지난 주 캐나다모기지주택공사(CMHC)의 새로운 모기지 승인조건 강화 발표가 있었습니다. 7월1일부터 Mortgage Default Insurance를 의무적으로 구매해야 하는 다운페이 20% 미만의 High-Ratio Mortgage에 대한 가이드라인의 강화에 대한 발표였는데 내용은 이렇습니다.

• 소득 대비 부채비율 강화 (GDS 39%->35%, TDS 44% -> 42%)
• 기존 Credit Score 600점에서 Borrower 중 최소 한명은 680점 이상이어야 함
• 전통적인 Down payment Source가 아닌 빌린 자금으로 Down payment 불가 (RRSP 예외)

이와 같은 변화의 발표는 안그래도 Covid19로 위축되어 있는 부동산 시장에 추가적인 악영향을 끼칠 것으로 예상되었지만, 불행 중 다행으로 캐나다의 나머지 두 모기지 보험사인 Canada Guaranty와 Genworth는 CMHC의 변화를 따라가지 않기로 결정하였습니다.

(* CMHC는 공기업, Genworth와 Canada Guaranty는 사기업입니다.)

CMHC의 새로운 정책으로 인한 영향

CMHC의 정책 변화로 인해 기존에 소득 12만불로 받을 수 있던 모기지가 약 56만5천불 + 보험비였던 반면, 새로운 정책으로 받을 수 있는 최대 모기지는 약 50만2천불 + 보험비로 약 11% 감소하게 됩니다. 이러한 영향은 구매자들의 구매 파워가 약해지고 다운페이 마련이 쉽지 않은 젊은 세대 구매자들에게 상당한 영향을 끼칠 것으로 예상됩니다

CMHC는 왜 모기지 정책 강화 발표

현재 CMHC가 가지고 있는 High-Ratio Mortgage의 18%가 GDS 35% 이상이며, 약 5%가 Credit Score 680 미만이라고 합니다. CMHC는 얼마 전 발표에서 이번 COVID-19으로 인해 향후 집 가격이 9%-18% 하락할 것으로 예상했습니다.

그리고 이번 COVID 사태가 종결되더라도 경제 전망을 비관적으로 예상하기 때문에 향후 발생할 지 모르는 리스크를 줄이기 위한 방편이라고 생각됩니다.

왜 Genworth와 Canada Guaranty는 동참하지 않나?

Genworth와 Canada Guaranty는 CMHC의 변화에 동참하지 않는 이유에 대해 이미 심사 기준으로 현명하게 리스크 관리에 신경 쓰고 있으며, 지난 수년간 잘 해왔기 때문에 변화는 필요하지 않다고 발표하였습니다.

전문가들은 이러한 결정이 향후에 있을 수도 있는 COVID-19으로 인한 시장 침체와 부정적인 영향에 약간이나마 도움이 될 것이라고 예상했습니다.

계속되는 변화로 인해 많은 사람들이 혼란을 겪고 있으며, 여지껏 겪어보지 못했던 COVID-19이라는 Pandemic은 이러한 변화를 가속화 시키고 있습니다. 어느때보다 어떤 변화가 일어날 지 주목할 때이며, 현재 자신의 상황을 잘 파악하여 변화의 흐름에 현명하게 대처하시기 바랍니다.

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