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Zoning restriction 완화, 토론토 주택 위기 해결책 될까?
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김선정(Selina Kim), Mortgage Agent Level 2
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지난 4월 캐나다 연방정부의 부동산 시장 관련 예산발표가 있은 후 최근 토론토 시에서도 새로운 소식을 들려주고 있는데요. 토론토시의회의 최근 발표에 따르면 더 많은 도심 주거시설을 확보하기 위해 타운하우스와 콘도미니엄 증축을 제한했던 일부 지역(zoning restriction)에 대한 지구단위개발계획을 변경하려는 제안을 제출됐습니다. 규제를 일부 완화하여 건설사가 새로 주택단지를 개발할 수 있도록 하려는 것입니다.

이번 제안은 이달 말 시의회에서 최종 승인을 거치게 될 예정입니다.

 

지난 9일 토론토시의회 도시위원회(City committee)가 타운하우스와 소규모 아파트에 한해서 토론토 주요 도로별로 최고 6층 높이의 신축을 허용하는 제안을 통과시켰는데, 일각에서는 주택 위기에 대처하기 위한 도구로서의 타당성에 대한 우려를 제기하고 있습니다. 하지만 이는 토론토시가 지난 몇 년 동안 준비해 온 도시개발계획으로, 광역시 내 주요 도로변에 최대 30개 건물이 건축될 수 있도록 길을 열어주는 것이어서 주택난 해소에 도움이 될 것이라는 긍정적인 평가가 나오고 있습니다. 그럼에도 실행 가능성을 생각해 볼 때 단시간 내에 주택문제를 해결할 방안은 아니라는 지적도 있습니다.

 

아직은 주택위기로 인한 건설 제한구역을 어떤 기준에서 정할 것인지 불명확하고, 현재 3백만 명에 달하는 토론토 인구에다 몇 십만 명의 인구를 더 유입시키고 그들에게 주거공간을 제공하여 주택난을 해결해 보자는 시의회의 계획이 성공적일 지는 여전히 의문입니다.

현재 건설 노동인력 부족과 높은 이자율이 건설업자들의 건축 붐을 막고 있습니다. 당장은 건설 붐을 촉발시키지 못할 수 있지만 미래 성장을 위해 도시 내 주요 개발제한구역 완화는 필요해 보입니다.

 

CBC Toronto에 따르면 이 계획은 좋은 첫 걸음이 될 수 있지만 건설사들에게 매력을 줄 수 있으려면 몇 가지 정책 변경이 필요해 보인다고 합니다. 건설업자들이 신축 개발에 들어가기 앞서 거쳐야 하는 과정이 길고 비용이 많이 드는 것이 현실입니다. 토론토시에 개발 프로젝트 사업계획을 제출해야 하고, 환경영향평가도 받아야 하며, A to Z까지의 모든 프로세스마다 허가를 받아야 하는데 비용도 만만치 않다고 합니다. 특히 승인 과정에 긴 시간이 소요되다 보니 소형 건설업체 들은 승인을 기다리는 동안 치러야 하는 재정적 위험까지 감수해야 합니다. 개발 초기 자본 대부분은 분양을 받은 구매자로부터 받은 디파짓으로 충당하지만 개발 전 타당성 조사 단계까지는 건설사가 금융기관으로부터 자금을 조달하여 프로젝트를 진행합니다. 대표적인 대형 건설사인 트라이델, 멘키스, 펨벌튼 등의 마켓 점유율에 비하면 규모가 작은 소형건설사들이 대형 업체들과 나란히 경쟁을 하고 재정적 압박감 없이 신축 개발을 한다는 것이 현실적으로 쉬워 보이지는 않습니다.

 

토론토시가 이들에게만 제공하는 특별 우대조건이 있다면 불가능할 것 같지는 않네요. 예컨대, 이들이 더 많은 주택개발 프로젝트에 참여케 하기 위해 신규 프로젝트에 대한 개발비 면제, 승인과정 간소화, 저금리 차입금 제공 등이 그것입니다.

올해 캐나다 연방정부에 이어 토론토시에서까지 주택난 해결 방안에 대한 입장을 내놓고 있습니다. 독자 여러분들의 의견은 어떠신가요. 토론토 내 주요 도로에 주택 수를 늘려서 인구 밀도를 높이고, 주택난도 해결히는 일석이조의 효과를 볼 수 있을까요? 이로 인해 야기되는 혼잡한 거리, 자동차 배기가스 오염, 안전에 대한 우려, 사회적 무질서 등에 대한 토론토시의 입장이 궁금해집니다.

 

주택 위기 해결 방안이라는 명분에 걸맞는 Restricted Zoning 지역 완화 기준이 공정하고 설득력 있기를 바라며, 건물 수, 사람 수 늘려서 정부 마진을 늘리는 것은 자유지만, 진정으로 시민들의 삶의 질 (quality), 더 나아가 커뮤니티의 질(quality)에 대해서도 신중히 고려해 보기를 기대해 봅니다.

 

 

 

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