코로나 바이러스 사태가 아직 진행 중인 요즘 아파트 형태의 콘도보다는 타운홈,세미 혹은 단독주택시장이 과열되고 있으며 좀처럼 식을 기미는 보이지 않고 있다. 지금 집을 사야 할지를 망설인다면 일단 다음 몇 가지 점들을 한번 생각해보자.
- 주택시장에 가장 큰 영향을 미치는 두 가지 요소로는 고용률과 모기지 이자율이라고 한다. 앞으로 코로나 사태가 진정이 된 후에 예측하기가 어려운 고용률과 같은 여러 경제 지표들에 비해서 모기지 이자율은 조금은 올라갈 수도 있지만 수년 동안은 큰 폭의 상승은 없을 것이라는 것이 지배적인 예상이다.
- 코로나 사태 이후 대폭 줄었던 이민자 수와 외국으로부터 유입하는 유학생 수는 다시 크게 늘어날 것이며, 최근 캐나다 정부가 대폭 문턱을 낮춘 이민 자격기준으로 코로나 사태가 시작하기 전보다 인구가 증가하면서 주택에 대한 수요도 함께 늘어날 것이다.
캐나다는 이민과 같은 외부로부터의 유입인구 없이는 건전한 경제상태를 유지하기가 힘든 나라이다. 여러 다른 나라들로부터 이주하고 싶은 대표적인 나라 중의 하나인 캐나다, 그 중에서도 경제, 문화, 교육 등 거의 모든 분야의 중심지인 광역토론토지역의 인구중가는 미주의 어느 대도시들과 달리 장기적으로는 높은 수요와 함께 부동산가격의 상승을 기대할 수 있게 하는 가장 큰 이유이다.
- 주택시장에 대한 어떤 전망에 의해 집을 사고 파는 것에 대한 결정을 하기보다는 과거에 결코 정확하지 않았고 앞으로도 그럴 경제에 대한 전망과 마찬가지로 단지 참고하는 정도로만 여기자.
주택매매로 수익을 얻는 부동산회사나 중개인들, 부동산 개발업자들을 포함 모기지사업으로 수익을 얻는 은행들의 전망 말고도 수익과는 별 관계없는 기관들의 전망들 역시 여러 번 빗나갔다.
오랜 역사와 공신력을 인정받는 캐나다정부의 부동산/경제 정책수립 등에 영향을 미치는 정부 산하기관(crown corporation)인 CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)에서 작년에 내놓은 전망은 9-18% 정도의 부동산가격 하락 후에 2021년부터는 다시 회복할 것이라는 것이었다.
그러나 지난 일년 동안 콘도를 제외하곤 약 15% 이상의 가격상승과 함께 공급이 수요를 못 따라가면서 집 한 채에 여러 buyer 들이 경쟁을 하는 복수오퍼의 상황이 일반화 되었다(지난 주 칼럼 참조).
CMHC의 여러 전망 중U자, V자, W자와 같은 여러 패턴의 가격등락의 시나리오를 볼 수가 있는데 그 중 최악의 전망으로는2030년쯤에는 가격의 최고 정점에 비해 약 50%까지 가격이 하락할 것이란 것도 있었다.
- 지난 2008년 금융사태 이후, 특히 코로나 사태 이후 정부가 시중에 급하게 그야말로 쏟아붓다시피한 많은 돈은 부동산뿐만 아니라 주식 등 여러 투자상품들로 몰리면서 소위 ‘자산 버블(asset balloon)’으로 이어졌다. 이미 코로나 사태 발생 전부터 우려되었던 과다한 가계부채와 사상최대로 늘어난 국가 부채를 줄이기 위해서 장차 정부의 어떤 경제정책이 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있다.
- 부동산에 투자할 때 꼽히는 가장 큰 장점으로 남의 돈(OPS, other people’s money, 주로 은행 돈)으로 (지렛대, leverage방식) 투자한 후 가격이 올라가면 투자한 금액에 비해 큰 수익을 얻게 된다는 점인데, 만일 반대로 가격이 하락하면 투자한 돈의 상당부분 혹은 전부를 잃게 되기도 한다.
(예:100만불 짜리 집을 25만불 다운페이하고 75만불 모기지로 매입한 후에 집값이 25% 오르면 125만불이 되는데 기타 경비들을 감안하지 않고 단순비교시 투자금 대비 100% 수익을 얻게 되고, 반대로 가격이25만불 내려가면 투자금 25만불 전부를 잃게 되는 셈이다.)
- 흔히 돈을 빌려서는 주식을 하지 말라고 하는데 대부분 모기지를 얻어 주택을 매입하기 때문에 주식시장과 달리 단시간 내에 큰 폭의 등락을 하는 경우는 드물지만 돈을 빌려서 투자하는 것에서는 마찬가지라는 것도 알아야겠다.
- 은행과 같은 금융기관으로부터 개인소득대비 정해진 퍼센트를 기준해서 모기지를 얻게 된다. 모기지와 관련해서 TDS(Total Debt Ratio 42%)나 GD(Gross Debt Ratio 35%)라는 용어는 소득대비 모기지액을 정할 때 쓰는 공식이다.
비슷한 개념으로 개인소득대비 부동산 시세가 적정한지를 따지는 것이 이미 수년 전부터 별 의미가 없어졌을 정도로 지난 20년 이상 큰 폭으로 가격이 상승했고 예전에 캐나다에서의 집에 대한 의미인 ‘나와 가족이 사는 거주지’보다도 주식과 같이 투자의 수단으로 변한지가 꽤 오래되었다.
따라서 집값이 너무 많이 올랐다고 할 수 있겠지만 한국은 물론 급작스럽게 상승한 여러 나라들의 집값에 비해서는 아직도 캐나다의 집값은 그리 과다한 수준은 아니라고 할 수 있다.
- 집 값이 올라갈 때는 계속 올라갈 것 같고, 떨어질 때는 계속 떨어질 것 같은 생각을 하기 쉬운데 가격의 등락을 되풀이하는 소위 ‘cyclical business’의 대표적인 것 중의 하나가 부동산시장이다. 지난 수십 년간 광역토론토 집값의 등락에서 보아왔듯이 간혹 무리하게 부동산 자산을 늘린 사람들 중에 큰 손해를 보거나 파산한 경우가 있었는데, 가격이 폭락했을 때 대부분 소유한 부동산들을 유지하지 못하고 팔아야만 했던 경우이다.
가격이 폭락할 때는 전반적인 경제 사정도 함께 악화되면서 소득이 대폭 줄거나 실직을 하게 된다. 지난 30년 동안 두 번 정도 이런 시기가 있었는데 결국 시간이 지나고 나서는 대부분 과거의 가격을 회복한 후 다시 상승을 하였다.
집을 살지 말지에 대한 결정에 대해 40년 이상 많은 부동산을 거래를 하고 한때 부동산으로 큰 돈을 벌었다가 불황시 가격 폭락으로 파산을 경험했었던 어떤 고수(?)의 “집은 필요할 때 사고 필요하지 않을 때 파는 것”이라는 다소 단순해 보이는 말처럼 어떤 전망이나 소위 전문가라는 사람들의 그야말로 많은 데이타를 근거로 한 상당히 논리적으로 보이는 전망에 너무 의존하기보다는 본인의 현재와 미래의 재정 상태와 계획, 소유하고 거주하는데 본인한테 적합한 것인지에 따라 결정하는 것이 좋겠다.
코로나 사태로 경험했듯이 미래 집값의 향방은 그 아무도 확실하게 맞출 수가 없다. 전망은 말대로 전망일 뿐이다. 주거목적의 주택을 결정할 때는 자신에게 필요한 여러 조건들이 투자성보다 우선이 되어야겠다.
예를 들어 곧 은퇴하고 노년층이 될 시기에도 여러 면에서 편안한 생활을 할 수 있는 콘도보다 장래의 투자성 때문에 관리도 힘들고 하루에도 수십 번씩 계단을 올라갔다 내려와야 하는2층 구조의 독채나 심지어 최근에 볼 수 있는 3층 내지는 4층 구조의 타운홈을 선택하기보다 점점 거동이 불편해질 것을 대비해서 생활하기 편한 콘도나 아니면 최소한 방갈로 스타일을 고려하는 것이 좋겠다.
오랫동안 단독주택에서 살다가 아직은 건강상태가 양호하니 갑갑한 콘도 보다는 층계가 많더라도 일단3층 구조의 타운홈 등으로 이사를 가겠다는 고객들도 종종 만나게 되는데 단독주택에서 살 수 있을 때까지 살고 필요할 때 콘도로 이사갈 것을 권한다. 사람마다 차이는 있지만 생각보다 빨리 전과 다르게 거동이 불편하게 되는 경우도 많기 때문이다.
순전히 투자용이 아닌 나와 가족이 살기 위한 집이라면, 여러 채를 소유하면서 부동산 임대업을 하는 경우가 아니라면, 캐나다에서 거의 유일한 면세혜택인 일가구 일주택에 대한 양도소득세 면세(Exemption on Capital Gains Tax on Principal Residence)의 장점 그리고 앞서 언급했던 토론토지역 만의 여러 특성상 장기적으로 긍정적인 부동산가격의 가능성과 함께 나한테 이미 적합하지 않다면 팔고 적합한 집을 사서 이사 가는 것을 고려하도록 한다.
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