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유동환의 생활경제칼럼
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코로나19 역병으로 인한 모기지 연기
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중국 우환에서 발생해 세계적 역병이 된 코로나19 바이러스로 세계인들은 몸살을 앓고 있다. 역병에 대한 치료제나 예방접종이 개발되기 전까지 역병전염 방지를 위해 각국은 사회적 거리두기 정책을 채택하고 코로나19가 수그러지길 기다리고 있다.


이로 인해 세계인들은 새로운 생활양식을 맞게 되고 한번도 경험하지 못한 경제변화를 체험하고 있다. 국내인 경우 3월 1백만 명의 실업자가 속출하였다. 이에 대한 대응정책으로 연방정부는 저소득층 상대로 앞으로 예산 250억 달러를 책정하여 4개월간 1인당 2천 달러의 비상대책금을 주고 있다.


직장을 잃은 국내인들의 가장 큰 재정적인 문제가 집 모기지 지불이라 할 수 있다. 따라서 연방정부의 지원을 받고 시중은행들은 대응책으로 모기지 지불금을 6개월까지 연기해주고 있다. 일부 국내언론들은 시중은행들이 코로나19을 통해 이익을 낸다고 모기지 이자를 받지 말라고 민심을 동요시키고 있다.

 

이자는 거짓말을 하지 않는다


은행은 주로 저축액과 융자금 이자차액으로 이익을 내어 국가경제에 이바지하고 있다. 만약 시중6대 은행들이 6개월간 복리 이자를 받지 않는다면 연 3%의 이자를 가정했을 때 1.6조 달러가 되는 국내 모기지의 이자는 240억 달러 이상이 된다. 시중6대 은행 연 소득 423억 달러의 56 %가 된다. 이는 은행이 감당할 수 없는 손실이라 할 수 있다.

 

모기지 전략


이번 코로나19으로 세계는 물론 국내경제 미래를 가늠하기 불가능 내지 쉽지 않은 과제가 되었다. 따라서 소비자는 모기지 지불 스트레스를 완화시키는 전략을 아래와 같이 모색할 수 있다.


1. 모기지 원금상환 기간 연장(Refinancing on Longer Amortization)

 예를 들어 2015년 5월에 10만 달러의 모기지를 연 이자 3 %, 25년 원금상환으로 매달  473달러를 5년간 냈을 경우 원금은 8만8,555달러가 된다. 같은 이자로 매달 473달러를 20년간 내면 원금이 완납된다. 이 방법대신 같은 이자로 30년 상환 모기지로 갱신하면 월 372달러로 줄일 수 있다.


2. 모기지 지불 연장(Deferred Mortgage Payments)

 위의 경우 8만8,555 달러에 대한 모기지지불금 473달러를 6개월간 지불연장 할 경우 6개월간의 이자 1,337달러를 가산하여 원금은 8만9,892달러가 된다. 6개월 후 같은 이자로 30년 원금상환 모기지 갱신을 하면 이자와 원금을 합친 모기지 불입금은 378달러가 된다.

원금 상환기간이 30년으로 된다는 심리적 부담이 될 수 있지만 모기지 불입금의 현재가치는 점차 줄어들어 인플레 3%를 가정하면 378달러의 24년 후 가치는 189달러가 된다.

 월 473달러를 6개월간 불입을 하지 않은 총 2,838달러는 비상금으로 TFSA 구좌에 적립하면 된다. 모기지가 10만 달러보다 클 경우 위 분석숫자는 비례적으로 계산하면 된다.

 예를 들어 모기지가 50만 달러일 경우 5배를 곱하면 된다. 이 전략은 이번 비상시에 큰 도움이 된다.

 

경제침체가 6 개월 이상 연장될 경우


소비자들이 모기지불입급을 내지 못하게 되면 2008년 미국의 서브프라임같은 사태가 올지 모른다. 미국은 이미 이로 인해 부동산 시장이 흔들리고 있다. 이에 대한 구제 정책으로 캐나다 연방정부는 은행 및 금융기관에 모기지 디폴트보험을 들게 하여 경기가 부활될 때까지 모기지 이자만 받게 해야 할지도 모른다. (Mortgage Default Insurance, CMHC Insurance: 소비자가 모기지 지불금을 내지 못할 경우 모기지를 내준 금융기관을 보상해주는 보험).


모기지 이자만 낼 경우 위 분석에서 월불입금은 221달러가 된다. 물론 모기지 디폴트 보험비는 모기지를 가진 소비자가 내게 되더라도 모기지 원금 상환을 뒤로 미루면 어려운 상황에서 모두 소생할 수 있다고 본다.


빨리 오는 것은 빨리 가버리는 순리를 생각하며 오로지 6개월 내에 코로나19이 수그러지고 경제회복이 V자의 곡선이 되길 바랄 뿐이다.

 

 

 

 

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