분위기가 확산되고 있다"고 전했다.

그는 "회사의 내부 데이터를 살펴보면 4월 들면서 쇼잉(showing) 횟수가 25% 이상 증가하고 있다"며 "수요가 늘어나면 주택매입 경쟁이 치열해져 실수요자 입장에서 금리 인하에 따른 비용절감 효과가 상쇄될 수밖에 없다"고 지적했다.

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