9.1 주택정책 추세

주택정책은 다음을 목표로 한다. 즉 풍부한 주택의 양, 높은 주택의 질, 주거부담의 저렴화, 주거복지(housing welfare)의 공평한 분배(equitable distribution), 그리고 소비자의 주택 관련 선택 기회 최대화 등이다. 

주택 양의 충분성(sufficiency)은 주택보급률(housing supply ratio)로 추계한다. 캐나다는 1972년에 보급률 100%를 달성했다. 한국은 2002년에 와서야 전국 보급률이 100%를 도달했다. 그러나 서울의 주택 보급률은 아직도 100% 미만이다.

 UN이 채택한 주택의 질 지수는 방당 인원수다. 한국은 0.8 이며, 캐나다의 경우는 0.5 정도다. 이렇게 보면 질 면에서는 우리나라에서도 그 동안 많은 진전이 있었다. 하지만 이직도 총 주택 재고 중 20% 이상이 주택 최저기준 미달이다. 

주거비 부담은 가구 년 소득 대비 주택가격 비율(자가 주택) 혹은 월 소득 대비 월세(임대 주택) 비율로 평가한다. 서울의 소득-가격 비율은 8배인데 비해 몬트리올의 경우는 2배 정도. 가장 힘든 기준이 주거복지 분배의 형평성이다. 구체적으로 말한다면 주택의 양, 주택의 질, 주거비 부담 등이 모든 국민에게 공평하게 분배 되어 있는지가 어려운 기준이다. 

 주거복지분배의 형평성 확보의 애로 상황은 주택 가격 혹은 임대료(housing price or rent distribution)와 가구소득 분배(household income distribution) 간의 불균형(disequilibrium)이 존재한다는데 있다. 어떤 사회나 각자의 학벌, 기술, 전문성, 연령, 직업 특히 생산성에 따라 소득이 다르다. 저소득층, 중소득층, 고소득 층 등으로 구분된다.

 한편 주택가격도 저-중-고 가격주택으로 구분된다. 소득 분배와 주택가격 분배와 결합을 하면 소득별 가격-소득 비율을 추계할 수 있다. 모든 국가에서 볼 수 있는 것은 소득이 낮을수록 가격-소득 비율이 높아진다.

 우리나라의 경우를 보면 서울의 경우 저소득층의 가격-소득 비율은 15배인 대신 고소득층의 가격-소득 비율은 불과 2.5배가 된다. 몬트리올의 경우 저소득층의 가격-소득 비율은 4배 라면 고소득층의 경우는 불과 1.5배가 될 수 있다.

이러한 상황에서 인구의 상당 부분은 자기 집을 마련 못하고 셋방살이를 할 수밖에 없다는 것이다. 다시 말한다면 주택가격분배와 소득분배의 불균형은 주택 점유형태(housing tenure)의 구조를 결정한다. 주택 점유형태는 자가 주택 (owner-occupied housing), 민간 임대 주택(private rental housing) 및 사회주택 (social housing)으로 구분된다.

모든 선진국가의 정책 목표는 국민이 원하는 점유형태의 주택을 제공하는 것이다. 어는 국가를 막론하고 절대 다수의 국민이 원하는 점유형태는 자가다. 즉 자기집에서 사는 것이다. 그러나 다양한 이유로 모든 국민이 주택 소유자가 될 수는 없다. 

하지만 선진국가들은 가급적이면 자가 비율을 최대한 높이는데 노력한다. 특히 미국정부는 여타 국가보다는 자가 주택 공급에 주력했다. 이유는 자가주택에 대한 이데올로기적 신념이다. 즉 집 소유자는 임대인보다 근면하고, 저축을 많이 하고, 집의 유지관리도 더 잘하고, 만사에 책임감이 강하다는 것이다.

즉 집을 가진 사람은 그렇지 않은 사람보다 우수한 국민이다라는 거의 신비적 편견을 보이는 것이 미국의 주거 문화의 기반이다. 인류의 절대 다수는 자기집을 소유하는 것을 원한다. 이유는 자가주택이 제공하는 안전성, 안정성, 편리성, 쾌적성, 독립성 등의 기본 주거 서비스 이외에 주택 가격상승으로 인한 자산 증대 그리고 집주인이라는 자부심 등의 심리학적 변수도 가세하여 내 집 마련이 미국 꿈(American dream) 되고 말았다.

 자기 집에 살고 싶어하는 것은 민족을 떠나, 국가를 떠나, 모든 사람의 숙원이다. 모든 선진국가들은 자가주택 확보를 위해 많은 노력을 한다. 영국은 1980년대부터 이른바 주택구입권(Right to buy) 조치로 지자체가 관리하던 사회임대주택(social rental dwellings)을 임차인에게 시세의 60% 선에서 매각했다. 

네덜란드 및 아일랜드에서도 비슷한 조치를 적용했다. 영국에서는 이러한 조치로 2백만 이상의 사회 주택이 임차인의 집이 되었다. 이러한 조치는 극단적 조치다. 모든 선진국가에서 취한 보편적 조치는 두 가지 유형으로 구분된다. 하나는 공급자 지원이고, 또 하나는 수요자 지원이다.

공급자 지원은 조세지원과 융자지원으로 주택 업자로 하여금 저렴한 주택을 공급하는 것이다. 캐나다를 포함한 많은 나라에서 이러한 조치를 적용한 바 있다. 그러나 가장 흔히 적용한 조치는 수요자 지원이다. 소득 수준에 관계없이 마련한 지원은 모기지 이자 상환액을 위한 소득세 감면 지원이다. 우리나라에서는 저소득층이 국민주택 규모 이하의 주택을 구입할 때 적용된다. (다음 호에 계속)
 

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