상업용( COMMERCIAL)모기지의 승인조건은 ? ( PART 1 )

1.
모기지비율 ( LTV )
LTV란 투자하시려는 건물의 감정가격 대비 모기지신청(허용)비율을 이야기 합니다. 대부분의
일반시중은행의 경우에는 LTV는 최대 감정가의 75%까지 허용하고 있습니다. 그러나
예외규정으로는 스몰비지네스론 프로그램을 이용할 경우 건물의 소유주가 자체의 건물에서
비지네스를 운영할 경우( 한인들이 많이 운영하고 있는 식당, 편의점등 ) 와 MEDICAL OFFICE
TYPE 건물은 최대 90%까지 가능합니다. 그러나 제2금융권의 경우 보통 최대 모기지대출비율은
감정가대비 50%-60%선 입니다. 마지막으로 PRIVATE LENDER의 경우는 최대 75%까지
허용하고 있습니다.

2.
DSCR ( DEBT SERVICE COVERAGE RATIO )
우리말에는 이러한 단어가 없는것 같습니다. 간략히 설명드리면 이 건물에서 발생되는 수입대비
지출비율이라 할까요. 그러나 은행에서는 이를 아주 중요시 합니다. 보통 이들이 가지고 있는
기본비율은 최소 1.20배이상(일부시중은행은 1.25배이상)을 요구하고 있습니다. 은행의
심사부서에서는 상업용모기지뿐만 아니라 스몰비지네스론까지도 이 DSCR을 철저히 계산합니다.
계산 후 이 비율이 최소 1.20미만일 경우에는 모기지신청을 거절합니다. 은행의 심사부서에서
심사시에는 가장 중요한 부분의 하나가 건물에서 발생되는 수입 ( 비지네스에서 발생되는 수입 )
입니다. 이 수입은 다시 2가지로 나뉘는 데 간단히 NET CASH FLOW 한 가지만
말씀드리겠습니다. 이 NET CASH FLOW란 GROSS INCOME에서 기타 지출금액(
EXPENSES+RESERVE+FEES)을 공제한 순 이익을 말합니다 그후 은행측에서는 이 NET CASH
FLOW가 월 모기지상환금액과 건물을 유지하는 비용등을 충분히 감당할 능력이 있는 가를 검토후
승인여부를 결정합니다. 특히 우리 한인들이 많이 가지고, 운영하고 계시는 외곽지역의 편의점 ,
주유소등은 비지네스의 소득이 CASH FLOW로 인정됩니다. 제가 몇번에 걸처 개인소득신고를
이제는 좀 더 현실적으로 하시라는 주요 이유가 바로 이것입니다. 제 경험에 보면 많은 분들의
상업용모기지신청이 이 부분에서 부족하여 승인이 거절되곤 합니다. 그 결과 이 분들은 세금을
몇푼 아끼시려다가 상업용모기지를 일반시중은행에서 승인을 받지 못하시고 , 제2금융권 혹은
PRIVATE LENDER로 가시게 됩니다. 그 결과 높은 이자와 비용을 부담하시게 됩니다. 결국
세금에서 절약하시는 금액은 많아야 몇천불에 불과합니다만, 모기지에서 추가로 부담하셔야 할
비용은 몇만불단위가 됩니다. 현명하게 판단하시기 권해드립니다. 이는 주택용모기지 역시
마찬가지입니다. 지난 3월중순이후 정부의 모기지 규정강화로 인하여 이는 아직도 확정된 규정이
아니고 초안에 불과합니다만, 벌써 은행권에서는 알아서 벌벌기고 있습니다. 특히는 한인
여러분께서 많이 종사하시고 계시는 자영업인 경우 정부에 보고한 개인소득만을 수입으로
인정해주어 , 자격이 되시는 몇몇분들을 제외하고는 일반시중은행에서의 모기지승인이 아주
어려운 실정입니다. 아직은 제2금융권에서는 이 문제를 관대히 처리해주고 있으나, 이도 역시
시간문제입니다. 그러나 이 소득보고의 문제는 시간이 걸리는 문제이므로 회계사분들과 충분한
협의를 거처 개인소득을 보고하시기 권해드립니다. 다시 본론으로 들어가보면 상업용모기지인
경우 은행측에서는 최소 DSCR비율이 1.20이상을 요구합니다. 이는 건물유지비,
모기지상환액등의 비용이 만약의 경우 $1이 발생된다고 하면 , 이에 반하여 은행측에서는

$1.20이상의 수입을 요구한다는 이야기입니다. 왜 상업용모기지가 주택모기지에 비해 어려운지
조금은 이해가 되셨으리라 봅니다 .

지면 관계상 오늘은 이만 줄이도록 하겠습니다. 다음 주에 PART2가 게재됩니다. 참고의 말씀은
최근 제2금융권들의 모기지심사강화가 피부로 느껴지고 있습니다. 만약의 경우 주택을 이용한
재융자( REFINANCE )혹은 신규로 모기지가 필요하신 분들은 서두르시는 것이 좋겠습니다.
건강한 한주 되시기 바랍니다.

상업용 ( COMMERCIAL )모기지의 승인조건은 ? ( PART 2 )

나머지 3가지의 중요한 심사기준을 간략히 살펴보고자 합니다.

3. 신청인의 크레딧
여러분은 크레딧의 문제에 관해 이미 잘 아시리라 봅니다. 모든 모기지의 첫걸음은 여러분의
크레딧조회로 시작됩니다. 이 크레딧은 아무리 강조해도 지나침이 없습니다. 여러분이 은행에
크레딧카드를 신청하셔도 은행에서 의무적으로 하는 것이 크레딧조회입니다. 평소에 잘 관리하시는
지혜가 필요합니다. 은행측에서는 여러분의 상업용모기지신청시 신청인의 크레딧뿐 아니라, 만약의
경우 신청인주체가 주식회사, PARTNERSHIP, TRUST 혹은 NON-NATURAL PERSON 인 경우에도
각각에 대해 크레딧을 조사합니다. 지난주에 언급한 CASH FLOW가 충분하여 모기지를 감당할
여력이 있음에도 불구, 크레딧이 좋치 않을경우 은행은 여러분의 모기지 신청을 거절합니다. 각
은행마다 기준이 있습니다만 최소 650점이상은 되어야 합니다. 모 은행의 경우에는 690점이상을
요구하기도 합니다. 이와관련 사례로는 년 매출액이 약 100만불정도 되는 건실한 사업체를 운영하시는
분의 상업용모기지를 의뢰받아 A은행으로 진행하였습니다. 이 회사의 년 NET PROFIT은 약
10만불정도 이어서 상업용모기지진행에 전혀 어려움이 없는 상태 이었습니다. 오히려 서류를 검토
후 은행측에서 아주 환영하는 CASE이었습니다. 모든 신청서류를 검토후 본점의 비지네스센터로
최종 승인을 요청하였는 데, 결과는 거절이었습니다. 이유인 즉 신청인의 크레딧기록에 과거 7년전
파산을 한 기록이 나왔기 때문입니다. 물론 저희 자체에서 크레딧을 사전에 조사한 결과 이러한 사실을
알게 되어 7년전 파산시 관련된 B은행이 아닌 A은행으로 신청을 했습니다만 , 은행의 최종심사부서의
크레딧조사는 더욱 엄격하여 과거의 시시콜콜한 기록까지 다 조사하기 때문입니다. 믈론 개인파산 후
DISCHARGE LETTER를 받고 나서 조건을 다 이행하면 6년뒤에는이 기록이 없어지게됩니다. 다만
이 기간중 본인의 크레딧 회복에 노력하시면 은행권으로 모기지신청에 별 문제가 없습니다만 , 그러나
상업용모기지는 그 기준이 주택모기지와는 달리 더욱 엄격하기 때문입니다. 이는 스몰비지네스론
혹은 일반비지네스론에도 동일하게 적용됩니다. 다시말씀드립니다만 이 크레딧의 문제는 만약의 경우
승인을 받았다 하여도 적용이자율이 달라지게 됩니다. 즉 크레딧이 좋으면 이자율도 낮고 그렇치 않을
경우 그 반대로 이자율이 올라가게 됩니다. 최악의 경우에는 모기지신청이 거절되게 됩니다.

4. 세입자의 문제
은행권에서는 세입자(TENANTS)의 문제도 중요시 합니다. 즉 세입자들은 어떤 사업체인가?
리스기간은 얼마나 남아있는 가?등 은행은 이를 중요한 심사요인중 하나라고 보고있습니다. 그러나
은행권에서 생각하는 A급 세입자는 , 우리는 이것을 ANCHOR TENANTS라 부릅니다. 이의 예를들면
여러분이 잘 아시는 HOME DEPOT, BANK, BIG SUPERMARKETS, SHOPPERS DRUG MART등
입니다. 이유는 이들은 주로 장기간의 리스계약을 가지고 있습니다. 은행에서 보기에는 장기적이고
안정적인 리스를 가지고 있으므로 위험부담이 적다고 판단하게 됩니다. 만약에 이러한 장기 세입자가
없다면 은행측에서는 위험부담이 있다고 판단하게 됩니다. 예를들면 상업용프라자를 구입시 ASKING
PRICE의 차이도 바로 이것입니다. 년간 세수입(RENTAL INCOME)은 비슷하더라도 이러한 ANCHOR
TENANTS가 있는 프라자의 ASKING PRICE가 더 높습니다. 결론적으로 말씀드리면 상업용모기지의
심사시 고려하는 중요한 요인의 하나가 바로 세입자들의 종류와 장기적인 리스계약이 있는 지
여부입니다.

5. 환경검사
마지막으로 상업용모기지 신청시 고려해야 할 부분은 환경검사입니다. 대부분의 상업용건물의
모기지를 신청시 은행측에서는 이 건물에서 유해나 공해물질이 발생되는지 여부를 조사하기
원합니다. 특히 OIL이나 화학약품관련 사업체는 거의 100%은행에서 이를 의무적으로 이를
요구하고 있습니다. 이에 주로 해당되는 업종은, 우리의 여건에 비추어 보면 주유소, 자동차정비소,
자동차바디ㅤㅅㅑㅍ, 세탁소플랜트등 입니다. 이러한 환경검사는 2단계가 있습니다 첫번째 단계는

PHASE1이라 부르는 데 비용은 약 $2,000-$3,000사이 입니다. 이 첫번째검사에서 통과되면 별 문제가
없습니다만, 만약에 문제가 발생시에는 PHASE2검사를 추가로 받아야 합니다. 비용은 약 $10,000정도
소요되게 되나 여기서도 문제가 발견되었을 시는 원상복구조치를 취해야 하므로 이에 소요되는 비용은
상황에 따라 틀림니다. 이 경우에는 모기지를 포기하시는 편이 좋습니다. 왜 이 환경검사가 중요하는
가 하는 이유는 은행측에서 보기에는 만약의 경우 환경오염의 문제가 발생시에는 건물의 값어치가
현저히 떨어지게 되므로 담보물건으로 가치가 없기 때문입니다. 환경오염문제보다는 은행은 돈장사를
하여 이익을 남기기를 원하므로 손해볼 만한 일을 하기 원치 않습니다.

이상으로 여러분이 상업용모기지를 은행에 신청시 은행에서는 어떤 기준을 가지고 심사하는 가에
대하여 간단히 이야기를 드렸습니다. 지면 관계상 자세한 사례를 생략했습니다. 궁금하신 부분이나
만약에 상업용모기지를 계획하시는 분들은 연락주시면 성의 껏 답해드리겠습니다. 건강한 한주 되시기
바랍니다.