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대학생용 렌탈건물(콘도, 아파트)에 대한 모기지
YOONJAENAM
2013-07-12
사례:
저는 새로운 투자수단으로 토론토인근에 대학교가 밀집해 있는 지역의 학생전용 임대용 콘도를
구입하고자 합니다. 현재 구입코자하는 하는 콘도는 이미 입주가 완료되어있고, 형편이 허락된다면
2채에서 3채정도 구입하려 합니다. 이 경우 모기지는 어떻게 되나요?
1.
학생전용 임대용 콘도는 주택모기지인가?
대학가에 있는 임대전용콘도는 주택모기지가 아니라 상업용모기지로 취급됩니다. 물론 본인이
직접거주할 경우에는 주택용모기지로 간주되나 100%임대용일 경우에는 금융권에서는
상업용모기지로 취급하고 있습니다. 이것은 일반 임대용 사무실 건물을 구입시와 같습니다.
이에따라 절차가 조금은 복잡합니다. 즉 구입시에는 FINANCIAL CONDITION기간이 주택과
같이 5일이 아니라 최소 4주정도는 필요합니다. 이점 유념하시기 바랍니다. 물론 구입후
비공식적으로 임대를 주는 경우는 예외로 하겠으나, 이는 올바른 방법은 아닙니다. 이 경우 만약에
임대후에 문제( 예를들면 화재등)가 발생시에는 심각한 문제가 야기됩니다. 은행에서는 본인이
직접거주하지 않고 100%임대를 주는 것이므로 이에따른 임대수입과 지출되는 경비를 계산하여
최종 모기지승인을 결정합니다.
2.
필요한 서류및 절차는?
먼저 임대수입과 관련 RENT ROLL이 필요합니다. 물론 이 서류에는 임대수입을 뒷받침할
임대계약서가 첨부되어야 합니다. 또한 임대수입과 관련, 이를 유지하기위하여 반대로 지출되는
경비 , VACANCIES 또한 계절에 따른 OCCUPANCY등이 필요합니다. 이러한 서류는 여러분이
임대용 사무실건물, 혹은 HOTEL을 구입하실때도 똑같이 적용됩니다. 그외에도 은행에 따라
추가의 서류가 필요합니다.
3.
DEBT SERVICE와 관련해서는?
DEBT SERVICE라는 말은 억지로 한국말로 설명드리면 수입대비 부채비율이라고 할까요
뭐 마땅한말이 생각이 나지 않습니다. 그러나 은행에서는 이것을 아주 중요하게 생각하고
있습니다. 보통의 경우에는 이 비율을 최소 1.25정도의 기준을 가지고 심사하고 있습니다. 즉
수입이 모든경비를 감당하고도 충분한 이익이 발생되어야 합니다. 이 기준에 미달인 경우에는
모기지승인금액이 변경되거나 아니면 거절되기도 합니다. 여러분께 개인소득신고를 좀 더
현실적으로 하시라는 이야기가 바로 이러한 이유입니다. 특히 현재 상업용건물을 소유하고
계시는 분이나 향후 구입계획이 있으신 분들은 특히 신경쓰시기 바랍니다. 이 심사는 회계사가
작성한 최근 3년분의 FINANCIAL STATEMENT를 통해 진행하게 되며, 만약에 가능하다면 향후
비지네스에 대한 전망이나 예측을 포함하시면 더욱 큰 도움이 됩니다.
4.
건물에 관하여는?
모든 절차가 완료되어 은행측의 승인을 득한 후에는 먼저 건물에 대한 감정절차가 있습니다. 또한
건물에 따라 은행측에서는 환경검사를 요구하기도 합니다.
5.
소요 시간은?
이와같은 절차때문에 승인받기까지 약 4주정도 , 최종자금이 집행되려면 약 8주정도 소요됩니다.
그러므로 이러한 계획이 있으신 분들은 사전에 필요한 서류를 모기지전문가와 상의하여
준비하시기를 권해드립니다..
오늘은 새로히 떠오르는 안정된 투자상품으로 인기가 있는 대학가 근처의
임대아파트(콘도)의 모기지에 대해 말씀드렸습니다. 건강한 한주되시기 바랍니다.