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인류와 부동산-투자의 계산법(Calculating my investment)(3)
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(지난 호에 이어)

물론 세입자가 취급 또는 생산하는 품목에 따라 공해문제의 심각성이 대두되겠지만 많은 경우 세입자가 하나뿐인(Single Tenant) 산업용 건물(Industrial Building)은 임대용 사무실 또는 임대용 아파트, 상업용 플라자 등과 달리 세입자의 사업이 잘못되면 빌딩이 비워지게 되고 이런 경우 같거나 비슷한 직종의 세입자를 찾기가 다른 부동산 투자용 건물들과 다르다는 것이다.

 

특히 요즘처럼 Covid-19에다 Second Wave까지 걱정하는 기간이 계속된다면 Suitable Tenant를 찾기는 더욱 어려워질 수 있다. 그 이유는 그곳에서 할 수 있는 사업의 종류가 정부에서 허락하는, 즉 Permitted Use가 임차를 원하는 사람과 맞아야 되는데, 관할 시청에서 우리가 흔히 접할 수 있는 Zoning Code를 보면 R1, R2, R3, M1, M2, M3, C1, C2, C3등 많은 약자를 접하게 되고, 이는 그곳에 할 수 있는 사업 또는 용도 등을 표시한 것으로 부동산 매입시 아주 중요하다.

 

만약 허락되지 않은 분야의 사업을 하려면 용도변경(Zoning and Use Change) 신청을 해야 되는데, 혹 관계기관의 동의를 얻는다 해도 주위 주민들의 공청회는 물론 들어가는 비용 등 모든 것이 쉽지 않다.

 

반면에 산업용 건물의 대부분이 빌딩주에겐 Carefree 즉 Triple Net형식의 리스로 되어 있기에 빌딩 주인의 입장으로 아주 편하게 주인노릇을 할 수 있으니, 부동산 전문 투자가들 중 산업용 빌딩만 고집하는 이들도 꽤나 많다.

 

 산업용 부동산 건물 구입시 제일 중요한 것은 세입자의 Quality and Its Covenant이긴 하지만 서로간에 맺어놓은 리스계약서에 다음 몇 가지를 철저히 조사하고, 또 세입자가 그것들을 행하는지를 감시 또는 조사하는 것이 현명한데 우선 리스 계약서엔 다음 사항들이 갖추어져야 한다.

 

첫째, 기본 렌트 외의 Additional Rent 즉 All taxes, Local improvement rates, charges, duties, fees, assessments levied등을 세입자가 부담하는지.

둘째, 운영경비, 즉 All charges for utilities including water, gas, hydro, hot water등의 포함.

셋째, 건물을 깨끗하고 손상 없이 보존한다는 조항.

넷째, 빌딩 주인이 원할 때는 건물을 방문 조사할 수 있는 권리.

다섯째, 손상된 건물을 세입자가 수리하지 않을시 빌딩 주인이 우선 수리하고 세입자에게 배상을 시킬 수 있는 조항.

여섯째, 어떤 영업이든 그것이 현행법을 어기는 영업을 해서는 안된다는 조항.

일곱째, 빌딩 주인의 서명 동의가 없이는 함부로 남에게 리스를 양도할 수 없다는 조항.

여덟째, 세입자의 보험이 빌딩 주인도 철저히 보호할 수 있는 것이어야 한다는 등의 몇 가지 중요한 조항을 갖추고, 세입자의 신용도와 하는 영업의 종류가 적합한 것이라면 산업용 건물은 아주 좋은 투자가 될 수 있다.

 

 벌써 잔디는 곳곳에 누런 색을 띄우며 차가운 기운이 우리들의 마음과 몸을 움츠리게 만들고, 이때쯤이면 아쉬운 마음으로 골프채를 닦으며 내년을 약속하며, 한겨울에 눈이 쌓이고 또 쌓이는 넓고넓은 농가를 연상하게 만든다. 그렇다면 과연 우리가 알고 있는 농가 역시 부동산 투자의 대상이 될 수 있을까?

 

 한국은 잘 모르지만 이 나라에선 연방 또는 주정부 모두가 될 수 있으면 많은 사람들이 농사에 종사하는 것을 원한다. 물론 농사란 밭에 씨를 뿌리고 농작물을 수확하는 것뿐 아니라 가축을 기르거나 계란을 생산하는 모든 분야의 일을 농사라 표현한다. 또 그 땅들을 농가 즉 Farm Land라 칭하는데 우리는 가끔씩 농가가 변해서 주택지나 또는 상업용, 산업용으로 바뀌어 큰 부자가 되는 상상을 하게 된다.

 

 나이가 드신 분들은 지금도 기억하겠지만 오랜 60-70년 전에는 브라질로 농업 이민을 가신 분들이 여럿 있었는데, 남이 이미 닦아놓은 땅 위에서 농사일을 하는 것도 쉽지 않은데 거의 불모지인 땅을 개간한다는 것이 얼마나 힘든 일인지 가히 알 수 있다. 결국 당시 그곳으로 이민을 가신 분들 대부분이 많은 고생을 했으며 농사일로는 성공하지 못하고 오히려 요꼬라는 털실 짜기로 시작하여 옷감을 포함한 여러 가지 옷에 대한 패션 쪽으로 대성한 한국인들로 자리매김을 한다.  

 

 농사일이 힘들긴 하지만 미국이나 캐나다에는 농업에 종사하는 사업 및 사람들에 대한 정부의 배려와 원조가 대단하기에 홍수가 나든 불이 나든 어떠한 천재지변이 온다 해도 정부의 보호막이 잘되어 있어 농업에 종사하는 사람들 중에서 나름대로 많은 재벌이 탄생한다는 말이다.

 

 우리가 살고 있는 토론토에도 농업으로 대성하여 미국시장까지 장악하며 크게 번성하는 농장이 있고, 미국 역시 한국인으로서 농업으로 훌륭하게 성공한 농사꾼들이 많다.

 

지난달 한국에도 태풍이 여러 번 몰아쳐 많은 수재민이 생겼는데 한국정부의 재난지원금은 이곳 같이 충분치 못한 것이 사실이기에, 많은 것을 잃은 농부, 어부들의 망연자실한 모습을 화면으로 자주 접하게 된다.

 

그렇다면 이 나라에서 농사일보다는 농가의 땅에 투자하여 훗날 큰 부자가 되는 방법은 없을까? 그것 역시 불가능한 일은 아닌 것이 비록 알려지지 않았지만 농가나 나대지(Open Space) 땅을 사서 부자가 되신 한국인 동포들도 적지 않다.

 

어떤 분은 나대지를 사서 골프장을 만들어 경영하고 있는데 어느날 모 Developer가 많은 돈을 제시하는 바람에 큰 부자가 되신 분, 옛날에 농지를 사서 농사를 짓던 중 갑자기 그 땅이 주택지로 바뀌어 부자가 되신 분 등 적지 않은 숨은 부자들이 많은 것도 사실이다.

 

 물론 이분들 모두가 투자의 Return을 생각하시고 사신 것은 아니겠지만 말이다. 하지만 반면에 같은 땅이지만 장소에 따라서 잘못 투자하신 분들도 여럿 있다. 얼마 전 600에이커가 넘는 농가를 팔겠다는 한인동포에게서 전화가 걸려와서 직장 동료와 함께 방문한 적이 있었다. (다음 호에 계속)

 

 

 

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