부동산 재산권과 관련된 법률에서 부동산의 범위는 광범위하게 해석하고 있다. 한국 민법 제99조에서 ‘토지 및 그 정착물은 부동산이다.’라고 정의하고 있다. 캐나다의 재산권에 대한 부동산의 분류 방법도 이와 유사하다. 

 부동산 소유권 정의는 전형적으로 눈에 보이는 물질적 구성요소에 의하여 (1)토지 및 그 지상 정착물인 건물, 부속 차고, 정자, 입목 등 유형 물체를 좁은 의미의 부동산(Real Estate)으로 정의하고, (2) 토지와 건물에 종속된 보이지 않는 사용 수익 권리까지 총망라한 넓은 의미의 부동산(Real Property)으로 해석하는 경우도 있다. 이러한 사용 권리는 보이는 토지, 건물과 분리하여 독립적으로 매매, 임대 등의 재산권을 행사를 할 수 있다.

부동산 권리의 종류 

 부동산에 대한 재산권은 형태적으로 눈으로 볼 수 없지만 토지 등을 이용하는 사용 수익 권리까지 포함한다. 가장 대표적으로 토지, 건물 등 일반적 부동산 임대권, 토지에 대한 지하권, 광산권, 지상권 그리고 공중권, 작물 수확권 등의 권리가 있고 각각 독립적으로 임대, 사용 수익, 매매, 점유, 처분 등의 법률행위를 할 수 있다.

지하권(Subsurface rights)

 토지 소유자는 땅 속에 대한 소유권도 갖는다. 그래서 타인이 자신의 토지 지하에 관 등의 시설물을 설치하는 경우 토지 소유자의 사용허가 동의를 받지 않고는 설치할 수 없다. 또한 지하에 묻힌 광물에 대한 채굴권(Mineral Right)도 토지 지주의 재산권으로서 독립적으로 제삼자에게 매매하거나 임대할 수 있는 권리를 갖는다. 

지역권(Easement)

 토지 소유 지주는 자신의 토지 사용권을 타인에게 임대하는 경우가 흔히 있다. 유상 임대이든 무상 임대이든 타인의 편의를 위하여 자기 토지 사용권을 제공하는 경우 토지 사용의 이익을 받는 토지를 요역지(要役地, Dominant tenement), 토지를 사용하도록 사용권을 제공하는 토지는 승역지(承役地, Servant tenement)라고 하며 여러 필지의 대지가 인접된 경우, 다세대 주택의 대지 등 여러 가지 사유에서 지역권이 발생할 소지가 많다. 

 역사적으로 지역권은 옛날 중세 시대 봉건제도 하에서 두 집안간 인접된 땅 사용 필요성에 따라 발생한 무단점유 분쟁에서 유래되었다고 한다. 이런 땅 사용은 현대에 이르러서는 여러 가지 형태의 지역권이 발생하여 법적으로 편익을 제공받는 사용자는 지역권을 등기부등본에 등기하여 토지 용익물권으로써 사용 권리를 확고히 유지한다.

지역권이 발생하는 경우

1)토지 지주의 지역권 제공 의사 표명: 지주가 타인에게 통행권 또는 사용권을 주겠다는 결정을 하면 언제든지 지역권이 창출된다. 개인이든 주택 건축업체이든 공익 기업이든 정부 지방자치단체이든 토지 소유주는 지역권을 발생시킬 수 있다.

2)법적 점유 시효 완성: 개인이 무단으로 타인의 토지를 통행하거나 점유하고 사용하는 등 권리를 불법으로 향유하다가 법적으로 점유 취득 기간을 완성한 경우, 한국 민법에서는 50년으로 점유 취득이 완성된다. 또는 표현된 지역권으로 20년 이상 기간이 경과한 경우 시효가 완성된다. 캐나다 온타리오 주의 경우 10년으로 제한(Limitation Act)되나 점유 시효 기간의 판정에는 상황에 따라 다르게 해석될 수 있어 전문가의 자문이 요구된다.

3)사용 묵인: 인접된 토지 소유주가 자신의 토지에서 진입도로가 없어 인근 토지를 통과해야 도로와 연결되는 경우가 있다. 이러한 토지는 맹지(盲地, landlocked)로 남의 땅을 반드시 통과해야 하는 것은 자연적으로 요구되는 조건이다. 이런 현상은 원래 한 소유주의 토지를 분할하여 매매 시 원래 소유주가 자신의 남아 있는 토지의 사용이나 사도(私道)를 사용하도록 묵인하지 않고서는 진입도로가 연결되지 않는 맹지를 팔기 어렵다. 법에서는 또한 토지 통행의 필요성을 함축적으로 인식하여 부득이 인접된 주위 토지를 통과해야 공도와 연결되는 땅 소유주를 보호하며 정상 참작하여 중재한다.

4)법규에 의한 강제: 주민 공익사업 법에 의한 공익 기업과 전화 사업자 등에 대하여는 주정부 법규에 의하여 어느 토지이든 강제로 토지 사용 통행권을 창출한다.

 거주지 주택 소유자가 대지의 지상 사용 통행권을 제삼자에게 허용하여 임대 또는 무상 사용할 수 있는 수익권을 제공하고 사용권을 취득한 사람은 이 권리를 해당 대지에 등기할 수도 있다. 

 흔히 전기, 수도, 전화, 유선 방송사 등의 공익사업체는 각 가정에 자신들의 공익 시설을 설치 전에 자신들의 공익시설의 유지관리를 위하여 신청 주택의 대지상에 지상권을 설정하는 것을 전제로 하고 있음으로 공익 기업의 easement는 모든 주택의 건축 준공 시에 시설물 설치 계약서에 의하여 법정 의무 사항으로 부동산 등기부에 자동으로 기록된다. 또한 주택 매매시 공익시설 사업자의 지역권은 공익성으로 인식하여 거부감 없이 포함하여 소유권 이전을 하게 된다.

통행권(Right-of-way)

 도로가 인접되지 않은 인근 토지 소유자에게 자신의 토지를 통과할 수 있는 통행권을 주는 경우가 있다. 수많은 필지로 구성된 토지의 경우에 통행권을 확보하기 위하여 진입로는 필수적이나 만일 자신의 토지가 도로와 인접되지 않은 경우에는 필수적으로 다른 사람 소유의 토지를 통과하여야 하고 새로 진입로를 만드는 비용이 막대할 경우 주위 토지 통행권을 임대차하여 해결하는 방법을 추구한다. (다음 호에 계속)

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