콘도 ( 주택 ) CLOSING날짜가 다가 오는 데...
 
안녕하십니까?
봄을 재촉하는 꽃샘추위가 매섭습니다. 환절기에 건강에 유의하시기 바랍니다. 오늘의 이야기는 3년 혹은 4년전에 이미 콘도를 구입하시어 CLOSING을 앞두고 계신 분들과 주택을 구입하셨는 데 CLOSING에 어려움을 겪고 계신 분들을 위하여 도움말씀을 드리고자 합니다. 최근의 시중은행들의 자영업자에 대한 모기지대출강화조치로 인하여 자영업에 종사하시는 많은 한인동포들께서 어려움을 느끼고 계시리라 믿습니다. 그러나 생각을 조금바꾸시면 길이 있는 것을 아시게 될 것입니다.
 
1.자영업자에 관한 규제

현재 캐나다는 국민의 약 15%가 자영업에 종사하고 있습니다. 이에따라 떠오르는 자영업자의 모기지시장을 확보하기 위하여 각 은행마다 차별화 된 모기지상품을 내어놓고 있습니다. 물론 시중은행도 이에는 예외가 아닙니다. 그러나 시중은행들의 모기지정책에 대한 변화로 자영업자들에 대한 모기지대출심사가 강화되어 현실적으로는 많은 어려움이 있습니다. 예를들면 과거에는 소득증명이 불충분하여도 주택가격의 35%이상만 다운하면 신청인의 크레딧에 문제가 없을 시에는 쉽게 모기지승인을 하여주었습니다. 이것을 우리는 EQUITY DEAL이라 부릅니다.
그러나, 이제는 심사규정이 바뀌어 신청인이 캐나다국세청에 신고한
개인소득신고금액만 소득으로 인정하여 줍니다. 이러한 DEAL을 원하시는 분은 주택가격의 약 50%정도에 해당되는 금액을 보유하고 있는 것을 실제로 보여주어야 가능합니다. 그러나 일부 시중은행에서는 아직도 35%만 다운하면 승인이 가능하기도 합니다. 이에 대한 장기적인 해결책은 몇번에 걸처 말씀을 드렸습니다만. 개인소득 신고시 좀 더 현실적으로 하시기 권해드립니다. 이에는 상업용모기지역시 예외가 아닙니다. 개인소득신고시 발생되는 세금을 절약하시려다 더 큰것을 잃게 됩니다. 예를들면 개인소득신고시 발생되는 세금 약 $1,000정도를 절약하시려다 모기지쪽에서 그의 몇배가 아닌 수십배이상의 비용을 부담하시게 되거나, 최악의 경우에는 모기지신청이 거절되기도 합니다.

 
2.콘도시장에 대한 예상
과거 3-4년에 걸처 TORONTO지역에는 약 4만여채의 콘도가 분양되었습니다. 이중 한인동포께서 분양받으신 것은 약 3,000여채로 추정됩니다. 콘도시장은 실 수요자보다 투자를 목적으로 구입하신 분이 50%이상으로 예상됩니다. 이중 실수요자분들께서는 모기지를 그래도 어떠한 형태가 되었던간에 승인받기가 쉽습니다. 그러나 나머지 투자목적으로 구입하신 분들은 현재의 모기지정책이 변화되지 않는 한 시중은행을 통한 모기지승인이 그리 쉽지는 않을 것으로 보입니다. 물론 구입당시에는 25%만 다운하면 모기지는 자동으로 나온다는 이야기를 듣고 구입하신 분들이 많습니다. 네 그당시에는 그렇게 이야기할 수도 있었습니다. 그러나 이제는 시장이 바뀌었습니다. 여러분 공룡들의 멸종에 관한 이야기 아시리라 봅니다. 시대의 흐름과 변화에 적응하셔야 살아남으실 수 있습니다.

3.우물안 개구리에서 우물밖으로 우리는 날씨에는 민감합니다. 예를들면 비가오면 우산을 쓰고 비가 그치면 우산을 다시 접습니다.
모기지시장도 그러합니다. 이곳 캐나다에는 수백여개의 금융기관이 있습니다. BIG5은행만
있는 것이 아닙니다. 실제로 TORONTO외곽지역에서 사업체를 소유하고 계시는 한인동포들을 보면 많은 분들이 시중은행이 아닌 제2금융권을 통하여 주유소, 건물들을 소유하고 계시고 있는 것을 보게 됩니다. 이분들은 정말 대단하시고 , 현명하신 분들입니다. 그리고 일정기간이 지나 어느정도 조건이 회복되면 일반시중은행으로 모기지를 바꾸십니다. 여러분 우물안에만 있지 마시고 우물밖으로 나오시면 여러분께서 과거에 보지 못했 던 새로운 세상이 있습니다. 예를들면 COKE회사에서 규정의 강화로 가게의 면적이 일정면적이상이고 주문량은 일정금액이상이어야 판매를 한다고 하면 여러분을 어떻게 하시겠습니까? 네 대답은 간단합니다. CASH & CARRY에 가시거나 PEPSI ORDER를 늘리시면 됩니다. 모기지시장의 CASH & CARRY역활을 하는곳이 바로 모기지전문가입니다. 시중의 모은행은 저희 같은 모기지전문가와 거래를 하다 수년전에 정책을 바꾸어 자체에서만 모기지를 취급하도록 규정을 바꾸었습니다. 그 결과 작년의 모기지시장점유율을 보면 이 은행은 제2금융권인 모CREDIT UNION에게도 뒤져서 6위에 등극되었습니다. 최근에 다시 시장을 재 탈환하기 위하여 안간힘을 쓰고 있습니다. 미국의 경우에는 주택모기지시장의 70%이상이 모기지전문가를 통하여 진행되고 있습니다.
 
4.대안은 없나?

왜 길이 없겠습니까? 자영업자이고, 실 수요자인 경우 즉 1가구 1주택으로 실제로 거주목적인 경우에는 제2금융권을 통해 최저 15%만 다운하셔도 모기지가 가능합니다. 그러면 투자목적인 경우에는 어떻게 되나요? 투자목적의 경우에는 조금은 까다롭습니다만 신청인의 크레딧이 좋고 비지네스를 운영하신 지 2년이상일 경우에는 가능합니다. 사례를 들어 설명드리면 작년 하반기에 . 손님중 한분이 자녀의 학자금문제로 REFINANCE를 의뢰 하셨는데 시중의 이자율을 조사해본 결과 모 CREDIT UNION이 최저이자율을 제공하고 있었습니다. 당시 시중의 5년TERM의 변동이자율은 2.80%선이었는데 이 CREDIT UNION은 한시적으로 2.25%에 제공하고 있었습니다. 손님에게 이 CREDIT UNION을 추천하니 손님의 대답이 BRAND NAME은행으로 하시고 싶다는 이야기입니다. 이를 설득하는 데 약 2주정도 시간이 소요되었습니다. 모기지는 은행을 통해 자금을 투자하거나, 저축하시는 것이 아닙니다.
반대로 자금을 빌려오는 것입니다. BRAND NAME도 물론 중요하나 더 중요한 것은 본인이
원하시는 자금을 가장 좋은 조건으로 원하는 시기에 받는 것이 아니겠습니까? 특히나 이 자금은 COKE이나 PEPSI처럼 맛의 차이나 병 모양이 다른 것도 아닙니다. 돈은 그냥 돈일 뿐입니다. 또 한분은 사업을 새로 시작하시는 데 자금이 필요하여 제2금융권을 통해 주택가격의 85%까지 REFINANCE를 통하여 자금을 융통하신 분도 있습니다. 이 두분은 자영업에 종사하고 계신분들 이십니다. 캐나다경제기관의 금년 모기지시장의 전망은 자영업자에 대한 모기지규정의 강화로 가장 큰 혜택과 성장을 보일 부분은 제2금융권이라고 전문가들은 예측하고 있습니다.