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6. 투자대상 주거용부동산 유형(7)
chungheesoo

 

 (지난 호에 이어)
 잔고 조정기간도 계약에 명시 되어야 한다. 계약이 체결되는 시점에 따라 세금, 유지 관리비, 임대료 등을 조정하여 매수인 및 매도인의 몫인지를 결정한다. 


 예를 들어 매도인이 부동산세를 6월말까지 지불했는데 계약이 4월말에 체결될 경우 5월부터 6월말까지에 해당하는 세금은 매입자가 매도자에 지불해야 한다.


 부동산거래 성공의 또 하나의 변수는 거래대상 부동산의 등록체제(listing system)이다. 부동산을 사거나 혹은 팔고 싶을 때 부동산 중개업자에게 의뢰한다. 그러면 중개업자는 거래대상 부동산을 등록(listing)한다. 


 중개업자와의 계약은 법적 서류다. 우선 거래 주체가 중개업자에게 거래 주체 대신 매도자 혹은 매입자를 구하라고 주문한다. 그리고 사례비를 정한다. 두 번째로 거래대상 부동산의 특징을 기재한다. 또한 계약에 자금조성 현황도 기입할 수 있다.


 한편 거래부동산 등록에는 3개의 유형이 있다. 첫째, 개방적 등록체제(open listing)하에서는 고객이 여러 중개업자에게 의뢰한다. 문제는 이러한 체제하에서는 중개업자가 열심히 노력할 확률이 낮은 편이다. 노력해 봤자 누가 최종적으로 사례비를 받게 될지 모르기 때문이다.


 두 번째로, 폐쇄적 등록제도(closed listing)에서는 오직 한 사람의 중개업자에게 의뢰한다. 이 경우, 중개업자가 더 열심히 거래를 성사시키기 위해 노력할 것이다. 계약기간은 3개월까지 간다. 주의할 사항은 계약기간이 짧을수록 중개업자의 노력이 클 수 있다.


 사례비는 거래가격의 첫 번째 $100,000은 4~5%, 나머지 금액에 대해서는 2.5% 정도. 최근에 가장 보편화된 제도는 복합 등록제도(multiple listing system: MLS)다. 한 사람의 중개업자에게 의뢰를 하면 수백 명의 중개업자도 그 사실을 알고 거래를 성사 시키고자 노력한다. 


 사례비는 최초의 중개업자가 실패할 경우 거래를 성사시킨 업자와 최초의 중개업자와 나누어 갖게 된다. MLS의 경우 계약의 최소 기간은 60일, 사례비는 거래금액의 첫 번째 %는 100,000의 5~7%. 나머지 금액에는 2.5%.


 부동산을 거래할 때 알아야 할 법적 또 하나의 요소는 설립한 법인의 법적 구조다. 가장 단순한 구조는 한 사람이 소유하는 기업이다(sole ownership firm). 임대 주택을 혼자 소유할 경우 소득이 기업 소득이건 혹은 개인 소득이건 세법상 차이가 없다. 운영비는 면제된다. 


 한 가지 주목할 것은 기업 구좌와 개인 구좌는 항상 구별하는 것이 좋다. 앞에서도 언급한바 장점은 정부 개입이 적고, 언제든지 주식회사로 전환할 수 있다는 것이다. 또한 기업을 소유자 마음대로 지배할 수 있다는 점도 장점이다. 


 큰 문제는 부채를 혼자서 부담한다는데 있다. 반면에 동업기업 (partnership)의 경우, 기업은 세금을 내지 않지만 동업자 각자는 지분에 비례하여 소득을 받고 세금을 지불 한다. 그리고 공동으로 기업의 부채를 부담한다. 


 동업을 할 때 주의할 것은 기업을 설립할 때 각자의 권리와 의무를 분명히 해야 한다는 것이다. 동업의 중요 장점은 정부 규정이 비교적 없다는 것, 공동으로 부채를 책임진다는 것, 자금과 기술을 합세한다는 것 등이다. 반면에 가장 심각한 단점은 동업간의 갈등 및 마찰 가능성이 있다는 것이다.


 주식회사의 소유자는 지주(share holders)다. 한 명의 지주가 소유할 수 있고 수십 명의 지주가 소유자가 될 수 있다. 주식회사의 장점은 지주의 부채에 대한 책임이 한정되어 있다는 것, 다양한 세제 혜택이 있다는 것, 지주와 관계없이 기업은 존재한다는 것 등. 큰 단점은 정부 규제를 많이 받는다는 것, 창업 등록비가 $400-500 이어서 비싸다는 것이다.


 지금까지 부동산 투자를 할 때 감안해야 할 법적조건을 살펴보았다. 부동산의 핵심적 법적 요소는 부동산 소유권에 관한 법, 부동산 거래 관련법 및 기업의 법적 구조 등이다. 부동산을 구입할 때 소유권에 제한적 조건이 있는지를 반드시 알아야 한다. 때로는 소유권이 있어도 공공 기관 혹은 이웃과 공동으로 사용해야 할 때가 있다.


 부동산 거래 계약 시 주의해야 할 사항은 보편화된 계약서에 여타 조건을 추가할 권리가 있다는 것, 상대방이 계약을 지키지 않을 때에 적용할 수 있는 권리, 예치금에 대한 권리, 부동산 중개업자의 계약에 대한 권리 및 의무 등이다.


 기업 유형은 크게 나누어서 단일 소유 기업, 동업 기업 및 주식회사가 있다. 각 유형마다 법적 구조가 다르며 소득분배, 부채 부담, 세제 혜택 등이 다르다. 창업할 때 이러한 점을 감안해야 한다.  (다음 호에 계속)
 

 

 

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