(지난 호에 이어)

11. 콘도의 규정(By-laws) 및 규칙(Rules)에 대한 불만(계속)

온타리오주의 모든 콘도법인은 콘도법(the Condominium Act, 1998)의 적용을 받아 설립되고 운영됩니다. 그리고 각 콘도법인은 소위 “governing documents(콘도운영을 관장하는 문서)” 라고 부르는 3가지의 서류를 가지고 있습니다. 그것은 The declaration(콘도법인설립 기본서류), The by-laws(콘도의 규정), 그리고 The rules(콘도생활의 규칙)입니다.

이처럼, 콘도법은 최상위의 규제법률이며, 그 아래로는 콘도법인의 운영에 관한 ‘위계문서체계’(The Hierarchy)에 따라 declaration, by-laws, rules의 순서로 구성됩니다. 그래서 콘도법인의 3가지 서류는 그 내용이 상위의 법률인 콘도법과 상충하는 부분이 있어서는 안되며, 콘도법에서 정한대로 그 내용이 개정된 것으로 간주합니다. 한편, 콘도의 규정(by-laws)은 declaration의 내용에 부합하여야 하며, 콘도의 규칙(rules)은 declaration 과 by-laws 에 따라야 합니다.

"콘도법인설립 기본서류"(declaration)는 각 유닛의 구입자가 갖게 될 유닛 면적이나 범위, 그리고 토지 및 공동시설에 대한 소유권 지분율과 독점적 사용권리에 관한 사항, 관리비의 부담비율과 원칙, 수선유지에 대한 책임과 보험가입 등 관련비용사항과 같은 중요한 내용을 담고 있으며, Land Registry Office 에 콘도법인의 설립등기를 할 때 필요로 하는 서류입니다.

콘도의 규정(by-laws)은 콘도법인의 운영에 관한 주요사항을 기술하고 있어서 콘도관리운영의 지침서가 됩니다. 예를 들면 콘도 이사회의 구성과 운영방법, 그리고 절차뿐만 아니라, 콘도법인의 살림을 꾸려나가는 매뉴얼 뼈대를 구성하며 콘도법인 등기에 포함되는 서류입니다.

콘도의 규칙(rules)은 유닛 소유주들의 안전과 유닛 사용에 대한 부당한 간섭을 방지하며, 공동시설의 이용 및 애완동물의 허용여부 등 콘도생활에 영향을 주는 공동체의 규약을 담고 있습니다.

콘도법인의 3가지 서류 중 상위의 서류에 적힌 내용은 개정하기가 어렵고 하위의 서류들은 비교적 개정하기가 쉽도록 콘도법에 의결정족수와 의결원칙을 정해두었습니다. 예를 들면, declaration의 내용을 개정하려면 전체 유닛 소유주들의 80~90%(콘도법에 정한 사안에 따라)의 찬성표를 얻어야 하므로 현실적으로 매우 어려운 작업이 됩니다.

이에 비하여 콘도의 규정(by-laws)은 소유주 전체의 25% 이상의 정족수(대리투표권으로 행사하는 경우를 포함하여)가 채워진 총회에서 과반수의 찬성으로 내용개정이 가능합니다.

만일 콘도유닛 소유주들의 총회 참여도가 낮아서 두 차례 소집을 해도 의결정족수(quorum)를 채우지 못하면 그 다음 세 번째 또는 그 이후의 총회소집에서는 15% 이상만 참여하면 그 중 과반수의 찬성으로 개정안을 통과시킬 수 있습니다. (다음 호에 계속)

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