토론토 지역의 집 값은 과거 어느 때보다도 지금이 가장 높다. 지난 몇 년 동안의 동향을 보면 주정부의 NRST(Non Resident Speculation Tax, 영주권자 나 시민권자가 아니면 집을 살 때 취득세(land transfer tax)외에 매매가의 1 %를 추가로 내야 하는 세금)가 시행되었던 2017년 4월 21일 바로 전까지 1-2년 동안에 집값이 폭등했었다.

그러나 NRST 시행 직후 약 6개월 정도 거쳐 떨어졌었고 그 당시 먼저 이사 갈 집을 산 후에 팔려고 하는 집을 제값에 팔지 못해서 혹은 집을 산사람이 모기기를 얻지 못해서 등 여러 가지 혼란과 계약위반에 대해 소송들이 진행되는 시기를 경험했었다.

이 시기가 지나면서 집값이 다시 오르기 시작하면서 특히 지난 1년 동안 NRST시행 전의 폭등수준으로 올라갔었던 가격을 상회하게 됐다. 금년 들어서는 1-3월 동안 과열상태의 시장을 경험했었는데 최근 들어서 다시 매매량이 줄어들면서 가격이 소폭 내려가면서 그동안 확실한 Seller Market에 점점 균형을 찾아가는 것으로 보인다.

봄과 가을시장이라는 일년 중 대표적인 두 개의 부동산 성수기 중 오는9-10월 동안의 가을시장의 매매량과 가격변동의 기록이 나오면 앞으로의 방향이 좀 보이지 않을까 싶다. 그동안 너무 오랫동안 과열과 가격상승이 지속된 시장에 대해 많은 우려와 함께 가격의 폭락에 관한 전망들을 흔히 접할 수 있는데 전체적인 심각한 수준의 경제 불황(recession)이 오지 않는 한 지난번 칼럼에서 다룬 것같이 토론토 지역 부동산시장에서 폭락 가능성은 아주 낮다고 보겠다.

그러면 현재 살고 있는 집을 아직도 높은 가격에 팔 수 있을 때 집을 줄여 가거나 아니면 임대로 이사 가는 소위 다운사이징(downsizing)을 하는 대표적인 이유들로는:

- 은퇴 후 혹은 사업부진이나 실직 등으로 소득이 줄면서 부족한 생활비 마련을 위해

- 집값이 올랐을 때 시세차액을 실현하고 당분간 임대로 이사간 후에 집값이 떨어지면 다시 사기 위해(만일 집값이 더 올라가면 다시는 집 사기가 어려워질 수도 있는데 이렇게 과거에 가격등락의 타이밍을 노렸다가 실패했던 사람들을 주변에서 흔히 볼 수 있다).

- 부모의 도움 없이는 집 사기가 너무 어려워진 자녀를 도와주기 위해 (bank of mom and dad)

- 필요 이상으로 큰 집에 살면서 들어가는 관리, 수리비용, 주택보험료, 시간투자, 스트레스를 줄이기 위해서 (대체적으로 집 사이즈와 비례하고 지은 지 오래된 집일수록 여러 가지 많은 비용과 시간이 들어가는데 비해 대신 여가나 취미생활에 더 시간과 비용을 쓸 수 있게 된다.)

- 가족구성원의 변화 즉 자녀나 배우자 혹은 부모 중 누군가가 더 이상 함께 살지 않게 되어서

- 노년기에 들어서면서 여러 층들과 계단들이 있는 집보다는 방갈로(단층집)나 잦은 여행 등으로 집을 비워도 방범에 대한 걱정이 덜한, 헬스장이나 수영장 등 여러 부대시설들을 갖춘condo apartment등으로 이사를 가기 위해

- 높은 인구 밀도와 복잡한 토론토와 같은 대도시를 벋어나 여유 있고 심플한 라이프 생활을 할 수 있는 소도시나 전원지역으로 이사하기 위해

- 한국으로의 이주나 생활비가 저렴하고 일년 내내 온난한 날씨를 즐길 수 있는 지역으로의 이주 (많은 캐나다인들의 희망인 Costa Rica와 같은 중남미 국가 등). 단, 캐나다 시민권자와 영주권자가 일정기간 이상을 국외에서 거주할 때 건강보험을 포함 납세자와 연금수령자의 의무, 자격과 혜택 면에 변동이 생기기도 함으로 미리 알아보아야 한다.

- 55세나 그 이상의 연령층의 시니어들이 모여 살기 위해 조성된 Senior Community 와 같은 곳으로 이사

- 소득에 따라서 거주비의 일부나 전부를 보조 받기도 하고 따라서 정부에서 정해놓은 까다로운 입주자격이 된다면 한인 무궁화요양원과 같은 요양시설(long term care)로 갈수도 있는데 생존을 위한 기본적인 일상 생활이 혼자서도 가능하지만 다른 사람의 도움 없이는 생활이 불편한 경우에는 사설양로원과 같은 시설로 이사를 하기도 한다. (비용과 시설에 따라 다양한 시설들이 있다.)

- 한인들한테는 흔치 않겠지만 일정한 주거지가 없이 RV(recreational vehicle)에서 살기 위해.

많은 자산 가치의 집에 살지만 생활비가 부족한 사람들을 가리켜 ‘하우스푸어’(House Poor)라고 한다. 캐나다에서는 House Rich, Cash Poor라는 말로 표현하기도 하는데 큰 폭으로 오른 집값은 특히 정부의 연금 외 별다른 소득이 없게 되는 은퇴를 앞두고 있거나 은퇴 후에도 사용할 수 없는 많은 돈(자산)을 집에 깔고(?) 있다면 더욱 downsizing을 고려해 볼만 하다.

캐나다에서 살고 있는 남자들의 평균수명은 80세, 여자는 84세인데 자신은 물론 아무도 알 수 없지만 장차 예상되는 건강 상태와 기대수명 또한 살기에 편한 집으로의 이사를 갈지 고려하게 하는 중요한 사항이 될 텐데, 집을 팔지 않고도 충분한 재산이 있으면 비용을 큰 집을 유지/관리하기 위해서 다른 사람을 고용할 수 있지만 노년이 되면서 보다 편안함을 위해 이사를 하기도 한다.

가족과 오래 살았던, 많은 추억의 정든 집을 팔지 않고 계속 살기를 원한다면 집을 담보로 융자를 얻을 수 있다. 감정가의 최고 60%까지 융자금을(모기지가 없는 경우를 기준) 받을 수 있는 역모기지(reverse mortgage), 그리고 흔히 마이너스 통장이라고도 알고 있는Line of Credit(LOC)의 종류인 집을 담보로 얻는HELOC(Home Equity Line of Credit)이나 refinancing인 2차 모기지 등을 들 수가 있는데, 역모기지보다는 LOC, HELOC이 대체적으로 현명한 선택이라 할 수 있다.

역 모기지 상품은 두 개 정도의 회사들이 취급하고 있는데, 여러 가지 제약조건들이 있다. 만일 집값이 정해놓은 가격 이하로 내려가면 강제적으로 집을 팔아야 하며 융자 이자율도 더 비싼 편이다. 그 외에도 해약할 때의 위약금 등 여러 세부사항들에 대해서 충분히 인지한 후에 결정해야 한다.

지난 몇 년 동안LOC과 HELOC의 경우 특히 은퇴 후 연금 외 별다른 소득이 없다면 예전에 비해서 융자받기도 어려워졌고 융자금 액수도 줄어들었다.

그러면 추가 융자가 아닌 집을 팔고 이사 갈 때의 비용들과 손익을 한번 생각해보자

- 팔 때 지불하는 중개수수료(매매가의 약 4-5% plus HST, 참고로 중개비는 법으로 정해져 있지 않고 중개인이 속해있는 중개회사나 중개협회 등에서 정하는 것은 담합으로 간주되며 규정위반이다.)

- 집을 살 때 취득세(provincial land transfer tax)는 온타리오 정부에 변호사를 통해서 내게 되는 세금(PLTT)이고, 토론토시 소재 집은 토론토시에 별도의 주택 취득세(TLT)를 지불함으로 결국 두 배의 세금을 내는 셈인데, 두 개의 세율은 거의 비슷하다. 계산법은 www.landtransfertaxcalculator.ca 참고. 생애 처음으로 집을 사는 first time home buyer는 부분적으로 감세된 세액이 적용된다.

- 집을 팔면 기존의 모기지를 해약하게 되는데 (새로 사는 집으로 위약금 없이 기존의 모기지를 갖고 갈 수 있다. 물론 새로 얻는 모기지액이 기존 모기지액보다 적은 때는 차액에 대해 위약금을 물어야 함) 융자 금융기관에 지불하는 위약금(penalty)을 살펴보면, 기존 모기지보다 얻게 되는 모기지의 이자율이 낮을 때에는 잔여차액 전액(Interest Rate Differential Penalty)이나 세 달치 모기지 이자액수를 비교해서 높은 위약금을 부담한다. (생각보다 상당히 높은 경우가 많음으로 집을 사고 팔기 전에 미리 알아봐야 하는 사항이다.)

- 변호사수수료(기본적으로 최소 1,500-2,500불, 계약의 복잡한 정도와 모기지 여부와 모기지 수 등에 따라 더 많아짐)는 팔 때와 살 때 두 번의 수수료를 내게 되는데 한 변호사를 고용시 다소 할인도 가능.

- 이사 비용(이사 거리와 이삿짐 양에 따라 다른데, 대부분 시간당보다는 flat rate가 더 저렴할 수 있다, 이사 날짜도 가능한 이삿짐센터가 바쁘지 않은 날을 정하는 것은 집을 팔고 사는 closing날과 같이 월초나 월말 특히 연휴인 금요일 등은 피하는 것이 좋다.)

- 사는 집과 파는 집의 closing날이 갖지 않으면 Bridge Loan을 얻게 되는 경우가 많은데, 두 채의 집을 동시에 소유하는 동안에 (대부분 단기간) 이중으로 내야 하는 모기지 이자와 utility 비, 재산세 등.

- 집을 팔기 전에 준비하는데 들어가는 비용, 수리비 등을 보면, 파는 집의 매매가와 이사 갈 집의 매매가에 따라 비용차이가 나는데 파는 집 매매가를 기준해서 개인간의 직거래가 아닌 중개인을 통한 매매의 경우 최소 6%에서 8-9%정도나 그 이상의 비용이 발생.

- 세금관련: 일 가구 일 주택의 면세원칙에 따라 즉 principal residence 팔 때 시세차액에 대해서 면세(exemption on capital gains tax principal residence)에 해당되는지의 여부를 확인(만일 임대를 놓았다면 임대를 시작한 시기와 파는 시기 그리고 집 전체이거나 집의 상당 부분을 임대했는지 등등, 경우에 따라 여러 가지로 다를 수 있는 세법의 적용에 대해 미리 회계사와 확인 필요)

만일 살고 있었던 집을 몇 년 동안 임대를 놓았다가 세입자가 나간 후에 다시 이사 들어가서 산 후에 팔게 되는 경우나 다시 들어가 살지 않은 경우 등 여러 가지가 생기기도 하는데 중요한 것은 살고 있는 집을 임대했거나 임대했던 집에 들어가 살거나 하면 자식과 같은 가족 간에 명의 이전을 하기 전에는 회계사와 상담 후 실행해야 한다.

금액을 주고받지 않은 자식과 부모와 같은 가족간의 명의이전도 국세청(CRA)에서는 매매로 간주될 수 있으며, 특히 임대 후 3-4년 후에 다시 들어가서 살 목적으로 임대할 때 CRA에 신고가 필요한 tax election을 제때에 해 놓아야 하거나 당시의 시세에 대해 재산평가사(licensed appraiser)를 고용하여 시세 평가서(appraisal report)를 받아놓으면 추후 CRA에서 그때 당시의 시세를 인정하지 않을 경우에 대비할 수 있다.

직장이나 비즈니스 생활을 마무리하거나 은퇴하면서 복잡한 대도시를 벋어나 조용하고 심플한 라이프 스타일의 소도시 등으로 이사 갈 것을 고려하고 있다면 일단 위에서 열거된 모든 비용 등과 함께 오랫동안 익숙해져 있던 생활패턴이 바뀔 때 생기는 변화에 대해서도 생각해 봐야 한다.

단지 시세차액을 얻기 위해서라면 토론토의 동일한 수준의 집에 비해 저렴하긴 하지만 코로나 발생 이후에 토론토와 같은 대도시보다 인근의 소도시 집들의 가격 상승폭이 훨씬 커서 기대했던 시세차액을 얻지 못할 수 있다.  

Cottage(별장)가격의 상승변화를 보면 지역에 따라 차이가 있지만 50%나 그 이상으로 가격이 오른 것도 알 수 있는데, 특히 토론토 인근지역인 Oshawa나 Niagara 같이 외곽지역의 집값의 상승폭(percentage)은 폭등 수준이었다.

소도시나 전원지역으로 이주는 경제적 이유 말고도 여러 다른 것들도 생각해야 하는데, 막연히 동경했던 지역으로의 여행과 거주(생활)와는 전혀 다를 수 있다. 소도시 등에서의 생활은 대도시와 달리 주변의 한인 친지들과 어울리기보다는 이사간 지역의 주민들과 교류를 하게 될 텐데 언어나 문화 면에 그동안 일상생활의 큰 부분을 차지했던 것들을 더 이상 하기가 어렵고 적응하는데 별문제는 없을지? 특히 어울렸던 사람이 주로 우리말만 사용했다면 이사한 후에 외롭고 무료한 나날이 될 수도 있다.

대도시에서 쉽게 접하고 즐겼던 여러 문화생활과 심지어 백화점 쇼핑, 만일 구매한 구두를 교환하러 같이 가자는 친구 따라 나서기도 하는 등 주변사람들과 가깝게 지냈다면 이런 친구들과 커피샾과 식당에 가는 것이나 가까이 사는 자녀나 손주들의 방문 등 역시 쉽지 않을 것이다.

특히 노년기에 중요한 대형 병원이나 전문의들과도 멀어질 수 있다. 저렴한 대도시주변보다 단지 저렴한 골프fee가 이런 것들을 대신해 줄 수 있을지를 생각해 봐야겠다.

노년기에는 조용한 곳보다는 반대로 번잡하지만 대중교통과 간단한 식료품(한국식품 포함) 구입 등이 수월한 대도시에 사는 것이 좋다는 말, 그리고 누구의 도움 없이 혼자만의 일상생활이 어려워져서 양로원이나 요양원으로 가기 전까지는 나보다도 나이가 더 많은 노인들보다는 젊은 사람들 사이에서 사는 것이 건강에 좋다는 것과 같은 말들을 부동산중개인 생활하면서 몇몇 고객들한테서 들었던 기억이 있다.

특히 집을 줄여서 저렴한 가격대의 시외로 일단 이사를 가면 여러 가지 면에서 대도시로 다시 이사 들어오기는 어려워질 수 있다. 좀 번거롭더라도 먼저 1년이나 2년 정도 소도시에서 임대해 살아보는 것도 한 방법이 될 수 있다.

일단 이사를 가면서 살고 있던 집을 팔지 않고 임대를 놓을 때 만일 다시 돌아와서 살 경우를 대비해서 앞서 언급한바 같이 CRA에 필요한 election을 해놓으면 후에 오랫동안 살았던 집을 나중에 팔 때 capital tax를 피할 수도 있음으로 이런 점들에 대해서 회계사와 상담을 권한다.

고객들한테 항상 하는 말은 집을 사거나, 팔거나, 세를 놓거나 집 소유와 관련해 자식과 같은 가족들이 title(소유권)상 명의의 변경을 하기 전에 먼저 회계사, 변호사 등 해당 전문가와 상담한 후에 실행하라는 것이다.

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