(지난 호에 이어)
 한편 부동산 소유자가 다수가 될 수 있다. 두 개 유형의 다수 소유권 체제가 있다. 하나는 합작 소유권(joint tenancy) 또 하나는 공동 소유권(tenancy in common) 이다. 전자의 특징은 동업자의 상속권(right of survivorship) 이다. 이러한 권리에 따라 동업자가 사망하면 생존 동업자가 동등하게 지분과 부채를 나누어 승계한다. 본 체제하에서는 동업자의 지분은 동일하다.

 반면에 공동 소유권의 경우 동업자의 지분이 반드시 동일하지 않을 수도 있다. 예를 들자면, 동업자가 6명인데 5명은 각각 10%의 지분, 나머지 1명은 60%의 지분을 가질 수 있다. 본 체제하에서는 동업자 상속권이 없다. 동업자의 사망 시 자산은 후계자에게 상속된다. 따라서 부동산 투자자에게는 합작 소유권 보다 공동 소유권 체제가 유리하다. 

 부동산 투자자에게 가장 중요한 법률은 부동산 거래와 관련된 법률이다. 부동산 거래에는 5개 유형의 원칙이 있다. 상호간의 합의(mutual agreement) 원칙, 거래자의 법적 자격(legal capacity of transaction agent), 추가 조건(exchange of considerations), 계약 이행 의도(intention to be bound), 관련 모법과의 일치(compliance with law) 등이다.

 이러한 원칙에 따라 형성된 부동산 거래 계약과 관련해 몇 개의 문제를 살펴보자. 우선 해약(recision)을 보자. 매입자는 계약을 재검토하는 시간을 부여 받는다. 

 우리가 알아야 할 또 하나의 측면은 계약 불이행시 가능한 법적 조치 (specific performance) 다. 만약 매도자 혹은 매입자가 계약의 일정 특수한 조건을 이행하지 않을 경우 법정에 고소해 위법한 조건을 이행하게 할 수 있다. 

 세 번째로 계약 대상자가 계약 조건을 불이행 할 경우 피해자는 금전적 보상을 받을(damage) 수 있다. 예를 들자면 매도자가 해당 주택을 $50,000 더 받고 매각하기 위해 계약을 지키지 않을 경우 매입자는 증거가 있을 경우 $50,000을 손해 배상 명목으로 청구할 수 있다.

 한편 매입자가 계약 조건을 위반할 경우 매도인은 매입자가 예치한 예치금을 취할 수 있다. 이것을 “liquidated damage”라 한다. 한편 부동산 거래 계약 양식은 표준화 되고 있기 때문에 모든 경우에 적용될 수 없다. 따라서 계약서 내에 추가조건을 첨부 할 수 있다. 즉 조건부라는 말이다(subject to clause…). 

 구입할 때 필요한 항목을 추가로 첨부하는 것을 기억하기 바란다. 또한 계약은 무효(void)가 될 수 있다. 가끔 해당 법(시정부의 조닝법)을 위반하면 무효가 될 수 있다. 계약의 무효 이유 중에 하나가 상대방의 비 정직성이다. 

 한 예를 들어보자. 계약에 매도자 융자금이 포함되어 매도자가 매입자에게 융자를 해준다는 조건이다. 매도인은 매도자가 제출한 재정 능력에 대한 서류를 믿고 계약을 했는데 그 서류가 정직하지 못할 경우 계약은 무효가 될 수 있다.

 최종 계약 전에 매입자가 매수 의도가 있을 때 예치금을 마련해야 한다. 예치금은 계약금의 5-10% 정도다. 예치금의 의도는 매수자가 실제로 매수할 의도가 있다는 것은 표시 하는데 있다. 여기서 주목할 것은 예치금은 절대로 매도인에게 지불하면 안 된다.

 만약 매도인이 건설업자일 때 부도가 나면 예치금은 회복하기가 불가능 하다. 예치금은 매수인의 변호사 신탁구좌에 예치하는 것이 현명하다. 앞에서 언급한 특수 조건에 대해 자세히 알아보자. 우선 매수인에게 유익한 조건을 보자. 

 해당 부동산에는 소유권을 제약하는 요소(남아있는 부채)가 없다는 조건. 건물 감정보고서에 하자가 없다는 조건. 보고된 모기지 상환에 하자가 없다는 조건. 모기지 승계권이 있다는 조건. 경우에 따라 매도인의 융자가 가능 하다는 조건. 다양한 보증 조건. 환경을 오염하는 단열제가 없다는 조건. 콘도의 경우 소유자의 임대권이 있다는 조건들이 매수자를 보호하는 조건부의 조건이다. 

 한편 매도자를 보호하는 조건을 살펴보자. 매입자의 신용도가 확실하다는 조건. 매수자의 매도자 융자에 대한 승인조건. 매도자가 완벽한 계약시 예치금을 일출할 수 있다는 조건. 부동산 거래계약에는 화재 위험 등의 위험 소지가 매도자로 부터 매수자에게 이양되는 시기에 대한 조건도 포함 되어있다. 

 부동산 거래 계약에 포함된 또 하나의 항목은 정착물(fixture)과 비정착물 (chattel)에 대한 조치다. 정착물은 건물에 영구적으로 고정된 시설을 의미한다. 예를 들자면 고정된 난방 시설은 주어진 기능을 약화 시키지 않고 철거하기가 불가능하다.

 반대로 냉장고, 세탁기 등은 쉽게 이동 되므로 비 정착물이다. 계약상, 정착물은 계약에 별도로 명시되지 않으며 거래 가격에 포함된다. 그러나 비 정착물에 대해서는 남아있는 것과 남아있지 않은 것을 구분해 남아있는 비 정착물이 거래가격에 포함 되는지를 분명히 해야한다. 계약할 때 무엇이 포함 된지를 분명히 해야 할 것이다. (다음 호에 계속)
 

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