(지난 호에 이어)

11.2. 예산 밖의 중대한 지출은 반드시 통지해야

콘도법인은 매년 한 해의 예산을 계획하여 운영합니다. 그런데 가끔은 예산을 크게 초과하거나 예산에 반영되지 않았던 예기치 못한 큰 지출이 발생하기도 합니다. 이러한 큰 금액의 예산을 지출함에 있어서 투명성이 결여되어 콘도집행부(이사회)가 콘도소유주들의 의심을 사는 경우도 발생하였습니다.

이러한 일들이 결국은 콘도 주민들간의 분쟁으로 발전하기도 하므로, 예산초과 또는 예산 밖의 중대한 지출에 대해서는 반드시 콘도유닛 소유주들에게 미리 알려주도록 의무화하였습니다.

11.3. Reserve fund(예비기금) 관련규정 보완

콘도법인은 매년 운영예산과 함께 수선충당금 등으로 사용될 Reserve Fund(콘도법인의 예비기금) 적립금도 예산에 반영하여야 합니다. Reserve Fund는 주로 콘도의 공동구역에 대한 수선이나 교체 등 미래에 있을 노후화에 대처한 기금을 적립하는 항목입니다.

예를 들면 지하주차장, 콘도 내 도로, 엘리베이터, 수영장, Gym, 파티룸, 냉난방시설과 배관 및 공조시스템 등 공용시설들(Common Elements)이 낡아지면 이를 수선하고 필요한 교체를 하는데 일시적으로 대규모 비용이 발생합니다.

그러므로 이러한 콘도법인의 자산 및 장비의 기대수명(Life expectancy)을 감안하여 Reserve Fund Study 를 한 다음, 미래에 예상되는 교체비용을 추정하며, 이를 매달 콘도관리비에 포함해서 부과한 후 Reserve Fund 에 적립해 둡니다.

콘도법에는 예전에도 이러한 Reserve Fund 관련규정이 있었지만, 실제로는 충분한 예비기금이 적립되지 않은 콘도법인이 많아서 건물이 노후화될수록 일시적인 대규모 교체투자비용이 발생하여 관리비가 급격히 올라가는 일이 발생하였습니다.

각 유닛소유주들은 이러한 대규모 교체투자비용을 지분만큼 분담해야 하므로, 평소에 ‘충분한 금액’(adequate amount)의 Reserve Fund를 적립할 수 있도록 개정법에는 이 부분을 더욱 강화하였습니다.

또한 Reserve Fund 를 사용할 수 있는 대상을 보다 융통성 있게 열어주어, 에너지절약형 프로젝트도 가능하게 하였고, 법인이 콘도유닛 중 일부 개선할 책임이 있는 경우에는 그러한 지출도 가능하게 하였습니다.

한편, 새로 신축되는 콘도에서는 개발업체가 분양을 촉진하기 위하여 의도적으로 콘도관리비를 낮추는 경우가 있는데, 이러한 목적으로 Reserve Fund를 필요한 금액만큼 충분히 계상하지 않는 사례가 발생할 수 있습니다. 이러한 폐단을 막기 위하여 Reserve Fund 를 일반관리비 항목과 구분하도록 하고, 그 합리적 계산근거를 제시하게 하였습니다.

만일 나중에라도 분양 당시의 불합리한 계산으로 인해 입주 후 첫 해의 Reserve Fund 적립금 부족이 발생하면 그 차액은 콘도개발회사가 책임지게 됩니다. (다음 호에 계속)

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >