6.3 리모델링 주택

 콘도 및 단독주택 투자 다음에 토의할 투자 유형은 기존 주택의 리모델링에 투자하는 것이다. 저렴한 주택을 리모델링하고 매각하면 상당한 이익을 취득할 수 있다. 

 주택을 구입 할 때 고려할 사항: 편리한 교통, 양호 한 주변 생활환경, 극빈층의 부재, 높은 자가율 등. 흔히 이민자들이 많은 곳을 피해야 한다는 주장도 있지만 반드시 그렇진 않다. 그리고 주변 주택지역의 주택수요가 강하지 않은 것이 좋고 주변에 상가개발이 진행되면 유리하다.

 리모델링은 상당한 전문 지식과 기술이 필요하다. 특히 리모델링의 가장 중요한 부분이 부엌 및 화장실의 리모델링이다. 이 분야의 전문지식을 습득하는 것이 좋겠다. 또 한 가지 주목할 것은 리모델링된 집에서 살다가 매각하면 양도소득세가 면제된다. 

 또한 공사를 시작하기 전에 감정평가사에게 의뢰해야 리모델링 후의 가격 상승을 사전에 알아볼 필요도 있다. (The House Doctor. The Canadian Home Inspection Guide 참조). 그리고 3명 정도의 리모델링 업자를 초대하여 입찰시키는 것이 바람직하다. 끝으로 다양한 공사의 경우 엄밀한 손익 분석을 하는 것이 좋다. 

 6.4 여가부동산

 여가부동산(recreational property) 유형도 다양하다: 별장(chalet,cottage), 택지, 도시형 농장(hobby farm), 콘도 등이 있다. 여가 부동산의 수요는 앞으로 강화될 전망이다. 요인 변수를 보면, 늘어나는 여가시간 증가, 소득증가, 도심의 주거환경의 질 저하, 도시생활과 농촌생활의 결합으로 가능한 삶의 질 향상 추구, 직주(직장생활을 집에서 하는 사람) 생활 추세 등이 있다. 

 또한, 여가부동산은 가족의 공동 휴양처가 되고 은퇴 후의 내 집 마련 수단도 될 수 있다. 가격이 저렴한 것도 유리한 점이다. 매도인의 융자 혜택도 가능하다. 반면에 주의할 사항도 있다. 특히 관리 문제와 도난 문제가 심각 할 수 있다.

 여가부동산 투자를 할 때 추가로 주의해야 할 사항은 부동산의 입지 여건이다. 도심에서 너무 가까워도 안되고 너무 멀어도 좋지 않다. 그리고 단지 일부분을 공공 개발사업을 위해 양보(right of way) 해야 할 때도 있으며 이웃 사람에 단지사용(easement)을 허락해야 할 경우도 있다. 뿐만 아니라 상하수도 시설, 테니스장, 골프장 등의 편의시설 유무도 중요한 변수다.

 앞에서 다양한 부동산 투자에 대한 토의를 했다. 그러나 아직까지의 투자 대상은 주거용 주택 투자이었다. 즉, 매입한 주택에서 사는 것을 주목적으로 하는 투자였다. 따라서 투자의 기대 효과는 이윤 극대화(profit maximization) 보다는 효용 극대화(utility maximization)다. 

 또한 주거용 투자자도 금전적 혜택을 누린다. 우선 가격상승으로 인한 자본소득(capital gains)이 가능하다. 더군다나 캐나다에서는 본인이 거주한 주택을 매각할 때 양도소득세가 면제된다. 

 한편 가격이 대폭 상승한 주택을 매각하고 좀 더 저렴한 주택에 이주하면 여가 자본금도 가능하여 노후 대책에도 도움이 된다. 한편 콘도의 경우 임대용으로 매입하면 임대소득과 자본소득을 동시에 얻을 수 있다. 

 6.5 임대주택

 이민 발전사를 보면 제1세대는 언어 장벽 때문에 소매업에 종사하다가 어느 정도 삶의 터전이 마련되면 부동산업으로 진출하는 것이 추세다. 주택 임대사업은 특히 소규모의 임대 사업은 비교적 전문적 노하우를 필요로 하지 아니하고 융자 여건도 양호하다.

 물론 보통 주식투자보다는 위험성이 낮은 편이고 정부 채권의 위험성 보다는 높다. 주택임대 사업의 수익성은 은행 적금 수익성 보다는 매우 높은 수준이고 건물을 매각하면 자본 소득도 가능하다. 

 투자 대상은 아파트 건물 및 기타 다가구주택 건물이다. 아파트는 8호 이상의 주택이고 독립된 출입구가 건물 안에 있어야 한다. 아파트를 제외한 임대용 주택건물은 2가구 주택(duplex), 3가구 주택 (triplex) 부터 8가구 연립주택 (row house)을 말한다.

 우선 아파트부터 보자. 아파트 투자의 첫 번 째 장점은 비교적 지속적 임대소득으로 인한 높은 수익성이다. 또한 여타 소규모 다가구 주택보다 지역경제 변동에 대해 다소 덜 민감하다는 점도 있다. 

 그리고 입지여건이 좋으면 매각시 자본소득도 기대할 만하다. 성공의 핵심은 시설관리, 건물관리, 특히 임차인 관리다. 임차인 선발에 큰 비중을 주어야 한다. 단점은 임대료에 대한 정부규제이다. 순수한 임대료 통제(pure rent control)는 없어진지 오래 되었지만 퀘벡주를 비롯한 캐나다 도시에는 임대료 상승률에 대한 행정 지시가 있다. 

 퀘벡주의 경우 매년 임대 법원(régie du logement)에서 적합한 임대료 상승을 제시한다. 기준은 물가상승률, 보험료 및 유지관리비 상승 등 실비 상승을 감안하여 객관적으로 임대료 상승률을 제시한다. 

 만약 임대인의 법정에서 제시한 상승률보다 높은 상승률을 요구할 경우 임차인은 임대 법정에 호소할 수 있다. 그 외에도 임차인의 보호를 위한 제약적 조항이 많다. 예를 들자면, 임대인이 수리를 해야 하는데 안 할 경우 임차인이 업자를 고용하여 공사를 시킬 수 있다. 물론 공사비 청구서는 임대인이 처리해야 한다. 또 하나의 단점은 유지관리 문제다. (다음 호에 계속)
 

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