# 사 례

저는 토론토에서 자동차로 약 1시간정도의 거리에 있는 P타운에서 편의점건물을 소유하고 있습니다. 저의 편의점은 과거 조그만 수퍼마켓이었 던 것을 제가 6년전에 인수하여 지금은 LCBO라이센스도 있고 , 가게의 년 매상은 약180만불정도 됩니다. 이 건물에는 제 편의점이외에도 렌탈용으로 가게가 2개 더 있으며, 윗층은 살림집으로 제가 살고 있습니다.  그러나 작년에 건강상의 이유로  휴식기간이 필요한 것 같아서, 작년에 제가 운영하 던 편의점을 처분하고 쉬고 있습니다. 그러나 이제는 건강도 회복되어 다시 새로운 비지네스를 하고자 합니다. 제 건물의 감정가는 6년전에 82만불정도 이었고 현재의 상업용모기지는 시중의 모은행에 약 45만불가량 잔액이 남아 있으며, 모기지기간이 만료되어 모기지갱신일은 6월1일입니다. 제 건물에서 REFINANCE를 하여 나오는 여유자금으로 다시 비지네스를 하고자 합니다. 이 경우 어느정도의 자금이 가능할 까요? 제가 지금 동원할 수 있는 여유자금은 약 3만불에 불과합니다. 참고로 제가 다시 하려고 계획하고 있는 사업체는 편의점과 주유소가 딸려있는 것으로 토론토에서 자동차로 약 45분정도의 거리에 있으며 ASKING PRICE는 99만불입니다. 제가 필요한 자금의 액수는 은행모기지를 제외하고 약 45만불가량입니다. 참고로 기존의 제 건물에서 발생되는 월 렌탈수입은 7천불정도 입니다.

1.      먼저 REFINANCE를 추진

먼저 기존모기지의 갱신일이 다가오는 관계로 기존 모기지의 REFINANCE를 추진하였습니다.

그러나 이분들은 기존의 운영하던 편의점을 이미 처분하고 지금은 렌탈수입만 가지고 계시는 INVESTMENT PROPERTY의 영역으로 취급되어 일차로 승인받은 금액이 60만불정도 이었습니다. 참고로 말씀드리면 본인이 직접 비지네스를 운영하실 경우에는(이 비지네스의 FINANCIAL STATEMENT가 뒷받침이 되는 경우) 감정가의 최대75%까지 상업용모기지가 가능합니다. 그후 감정을 진행한 결과 감정가는 104만불에 달하였습니다. 즉 은행의 승인금액은  감정가의 약 58%선이었습니다. 그후 다시 지역의 LOCAL 금융기관과 접촉을 하여 감정가의65%까지 승인을 받을 수 있게 되어, 승인을 받은 최종액수는 67만불이 되었습니다.그결과 이분들은 기존 모기지를 상환하시고도 약 12만불의 여유자금이 확보되었습니다 그러나 이자금으로는 새로운 비지네스의 구입자금이 부족하여 다시 새로운 방법을 강구하였습니다.

1.      세컨드모기지 추진

실제로는 상업용건물 특히 편의점에 대한 건물의 세컨드모기지는 특수한 경우를 제외하고는 거의 불가능한 형편이나, ( 대개의 경우 감정가의 60%-70%가 최대) 이 분야에 호의적인 몇몇의 PRIVATE LENDER와 접촉하여 그중 관심을 보이는 PRIVATE LENDER와 장시간의 협상을 거처 감정가의 85%까지 추가로 세컨드모기지를 승인받게 되어 , 이분이 최종 확보한 여유자금은 약 40만불이 되었습니다. 물론 세컨드모기지라 이자율이 높은 것은 사실이나, 이 분은 새로운 비지네스를 건물과 함께 구입하실 수 있게 되었습니다.  기회비용이라 할까요.

1.      신규로 비지네스를 구입

이 분은 이렇게 하여 마련된 여유자금으로 새로운 비지네스를 현재 추진 중에 있습니다. 구입코자하는 비지네스의 년 매상은 약 250만불정도가 되고 년간 순이익은 약 20만불선에 이르는 아주 좋은 비지네스입니다. 이 건역시 은행측과 협의하에 구입가의 65%의 상업용모기지를 승인받고 나머지 운영자금을 추가로 세컨드모기지로 추진중에 있습니다. 어떻게 보면 100%은행돈으로 비지네스를 구입하시는 것이 되었습니다.

여러분 모든 것이 어려워 보여도 눈을 뜨고 보시면 길이 있습니다.  이러한 것을 계획하시는 분들은 주위의 경험있는 모기지전문가와 협의를 하신 후 진행하시기 권해드립니다.

건강한 한 주되시기 바랍니다.