조준상
(로열르페이지 한인부동산 대표) 

(지난 호에 이어)

 Mortgage Payment는 어떻게 계산이 되며 왜 이것이 중요할까? 우리가 Mortgage를 얻을 때 5%다 또는7%로 얻었다 하는 것은 보통 년 이자율을 말하는 것이다(The face interest rate may bear little relation to the interest actually paid because the face rate does not indicate how often interest compounds).

하지만 우리가 꼭 알아야 할 것은 그 이자를 1년에 몇 번 적용(Interest Compounds) 하느냐에 따라 월Payment가 달라지고, 진짜 이자율(Effective Rate)을 알 수 있다는 말이다. 예를 들면 $200,000을 년10%에 융자받았을 때 금방 생각에는 이자가 $20,000 + 원금 $200,000 = $220,000같은데 이를 년에 이자를 한번만 계산할 경우(Simple Interest)이고 보통 일반 은행의 경우(Compound Interest) 년에 이자를2번 계산한다(Semi Annually Calculated).

 하지만 은행에 따라서 년에4번, 6번 혹은 12번(Monthly)까지도 계산하는데 여러 번 계산할수록 고객이 지불하는 이자가 차이가 난다는 것을 아래 도표를 보면 쉽게 알 수 있으니 잘 판단하여 챙기는 것이 현명한 일이다.

 아래 도표는 년 이자율 10%로 원금 $200,000을 빌렸을 때를 가상한 것이다.

( p-원금, i-이자율, n-이자계산 횟수, y-unit ---- Formula )

p x (y + i)ⁿ = 원금 & 년이자

$200,000 x (1 + 0.1)¹ = 200,000 x 1.1 = $220,000

$200,000 x (1 + 0.05)² = 200,000 x 1.1025 = $220,500

$200,000 x (1 + 0.0167)⁶ = 200,000 x 1.104478 = $220,895

$200,000 x (1 + 0.00833)¹² = 200,000 x 1.104669 = $220,933

 위에서 보는 것 같이 년 이자가 몇 번 계산되느냐에 따라 내는 이자가 달라짐을 알 수 있지만 대부분의 일반 소비자들은 별 신경을 쓰지 않고 넘어간다.

 모기지 이자율은 일반 소비자 개개인은 물론 나아가서는 나라의 전체 경제에 미치는 영향이 참으로 민감하기에 중요한 것이다. 불과 몇 년 전(2008년) 미국의 Lehman Brothers Holdings Inc.가 Sub-Prime 모기지 문제 때문에 Bankruptcy를 하면서 부동산 마켓은 잠시 크게 하락했고 또한 캐나다는 물론 세계의 경제를 뒤흔들어 놓은 것을 기억할 것이다.

 그 후 각 나라 정부들이 새로운 경기 부양책(Reflationary Measures)을 내놓고 시간이 지나며 미국 경제는 물론 세계 경제가 살아나는가 했는데 갑자기 Covid-19이 세계를 덮쳐버린 것이다. 식당, 소매업 등 거의 모든 사업이 마비되는 이번 초유의 사태는 경기는 물론 우리의 삶의 방식과 태도를 몽땅 바꾸어 버릴 수도 있다.

 부동산 마켓 역시 예외가 될 수 없고 따라서 Mortgage 시장 역시 많이 바뀔 수 있다는 말이다. 2008년 당시는 경기 활성을 위해 돈을 풀었지만 이번 Covid-19사태는 경기 축소를 위해 돈을 푸는 아주 아이러니한 사태가 일어나 버렸다.

 즉 사회 경제활동을 자제하고 또 움직이지 말고 주는 돈으로 가만히 먹고 살란 이야기이지만 얼마 동안이나 그렇게 버틸 수 있을까? 한국에선 일반 재래시장 또는 식당가를 돌아볼 때 국민의 서민경제를 느낄 수 있고, 캐나다 또는 미국의 경우엔 우리가 매일 접하는 하이웨이 선상에 오가는 트럭들의 빈번함을 보고 나라의 경제를 느낄 수 있다고 하는데 지금은 어딜 가도 교통의 한산함을 느낄 수 있다.

 세계 경제공황의 그림자가 점점 우리에게 다가오고 있다는 불안감을 떨쳐 버릴 수 없는 시간들이다. 경제불황이 다가오면 여러 가지 문제가 생길 수 있는데, 우선 금융기관에서 모기지를 얻고 부동산을 소유는 했지만 이자를 감당치 못해 불입금을 감당치 못할 경우엔 결국 부동산을 포기해야 하고, 더 큰 문제는 부동산 포기만 한다고 끝이 아니라는 것이다.

 돈을 빌려준 금융기관은 못 받은 이자와 원금은 물론 이것으로 인하여 생기는 모든 손해에 대한 배상을 돈을 빌렸던 채무자에게 떠넘긴다는 것이다. 금융기관에서 모든 이자와 원금, 또한 배상을 돌려받지 못할 땐 채무자에 대한 법정소송이 이루어지고, 그것을 해결치 못한 채무자는 신용 불량자가 될 수도 있다.

 하지만 다행히 현재 캐나다 금리는 전례 없을 정도로 낮고 아직도 세계 여러 나라에서 이주를 꿈꾸는 사람들이 선호하고 선망하는 Safe Haven이 바로 이곳 캐나다라 생각하기에 이민자는 계속 몰릴 것이고, 주택의 수요는 계속 증가할 것이므로 얼마 전 CMHC가 Covid-19으로 인한 18%의 집값 하락에 대한 예견은 맞지 않을 수도 있다는 말이다. <끝>

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